Ankara Kira
Hukuku Avukatı

Kira hukuku, bir taşınır veya taşınmaz malın belirli bir süre için kullanım hakkının bir bedel karşılığında bir başkasına verilmesini düzenleyen hukuk dalıdır. Türkiye’de kira hukuku, Türk Borçlar Kanunu (TBK) başta olmak üzere çeşitli yasal düzenlemelerle şekillenir.​​​​​​

​

​Kira Hukuku Avukatı​

​

Kira hukuku avukatları, kiraya verenler ve kiracılar arasında meydana gelebilecek nitelikte kira hukukuna ilişkin hukuki uyuşmazlıklar özelinde bilgi ve deneyim birikimine sahip olan, uzmanlaşmış profesyonellerdir. Bu avukatlar, kira sözleşmelerinin hazırlanması ve incelenmesi, kira bedelinin tespiti veya uyarlanması, kiracının kiralanan taşınmazdan tahliye edilmesine ilişkin olarak açılacak olan tahliye davalarının ve tahliye talepli icra takiplerinin yürütülmesi gibi konularda müvekkillerine danışmanlık ve temsil hizmeti sunarlar. Ayrıca, kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıkların çözümünde arabuluculuk süreçlerini yöneterek, tarafların hak ve yükümlülüklerinin korunmasını sağlarlar. Kira hukuku avukatları, hem kiracıların hem de kiraya verenlerin menfaatlerini gözeterek, hukuki süreçlerin etkin ve adil bir şekilde yürütülmesine katkıda bulunurlar.

​

Esasen Türk hukuk sistemimizde başka bazı ülkelerde olduğu gibi avukatların yalnızca belirli bir alanda uzmanlaşmaları söz konusu olmayıp, her avukat her alanda avukatlık hizmeti sunabilmektedir. Ancak halk arasında kira sözleşmeleri gibi belirli alanlarda bilgi ve deneyim birikimi olan avukatlara kira avukatı, kira hukuku avukatı veya tahliye avukatı gibi isimler verildiği görülmektedir. Bazı avukatlar gerçekten de kira hukuku alanında diğer meslektaşlara nazaran daha büyük bir bilgi ve deneyim birikimine sahip olabilmektedir. Buna rağmen "kira hukuku avukatı" gibi terimler hukuki ve teknik anlamda herhangi bir ağırlığa sahip olmayıp, fiilen kullanılagelen ifadelerdir. Hukuk fakültesinden mezun olmuş olan ve mesleki stajını başarıyla tamamlayarak avukatlık ruhsatnamesini alan tüm avukatlar kira hukukuna ilişkin hukuki iş ve işlemlerle ilgilenebilir ve bu alana ilişkin dava ve icra takiplerini yürütebilir. 

​

Delil Hukuk Bürosu, gayrimenkul hukuku alanında da çalışmalarda bulunuyor ve adalet arayışı içerisinde olan müvekkillere en iyi kira avukatı ve emlak avukatı hizmeti sunmayı amaç edinmektedir. Ankara'da ve Türkiye'nin dört bir yanında yer alan meslektaşların da yardımıyla Çankaya, Kızılay, Keçiören, Etimesgut, Yenimahalle, Demetevler, Bahçelievler, Ulus, Kahramankazan, Beypazarı, Ayaş, Mamak, Eryaman, Çayyolu ilçe ve semtleri başta olmak üzere Ankara'nın her yerinde ve İstanbul, İzmir, Antalya, Eskişehir, Konya, Kırşehir, Çankırı, Sivas, Muğla, Aydın, Manisa, Adana ve Gaziantep başta olmak üzere Türkiye'nin tüm illerinde kira avukatı(tahliye avukatı) olarak hukuki destek sağlamaktadır.​

​​​​​

Kira Hukuku Davaları

​

Kira hukuku, hem kiracıyı hem de kiraya vereni koruyan hükümler içerse de, taraflar arasında anlaşmazlıklar yaşanabilir ve hukuki süreç başlatılması gerekebilir. Türk Borçlar Kanunumuz ve ilgili mevzuatlar çerçevesinde kira ilişkilerinden doğan çeşitli davalar bulunmaktadır. Kira hukuku davaları genellikle kira alacağı, tahliye, tespit, uyarlama ve tazminat davaları gibi farklı kategorilere ayrılır.

​

Kira hukuku, kiracı ve kiraya veren arasındaki ilişkileri düzenleyen hukuk dalıdır. Kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar çeşitli davalara konu olabilir. Türkiye'de kira hukuku ile ilgili en sık karşılaşılan dava türleri tahliye davaları, kira tespit davaları, kira alacak davaları ve tazminat davalarıdır. Bu davalar genellikle Sulh Hukuk Mahkemeleri tarafından görülmektedir.

​

1. Tahliye Talepli Davalar ve İcra Takipleri

​

Kiraya veren, kiracıyı taşınmazdan çıkarmak yani taşınmazı tahliye etmek istemesi durumunda birçok farklı hukuki sebebe dayanarak çok çeşitli dava ve icra takibi yollarını tercih edebilir. Tahliye sebepleri şunlardır:

• İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Kiraya veren, kendisi veya birinci derece yakınları için taşınmaza ihtiyaç duyuyorsa ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.(TBK m. 350).

• Yeniden İnşa veya Esaslı Onarım Nedeniyle Tahliye: Taşınmazın yıkılması veya büyük çaplı tadilat yapılması gerekiyorsa kiraya veren tarafından bu gerekçeyle tahliye davası açılabilir.(TBK m. 350).

• Kira Sözleşmesine Aykırılık Nedeniyle Tahliye: Kiracının kira bedelini ödememesi veya kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülüklerine aykırı hareket etmesi durumunda açılabilir(TBK m. 316).

• Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye: Kiracı, belirli bir tarihte çıkacağını yazılı taahhüt ettiyse ancak taşınmazı boşaltmadıysa açılabilir. Bu durumda önce tahliye taahhütnamesine dayalı olarak icra takibine geçilebilir. Tahliye taahhüdündeki hususlara ve/veya imzaya itiraz halinde tahliye davası açılabilir.(TBK m. 352).

• İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye: Kiracı, aynı kira süresi içinde en az iki defa kirasını zamanında ödemezse, kiraya veren diğer şartların da sağlanmış olması halinde tahliye davası açabilir (TBK m. 352/2).

• Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle İcra Takibi: Kira bedelinin ödenmemesi durumunda kiraya veren tarafından tahliye talepli icra takibine geçilebilir. 

​​

2. Kira Bedelinin Tahsiline İlişkin İşlemler

​​

Kiracının kira borcunu ödememesi durumunda, kiraya veren ilamsız icra takibi başlatarak kirayı tahsil etmeye çalışabilir. Kiracı borcunu ödemezse tahliye talepli icra takibi veya iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilir.(İİK m. 269 ve devamı ile TBK 352. maddeleri).

​

3. Kira Bedelinin Tespiti Davaları

​​

Kira tespit davası, kira artışının ve güncel kira bedelinin belirlenmesi konusunda kiracı ile kiraya veren arasında yaşanan anlaşmazlıkları çözmek amacıyla açılan bir davadır. Bu davanın temel amacı, kira bedelinin hakkaniyete uygun şekilde tespit edilmesini sağlamaktır. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca, kira bedeli sözleşmeyle belirlenmiş olsa dahi, özellikle uzun süreli kiracılık ilişkilerinde kira bedelinin piyasa koşullarına göre güncellenmesi gerekebilir. Kira tespit davası, genellikle beş yılını doldurmuş kira sözleşmeleri için açılır, ancak kira sözleşmesinde kira artış oranının düzenlenmediği hallerde beş yıl dolmadan da talep edilmesi mümkündür.

​

Bu dava, hem kiraya veren hem de kiracı tarafından açılabilir. Kiraya veren, kira bedelinin düşük kaldığını düşünüyorsa ve rayiç bedellere uygun hale getirilmesini talep edebilir. Kiracı da örneğin kiraya verenin hisse satışı yapması durumunda yalnızca kiraya verenin payına düşen kira bedelinin tespitini talep edebilir. Kolaylıkla anlaşılabileceği üzere bu davanın kiracı tarafından açılmasında genellikle hukuki yarar bulunmamaktadır ve dolayısıyla kira tespit davası genellikle kiraya veren tarafından açılmaktadır. Ancak çeşitli hallerde kiracı tarafından açıldığı da görülebilmektedir. 

 

Kira tespit davasında mahkeme, kira bedelini belirlerken emsal kira bedellerini, taşınmazın bulunduğu bölgenin piyasa değerini ve taşınmazın fiziksel özelliklerini dikkate alır. Ayrıca, eğer kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu'na uygun olarak düzenlenmişse, yıllık artış oranının belirlenmesinde 12 aylık TÜFE(Tüketici Fiyat Endeksi) ortalamaları artış oranı tavan olarak esas alınır. Yerleşik Yargıtay kararlarına göre bilirkişi yardımıyla belirlenecek olan güncel kira bedeli üzerinden, kiracının eski kiracı olması nedeniyle %10 ile %20 arasında hakkaniyet indirimi uygulanır.

​​

Sonuç olarak, kira tespit davası, hem kiracı hem de kiraya verenin ekonomik çıkarlarını koruma altına almak adına açılabilen önemli bir dava türüdür. Kira artışlarıyla ilgili hukuki belirsizlikleri gidermek ve adil bir kira bedeli belirlemek için bu dava yoluna başvurulabilir. Davanın açılması ve yürütülmesi sürecinde, hukuki prosedürlerin doğru bir şekilde takip edilmesi büyük önem taşımaktadır. Bu nedenle, hem kiracının hem de kiraya verenin süreci sağlıklı bir şekilde yönetebilmesi için bir kira hukuku avukatından hukuki destek alması tavsiye edilir.

​

4. Kira Uyarlama Davaları

​​

Kira uyarlama davası, sözleşmenin imzalandığı tarihte öngörülmeyen olağanüstü değişiklikler nedeniyle kira bedelinin mevcut koşullara uygun hale getirilmesini sağlamak amacıyla açılan bir davadır. Bu davanın temelini, Türk Borçlar Kanunumuzun 138. maddesinde düzenlenen “aşırı ifa güçlüğü” müessesesi oluşturur. Eğer kira sözleşmesinin devamı, taraflardan biri için katlanılamayacak ölçüde ağırlaşmışsa, mahkemeden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması talep edilebilir.

​

Bu tür davalar, genellikle ekonomik kriz, hiperenflasyon, döviz kurlarında ani dalgalanmalar, salgın hastalıklar veya doğal afetler gibi olağanüstü durumlar sebebiyle açılır. Örneğin, döviz kuruna endeksli bir kira sözleşmesi yapılmışsa ve kurun aniden yükselmesiyle kiracının ödeme gücü ciddi şekilde zorlanmışsa, kira uyarlama davası açılarak kira bedelinin yeni ekonomik şartlara göre düzenlenmesi talep edilebilir. Aynı şekilde, ülke genelinde yaşanan ekonomik kriz nedeniyle kiraya verenin kira gelirinden ciddi şekilde mahrum kalması ve bu durumun kendisi için sürdürülemez hale gelmesi halinde de mahkemeden uyarlama talep edilebilir.

​

5. Tazminat Davaları

​

Kira sözleşmesinden kaynaklanan tazminat davaları, kiracı veya kiraya verenin sözleşmeye aykırı davranışları nedeniyle uğradığı zararların giderilmesi amacıyla açılan davalardır. Bu tür davalar, genellikle sözleşme hükümlerine uyulmaması, taşınmazın zarar görmesi, haksız tahliye(örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliyenin sağlanması durumunda 3 yıllık kiraya verme yasağına aykırı davranılması nedeniyle tazminat), kira borcunun ödenmemesi veya sözleşmenin haksız yere feshedilmesi gibi durumlarda ortaya çıkar. Taraflardan biri sözleşmeye aykırı bir davranışta bulunarak diğer tarafın maddi veya manevi zararına sebep olmuşsa, mağdur olan taraf mahkemeye başvurarak tazminat talep edebilir.

​

Kiraya veren açısından en sık rastlanan tazminat davası türlerinden biri, kiracının taşınmaza zarar vermesi nedeniyle açılan tazminat davalarıdır. Kiracı, kira süresi boyunca taşınmazı özenle kullanmak ve sözleşmeye uygun şekilde teslim etmek zorundadır. Ancak kiracı taşınmazı tahliye ederken hasar bırakmışsa veya sözleşmeye aykırı şekilde değişiklikler yapmışsa, kiraya veren eski hale getirme masraflarını tazminat olarak talep edebilir. Özellikle, taşınmazın boyasının zarar görmesi, tesisatların bozulması, duvarların delinmesi veya sabit eşyaların kırılması gibi durumlar, kiracının sorumluluğuna girer. Mahkeme, bilirkişi incelemesiyle taşınmazın uğradığı zararları belirleyerek tazminat miktarını hesaplar.

​

Bir diğer önemli tazminat davası türü ise, kiracının sözleşme süresi dolmadan taşınmazı terk etmesi ve kiraya verenin ekonomik kayba uğraması halinde açılan tazminat davalarıdır. Eğer kiracı, sözleşmede belirtilen süre dolmadan taşınmazı haksız yere boşaltır ve kiraya veren yeni bir kiracı bulana kadar kira gelirinden mahrum kalırsa, bu zararını tazmin edebilmek için dava açabilir. Türk Borçlar Kanunu'na göre, kiracının sözleşmeye bağlılık ilkesine uyması esastır. Ancak kiracı, olağanüstü bir neden (örneğin sağlık sorunları, iş değişikliği) olmaksızın sözleşmeyi tek taraflı olarak ihlal ederse, kiraya veren sözleşmenin kalan süresi boyunca doğacak kira kaybını tazminat olarak talep edebilir.

​

Kiracı tarafından açılabilecek tazminat davalarından biri de, haksız tahliye nedeniyle açılan davalardır. Eğer kiraya veren, kiracıyı hukuka aykırı şekilde tahliye ederse, kiracı bu nedenle uğradığı maddi ve manevi zararlar için tazminat talep edebilir. Örneğin, kiracının kira süresi devam ederken herhangi bir haklı sebep olmaksızın zorla evden çıkarılması halinde kiracı tarafından tazminat davası açılabilir. Aynı şekilde kiracıya karşı ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılıp tahliye sağlanmışsa, üç yıllık kiraya verme yasağı süresi içerisinde kiraya veren tarafından taşınmazın üçüncü bir kişiye kiraya verilmesi halinde kiracı tarafından tazminat davası açılabilir. Bu tür davalarda, kiracının yaşadığı taşınma masrafları, yeni bir yer bulma sürecinde uğradığı ekonomik kayıplar gibi kalemler tazminat olarak talep edilebilir.

​

Kira Sözleşmesi Çeşitleri

​​

Kira sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunumuzun 299. maddesi ile devamı hükümlerinde düzenlenmiştir. Buna göre kira sözleşmeleri:

1. Adi Kira Sözleşmeleri,

2. Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmeleri ve

3. Ürün ve Hasılat Kira Sözleşmeleri şeklinde üç başlık altında toplanabilir.

​

Ayrıca bunlara ek olarak kira sözleşmelerinin özel bir türü olan finansal kiralama(leasing) sözleşmelerinin de bazı kaynaklarda kira sözleşmesi çeşitleri arasında sayıldığı görülebilmektedir.

​​​

1. Konut ve Çatılı İş Yeri Kiraları

 

Konut ve çatılı iş yeri kiraları(dükkan, ofis ve mağaza gibi), Türk Borçlar Kanunu'nun 339-356. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Bu sözleşmeler, kiracının haklarını güçlü bir şekilde koruyan sözleşmelerdir. Konut kiraları, bireylerin barınma ihtiyacını karşılamak amacıyla yapılan kiralamaları kapsarken, çatılı işyeri kiraları ticari amaçla kullanılan ofis, mağaza, restoran gibi işyerlerini içerir. Bu tür kira sözleşmelerinde, genel itibariyle kira sözleşmelerinin toplumsal önemi de gözetilerek kiracının korunması ön planda tutulmuş olup, belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitimiyle kiracının otomatik olarak tahliye edilmesi mümkün olmamaktadır. Kiraya verenin tahliye talep edebilmesi için kanunda belirtilen haklı sebeplerin oluşması gerekir. Ayrıca, kira artışı konusunda da TÜFE oranı sınırı gibi yasal düzenlemeler getirilmiştir ve bu, kiracının aşırı kira artışlarına karşı korunmasını sağlar.

​

Bu tür sözleşmelerde kiraya verenin, kiralananı kullanıma uygun bir şekilde teslim etme ve sözleşme süresince bu durumu koruma yükümlülüğü bulunur. Kiracı ise kira bedelini zamanında ödemek, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanmak ve özen göstermek zorundadır. Ayrıca, kiracı kiralanan yeri izinsiz olarak başkasına devredemez veya alt kiraya veremez. Kiraya veren, kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda ihtar çekerek hukuki süreci başlatabilir ve gerekli şartlar sağlandığında tahliye talep edebilir. Depozito miktarı en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilir ve sözleşme bitiminde kiracıya iade edilmelidir. Tahliye davası açılmadan önce ise arabuluculuk şartı getirilmiş olup, kira uyuşmazlıklarının çözümünde öncelikle bu süreç işletilmelidir.

​

2. Adi Kira Sözleşmeleri

​​

Adi kira sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu’nun 299-338. maddeleri arasında düzenlenen ve konut veya çatılı işyeri kiraları ile ürün kiraları dışında kalan tüm kiralama işlemlerini kapsayan sözleşmelerdir. Bu tür sözleşmeler, taşınır veya taşınmaz malların belirli bir süreyle veya süresiz olarak bir başkasına kullanım hakkının devredilmesini içerir. Örneğin, bir arsanın tarım dışı amaçlarla kiralanması, bir deponun kiralanması veya taşınır bir eşyanın(örneğin otomobil gibi bir araç veya makine ya da ekipman gibi) belirli bir bedel karşılığında kullanım hakkının verilmesi adi kira sözleşmesi kapsamına girer. Bu sözleşmelerde tarafların hak ve yükümlülükleri, konut ve işyeri kiralarına göre daha esnektir ve kira bedeli, sözleşme süresi, kullanım şartları gibi hususlar tarafların serbest iradesine bırakılmıştır.

​

Adi kira sözleşmelerinde kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan şekilde ve sürede kullanıma uygun olarak teslim etmekle yükümlüdür. Kiracı ise kira bedelini zamanında ödemek ve kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanmak zorundadır. Ancak konut ve işyeri kiralarından farklı olarak, kiracının tahliye sürecinde özel bir koruma sağlanmaz ve sözleşmede belirtilen koşullara bağlı olarak daha hızlı tahliye işlemi uygulanabilir. Ayrıca, kira artışları konusunda herhangi bir yasal sınırlandırma bulunmadığından, taraflar kira bedelini kendi aralarında serbestçe belirleyebilir. Bununla birlikte, adi kira sözleşmelerinde yazılı bir sözleşme yapılması yasal zorunluluk olmasa da ispat açısından büyük önem taşır. Taraflar arasında çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçmek için sözleşmede kullanım amacı, kira süresi, ödeme şekli ve diğer önemli hususların açıkça belirtilmesi gerekmektedir.

​

3. Ürün Kirası Sözleşmeleri

​​

Ürün kirası sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu’nun 357-378. maddeleri arasında düzenlenen ve tarımsal üretim ya da hasılat elde etmeye yönelik taşınmazların veya işletmelerin belirli bir bedel karşılığında kiralanmasını içeren sözleşmelerdir. Bu tür kiralamalarda amaç, sadece bir taşınmazın kullanım hakkını devretmek değil, aynı zamanda bu taşınmazdan gelir elde edilmesini sağlamak ve kiracının bu geliri kullanmasına olanak tanımaktır. Ürün kirası genellikle tarım arazileri, bağlar, bahçeler, göletler, çiftlikler veya gelir getiren diğer tarımsal alanlar için düzenlenir. Kiracı, sözleşme süresince kiralananı iyi bir şekilde kullanmak ve verimli bir üretim yapmakla yükümlüdür. Sözleşme süresinin sonunda ise kiralananı, sözleşmeye uygun bir şekilde ve zarar vermeden kiraya verene teslim etmesi gerekmektedir.

​

Ürün kirasında kira bedeli, nakit para olabileceği gibi elde edilen ürünün belirli bir oranının kiraya verene verilmesi şeklinde de belirlenebilir. Örneğin, bir bağın ürün kirasına verilmesi durumunda kiracı, elde ettiği üzüm veya şarabın belli bir yüzdesini kiraya verene teslim edebilir. Kiraya veren, kiralananı kullanıma uygun bir halde teslim etmek ve kiracıya müdahale etmemekle yükümlüdür, ancak kiracının üretimi ihmal etmesi ya da taşınmazı kötü kullanması durumunda sözleşme haklı sebeple feshedilebilir. Ürün kirası sözleşmelerinde tarafların haklarını net bir şekilde belirleyebilmesi için yazılı bir sözleşme yapılması büyük önem taşır. Sözleşme süresi genellikle bir üretim dönemi veya birkaç yıl olarak belirlenir ve tarafların hak ve yükümlülüklerini açıkça ortaya koyması gerekir. Tarımsal faaliyetler ve ürün hasadına dayalı olan bu kira türü, ticari ve ekonomik açıdan büyük öneme sahip olup, sözleşmeye uygun hareket edilmesi taraflar için büyük fayda sağlar.

​​​

Gayrimenkul Danışmanlığı

​

Delil Hukuk Bürosu ve gayrimenkul hukuku alanında çalışmalar yürüten tüm mesleştaşlar, gayrimenkul alım-satımlarınızda ve toplu kira sözleşmelerinizin tatbikinde, hukuki danışmanlık ve gerekli görülmesi halinde tüm hukuki sürecin yönetimini üstlenebilmektedir. Bu anlamda kira ve tahliye avukatı olarak toplu taşınmaz sahibi müvekkillerin sözleşmelerinin güncel hukuk düzenleme ve uygulamalara uygun bir şekilde hazırlanması, kira ödemelerinin takibi, gerek görülmesi halinde kiralanan taşınmazın dava veya icra vasıtasıyla tahliyesi vb. hukuki hizmetleri sunmaktayız.​​​​​

​

​​​