Delil Hukuk Bürosu
Yargıtay kararları, diğer adıyla içtihatlar, soyut ve genel kanunların uygulanmasına dair kural ve yöntemlerin çerçevesini çizmekte olup, yargı makamları tarafından her bir somut olayın ele alınışında yol gösterici olarak kabul edilmektedir.
Bu yayınımızda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri hakkında genel bilgi vermekten ziyade, bu sözleşmelerin somut hukuki uyuşmazlıklar üzerinde uygulanmasına ilişkin bazı Yargıtay kararlarını derledik. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ya da diğer adıyla kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hakkında genel olarak bilgi almak için, konuya dair farklı içtihatların da yer aldığı diğer makalelerimizi inceleyebilirsiniz:
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine
İlişkin Yargıtay Kararları
Yükümlülüklerini yerine getirmiş olmasına rağmen taşınmaz mülkiyeti kendi üzerine geçirilmemiş olan müteahhidin/yüklenicinin ecrimisil talebi
15. Hukuk Dairesi 2020/1011 E., 2021/1513 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ: ... Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı taşınmazlara yönelik satış yetkisi verilmesine dayalı alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı reddine yönelik verilen hüküm asıl ve birleşen davalarda davalı ... birleşen 20104/334 sayılı davada davacılar ... ve ... vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde asıl davada davacı-birleşen davalarda davacı-davalı ... vekili Avukat ... ile asıl davada davalı birleşen davalarda davacı ..., ... vekili Avukat ...'nın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
- K A R A R -
Asıl davada davacı vekili, davacı yüklenici ile davalının da aralarında bulunduğu arsa sahipleri arasında 17.09.2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile 17.01.2012 tarihli tadil sözleşmesinin imzalandığını, davacının sözleşme uyarınca üzerine düşen edimleri yerine getirmiş olmasına rağmen davalının satış yetkisi vermesi gereken bağımsız bölümler için bu yetkiyi vermekten kaçındığını ileri sürerek, 8427 ada, 25 parselde kayıtlı 16, 26, 32, 43 ve 62 no'lu bağımsız bölümler için satış yetkisi verilmesini talep etmiş, birleşen 2017/53 Esas sayılı davasında ise, geç verilen satış yetkisi nedeniyle uğranılan kira kaybının tazminini istemiştir.Asıl ve birleşen 2017/53 Esas sayılı davalarda davalı vekili, davaya konu taşınmaz tapularının eksik ve ayıplı şekilde imal edilen davalıya ait 60 no.lu bağımsız bölüm nedeniyle uğranılan zararın teminatı olarak elde tutulduğunu savunarak, asıl ve birleşen 2/17/53 Esas sayılı davaların reddini istemiş, birleşen 2014/334 Esas sayılı davasında ise, sözleşme gereği davacı arsa sahiplerine düşen 60 no'lu dükkan vasıflı taşınmazda mevcut eksik ve ayıplı işler nedeniyle uğranılan zararın tazminini talep ve dava etmiştir.İlk derece mahkemesince, asıl davanın feragat nedeniyle reddine, birleşen davalar bakımından ise, edimini sözleşmeye uygun şekilde yerine getirmiş olan yüklenicinin kira kaybı talebinde haklı olduğu ve arsa sahiplerine düşen 60 no'lu bağımsız bölüm alanının 148,50 m2 olarak kararlaştırıldığı, krokiye 170 m2 yazılmasının açık maddi hataya dayalı olduğu, krokide yer almayan giriş, hol ve asansöre ait alanların oranlama yoluyla düşülmesi sonucu elde edilecek
alanının 130,47 m2 olmasına rağmen mevcut durumunun 146,16 m2 tespit edildiği gerekçesiyle, birleşen 2017/53 Esas sayılı davanın kabulüne, birleşen 2014/334 Esas sayılı davanın ise reddine karar verilmiş, birleşen 2014/334 Esas sayılı davada davacılar ve birleşen 2017/53 Esas sayılı davada davalı vekilinin istinaf başvurusu, ... Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince, ilk derece mahkemesinin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı belirtilerek, esastan reddedilmiştir.Kararı, birleşen 2014/334 Esas sayılı davada davacılar ve birleşen 2017/53 Esas sayılı davada davalı vekili temyiz etmiştir.
1-Birleşen 2014/334 Esas sayılı davada davacı vekilinin temyiz itirazları yönünden:
Davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında imzalanan 17.09.2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 13. maddesinde, alınacak imar durumu doğrultusunda meydana gelecek artış ya da azalmanın müteahhit ve arsa sahiplerine sözleşmede anlaşılan sayısal oranda yansıtılacağının belirlendiği buna göre; davacı arsa sahiplerine düşen 60 no’lu bağımsız bölümde eksik ifanın bulunmadığı anlaşıldığından, birleşen 2014/334 Esas sayılı davada davacılar vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2-Birleşen 2017/53 Esas sayılı davada davalı vekilinin temyiz itirazları yönünden: Birleşen dava, davacı yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı kira kaybı talebine ilişkindir. Yüklenici, arsa sahibi arsayı teslim ettikten sonra üzerine binayı inşa eden ve binaya zilyet olan kişidir. Bağımsız bölümlerin kullanılması ve kiraya verilmesi, tapunun yükleniciye verilmesiyle doğrudan ilgili olan bir husus değildir. TBK hükümleri uyarınca, zilyet dahi bir taşınmazı kiraya verebilir. Kural olarak taşınmaza arsa sahibince müdahale edildiği, yüklenicinin bu taşınmazı kullanmasına fiilen engel olunduğu iddia ve ispat olunmadığı takdirde, yüklenici ecrimisil talebinde bulunamaz. Somut olayda, davacı yüklenici tarafından böyle bir iddia öne sürülmemiştir. Bu nedenlerle ilk derece mahkemesince kira tazminatı talebinin reddine karar verilmesi gerekirken, kabulü yönünde kurulan hükme karşı yapılan istinaf başvurusunun bölge adliye mahkemesince esastan reddi doğru olmamış, istinaf mahkemesi kararı kaldırılarak, ilk derece mahkemesi kararının bozulması uygun görülmüştür.
SONUÇ:Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, birleşen 2014/334 Esas sayılı davada davacılar vekilinin temyiz itirazlarının reddiyle hükmün ONANMASINA, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, ... Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi’nin 27.12.2019 tarih ve 2019/2833 Esas, 2019/2785 Karar sayılı kararı kaldırılarak, ilk derece mahkemesi kararının davalı ... yararına BOZULMASINA, HMK 373/1 maddesi gereğince dosyanın ilk derece mahkemesine, karardan bir örneğin ilgili bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, fazla yatırılan harcın istek halinde 2014/334 E. sayılı davada davacıya iadesine, Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan taraflar yararına takdir olunan 3.050,00 TL duruşma vekalet ücretinin taraflardan alınarak, karşılıklı birbirlerine verilmesine, 08.04.2021 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Kat Değişikliğine İlişkin Sözleşmelerde Şekil Şartı
15. Hukuk Dairesi 2020/1298 E., 2021/58 K.
"İçtihat Metni"
Mahkemesi :Asliye Hukuk Mahkemesi
Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalılar vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
- K A R A R -
Dava eser sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir.
Mahkemece davanın kabulüne dair verilen karar davalılar vekillerince temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, müvekkilinin de aralarında bulunduğu kat maliklerinin davalı ... ... Gayrimenkul .... ve Kentsel Dön. Dan. ... ile hazırlayacağı proje ve belirleyeceği müteahhit firma için bedelsiz danışmanlık hizmeti alındığını, diğer davalı ... Otomotiv Oto Yedek Parça Kiralama ... Turizm Tarım Tic. İth. İhr. İnş. Ltd. Şti. ile de ... 8. Noterliği'nce 21.04.2014 tarihinde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşme imzalanmadan önce kat yerleşim şeması için yapılan kura çekimine göre müvekkilinin yeni binada 6. kata oturma hakkı kazandığını, ancak bir kısım diğer kat maliklerinin 5.ve 6. katta hak talep etmeleri üzerine işin çıkmaza girdiğini bunun üzerine, davalılar adına yetkili kişilerce müvekkiline 2 kat aşağıya inmesi karşılığında 50.000,00 TL teklif edildiğini, müvekkilince teklifin kabul edildiğini ancak ... 8. Noterliği'nce 21.04.2014 tarihinde imza altına alınan sözleşme gününden beri müvekkiline 50.000,00 TL'nin ödenmediğini belirterek, kat değiştirme bedeli 50.000,00 TL'nin davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ... ... Gayrimenkul .... ve Kentsel Dön. Dan. ... vekili, müvekkili ile davalı arasında yazılı bir sözleşme bulunmadığını, husumet itirazları bulunduğunu ileri sürerek, diğer davalı ... Oto. Oto Yedek Parça Kiralama... Tarım Tic. İth. İhr. Ltd. Şti. vekili ise müvekkili şirket ile davacı ve diğer kat malikleri arasında ... 8. Noterliği'nin 21.07.2014 tarih ve 11660 yevmiye sayılı Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdedildiğini ve müvekkili şirket tarafından sözleşme şartlarına uygun olarak inşaat faaliyetlerinin devam ettiğini, müvekkili şirketin davacının dilekçesinde iddia etmiş olduğu taahhütten hiçbir şekilde bilgisinin bulunmadığını, davacının iddiasını yazılı delille kanıtlaması gerektiğini beyan ederek davanın reddine karar verilmesini talep etmişlerdir.
Mahkemece, bir kat malikinin, kentsel dönüşüm neticesi yeniden yapılacak binada hiçbir bedel talep etmeksizin sözleşmenin kurulabilmesi amacı ile bir alt kata geçmesinin hayatın
akışına aykırı olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne ve 50.000,00 TL'nin davalılardan tahsiline karar verilmiştir.
Davacı ile davalı ... ... Gayrimenkul .... ve Kentsel Dön. Dan. işletmesi sahibi ...arasında arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunmadığı gibi, bu davanın tarafları arasında imzalanan düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kefil, garanti ya da başkasının fiilini üstlenme taahhüdüde yer almadığından bu davalı hakkındaki davanın taraf sıfatı (pasif husumet) yokluğundan reddi gerekmektedir.
Davacı yüklenici ... Oto. Oto Yedek Parça Kiralama... Tarım Tic. İth. İhr. Ltd. Şti. ile ilgili olarak da; davacının da taraf olduğu bu davalı ile ... 8. Noterliği'nde imzalanan 21.07.2014 gün ve ve 11660 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, davacı arsa (kat maliki) sahibine ayrıca 50.000,00 TL nakit bedel ödeneceğine dair bir hüküm yer almamaktadır. Bir kısım tanıklar davacı lehine bu şekilde beyanda bulunmuş iseler de, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin geçerliliği TMK’nın 706, Türk Borçlar Kanunu’nun 237, 2644 sayılı Tapu Kanunu 26 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60. maddeleri uyarınca noterde düzenleme şeklinde yapılmasına bağlı olup, BK 13. maddesi hükmü gereğince de kanunda yazılı şekile uyularak yapılması öngörülen bir sözleşmenin değiştirilmesinin de yazılı şekile uyularak yapılmasının zorunlu olduğu, davacının iddia ettiği kendisine 50.000,00 TL ilave bedel ödeneceğine dair düzenleme ve değişikliğin, yüklenicinin durumunu ağırlaştıran ilave ve değişikliklerden olduğundan, resmi şekilde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yer almayan bu taahhüdün yapıldığının adi yazılı belge ve tanık beyanıyla kanıtlanması mümkün değildir.
O halde mahkemece davalı ... ... Gayrımenkul Yatırım ve Kentsel Dönüşüm Danışmanlığı ... hakkındaki davanın taraf sıfatı yokluğundan, yüklenici şirket hakkındaki davanın ise esastan reddine karar verilmesi gerekirken yasal bir dayanak ve gerekçe gösterilmeksizin yanlış bir değerlendirme ile davanın kabulü doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalılar vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davalılar yararına BOZULMASINA, ödenenden 5766 sayılı Kanun'un 11. maddesi ile yapılan değişiklik gereğince Harçlar Kanunu 42/2-d maddesi uyarınca alınması gereken 218,50 TL Yargıtay başvurma harcının mahsup edilerek, varsa fazla alınan temyiz harcının temyiz eden davalı ... Oto. Oto Yedek Parça Kiralama... Tarım Tic. İth. İhr. Ltd. Şti.'ye, 218,50 TL Yargıtay başvurma harcının mahsup edilerek, varsa fazla alınan temyiz harcının temyiz eden davalı ... ... Gayrimenkul .... ve Kentsel Dön. Dan.'ye iadesine,
karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine 18.01.2021 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Arsa payı sözleşmesine ilişkin olarak, projede belirtilmiş olandan daha az metrekare ile teslim edilen taşınmaz nedeniyle el atmanın önlenmesi davası
15. Hukuk Dairesi 2020/1519 E., 2021/615 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki el atmanın önlenmesi -kâl- tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik verilen hüküm süresi içinde davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
K A R A R -
Davacı arsa sahibi dava dilekçesinde; davalı yüklenici şirketle aralarında 14.01.1998 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve sonrasında 21.05.1999 tarihli ek tadil sözleşmesi imzaladıklarını, her iki sözleşme gereği kendisine 35 numaralı dükkanın 49 m²'sinin ait olacağının kararlaştırıldığını, ancak davalının kendisinin payına düşen 34 numaralı dükkanın uzantısı niteliğinde tuvalet ve lavabo yaparak, 35 numaralı dükkanın 11.07 m2 küçültüldüğünü ileri sürerek, bu uygulamanın projeye uygun hale getirilmesini, bu mümkün olmazsa 35 numaralı bağımsız bölümdeki tecavüz edilen kısmın bedelinin yasal faiziyle davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalı yüklenici cevap dilekçesinde; projede 35 numaralı dükkanın 39,49 m2 olduğunu, ancak hataen sözleşmeye 49 m2 yazıldığını savunarak, davanın reddini istemiştir. Mahkemece Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 19.03.2018 tarih, 2015/9826 Esas ve 2018/2237 Karar sayılı bozma ilâmına uyularak yapılan yargılama sonucunda; 34 ve 35 numaralı iki dükkan arasındaki duvar nedeniyle davacıya ait dükkana 9,51 m2 dükkan alanının ilave edilmesi gerektiği gerekçesi ile, davanın kabulüne, davalı adına kayıtlı olan 34 numaralı dükkan ile davacı adına kayıtlı olan 35 numaralı dükkanın arasındaki bilirkişi raporunda ve ekindeki krokide işaretli duvarın yıkılarak 9,51 m2'lik kısmın 35 numaralı dükkana ilavesi ile davalının müdahalesinin menine, 2.020,67 TL kâl masrafının davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir. Karar, davalı yüklenici tarafından temyiz edilmiştir.
Taraflar arasında düzenlenen 21.05.1999 tarihli ek sözleşme uyarınca, KAKS oranı dikkate alınmaksızın 35 numaralı dükkanın 49 m²'sinin davacıya ait olacağı kararlaştırılmıştır. Davacı dava dilekçesi ile sözleşme uyarınca kendisine eksik verilen 11.07 m2 yere davalının müdahalesinin menini talep etmiş, gelinen aşamada projeye aykırı olarak yüklenici tarafından dükkanına katılan 1,91 m2 yer için duvarın yıkılıp yeniden yapılarak projesine uygun hale getirildiği, projeye aykırı yapılan duvarla ilgili müdahalenin giderildiği, ancak ek sözleşme uyarınca davacıya verilmesi gerekenden 9,51 m2 daha az yer verildiği anlaşılmıştır. İmar Kanunu'ndaki düzenlemeler kamu düzenine ilişkindir, mahkemece yargılamanın her aşamasında re'sen gözetilmesi gerekir.
Bu nedenle bozma kararına uyulmakla usuli kazanılmış hak oluşmayacağı göz önünde bulundurularak davacıya eksik teslim edilen 9,51 m2 yerin bedelinin davalıdan tahsiline karar verilmesi gerekirken İmar Kanunu’na aykırı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün temyiz eden davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine, 03.03.2021 gününde oy birliğiyle karar verildi.
-Temliken Tescil Talepli Tapu İptali ve Tescil Davası Davası
-Henüz kat irtifakı tesis edilmemiş olan bağımsız bölüme ilişkin olarak, ilgili bağımsız bölümün kat irtifakına esas düşen arsa payı üzerinden tapu kaydının iptâl ve tesciline karar verilmesi
-Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin temliken tescil talepli davalarda davalı olan yüklenici ve arsa sahiplerinin zorunlu dava arkadaşlığı
15. Hukuk Dairesi 2021/3838 E., 2021/1561 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ:Tüketici Mahkemesi
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik verilen hüküm süresi içinde davalı ... vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
- K A R A R -
Dava, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan tarafından arsa sahibi ve yüklenici aleyhine temliken tescil nedeniyle açılmış olup, bağımsız bölüme isabet eden arsa payının tapu kaydının iptâli ve tescili talebine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulü ile dava konusu ... Mahallesi 1863 ada 7 parsel (eski 5 parsel) arsanın davalı arsa sahipleri adına olan tapu kayıtlarının iptâli ile davacı adına tesciline, davalı yüklenici hakkında karar verilmesine yer olmadığına dair verilen karar, davalı arsa sahipleri tarafından temyiz edilmiştir.
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde arsa sahiplerinin temel borcu, üzerine bina yapılacak arsayı hukuki ayıptan ari olarak yükleniciye teslim etmek, yüklenicinin temel borcu ise, arsa sahiplerine ait arazi üzerinde imara, tasdikli ruhsat ve projesine, sözleşmeye, fen ve sanat kurallarına uygun bir yapı meydana getirerek arsa sahiplerine teslim etmektir.
Diğer taraftan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde meydana getirilen esere karşılık yükleniciye eser bedeli, yapının bağımsız bölümlerindeki devri kararlaştırılan arsa paylarının temliki suretiyle ödenir. Yüklenici hak kazanacağı bağımsız bölümlerin tapusunu doğrudan arsa sahiplerinden talep edebileceği gibi şahsi hakkını üçüncü kişilere de devredebilir.
Sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu'nun 162. maddesi hükmünce sözleşmede yasaklanmadığı veya işin mahiyetinden aksi anlaşılmadığı sürece yüklenici, üçüncü kişilere yasanın 163. maddesi gereği yazılı olmak koşuluyla şahsi hakkı devredebilir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinden kaynaklanan bu tür uyuşmazlıklarda yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişinin satışa ilişkin iddiasını yükleniciye karşı, temellük edilen şahsi hakkın kazanıldığı iddiasını ise arsa sahiplerine karşı ispat etmesi gerekir. Çünkü tescile ancak yüklenicinin arsa sahiplerine karşı edimlerini bütünüyle yerine getirmesi halinde karar verilebilir. Görülecek davada ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunması sebebiyle yüklenici ve arsa sahiplerinin davadaki varlığı ayrı ayrı düşünülemez.
Öte yandan zorunlu dava arkadaşlığı bulunan hallerde zorunlu dava arkadaşı bulunanlar hakkında farklı karar verilememe ilkesi mevcut olup, tapu sicilinin tutulması kamu düzeninden olmasına, tek bir hüküm verme mecburiyeti olan hallerde, uyuşmazlığın tek bir hükümle sonuçlandırılması gerekmekte olup, bir kısım davalı hakkında karar verilmesine yer olmadığına, bir kısım davalılar hakkında kabulüne karar verilmesi anılan ilkeye aykırı olmuştur. Bkz Y.H.G.K 30.12.2009 T. 575-618 sayılı kararı.
Bu açıklamalara göre, temliken tescil talepli davalarda kayıt maliki olan arsa sahipleri ile davacının âkidi olan yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmakta olduğundan, davalıların hukuki durumlarının birlikte değerlendirilmesi ve haklarında tek hüküm kurulması gerekirken, arsa sahipleri ile yüklenici hakkında ayrı ayrı hüküm kurulması hatalı olmuştur.Öte yandan davacı davasında yükleniciden arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre isabet eden 4. kat 9 no.lu bağımsız bölümü satın aldığını ileri sürerek tapudaki arsa payının davalılar adına olan kaydının iptâli ve adına tescilini talep ve dava etmiştir. Yüklenici dışındaki arsa sahibi davalılar vekâlet ücreti ve yargılama gideri talep edilmemesi koşuluyla davayı kabul etmişlerdir. Dosya kapsamından sözleşme konusu inşaatın yapıldığı taşınmazda kat irtifakı tesis edilmemiş olup, taşınmazın davalılardan ..., ... ile ..., ..., ...’nin murisi Hüseyin Kalafat adına paylı mülkiyet halinde kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır.
Davacının talebi inşaat yapılan taşınmazdaki 4. normal kat 9 nolu bağımsız bölüm ile ilgili olduğu ve taşınmazda henüz kat irtifakı tesis edilmediğinden mahkemece tapu ve kat irtifakı konularında uzman teknik bilirkişiden davacıya isabet eden 4. normal kat 9 no.lu bağımsız bölümün kat irtifakına esas arsa payı konusunda gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınarak bağımsız bölüm numarası da verilerek hesaplanacak arsa payı üzerinden tapu kaydının iptâl ve tesciline karar verilmesi gerekirken bu husus üzerinde durulmadan ve 6100 sayılı HMK m. 26'da öngörülen taleple bağlılık kuralına aykırı şekilde talep aşılarak, 1863 ada 7 parsel (eski 5 parsel) sayılı taşınmazın tamamının tapu kaydının iptâli ile davacı adına tesciline karar verilmesi doğru olmamıştır. (Emsal: Y.H.G.K. 10.06.2010 T. 290 E, 328 K.; Y. 15. HD. 02.03.2020 T. 2020/525 E. 2020/853 K.; Y. 15. HD. 02.03.2020 T. 2020/524 E. 2020/852 K. sayılı ilamları)Mahkemece yukarıda açıklanan hususlar üzerinde durulmadan yazılı şekilde hüküm kurulması hatalı olmuş, kararın belirtilen nedenlerle bozulması uygun bulunmuştur.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine, 12.04.2021 gününde oy birliğiyle karar verildi.
-Paylı mülkiyete konu taşınmaza ilişkin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde tüm paydaşların kabulü
-Hakkında kısıtlılık kararı verilmiş olan paydaşın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlenmesinde usulüne uygun temsili
15. Hukuk Dairesi 2020/1989 E. , 2021/96 K.
"İçtihat Metni"
Mahkemesi :Asliye Hukuk Mahkemesi
Yukarıda tarih ve numarası yazılı bozmaya uyularak verilen hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiş, davacı vekili tarafından duruşma istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacı vekili Avukat ... ile davalılar vekili Avukat ... geldi. Temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:
- K A R A R -
Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin ifa imkanı kalmaması sebebiyle yapılan imalât bedeli ile yoksun kalınan kâr kaybı alacaklarının tahsili istemine ilişkin olup, mahkemece bozmaya uyularak davanın kabulüne dair verilen hüküm taraf vekillerince temyiz olunmuştur.
1-Dosyadaki yazılara, mahkemece uyulan bozma ilâmı gereğince inceleme yapılıp hüküm verilmiş olmasına delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre taraf vekillerinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2-Taraf vekillerinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;
Dava eser sözleşmesi niteliğindeki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı tazminat istemine ilişkin olup, davacı yüklenici sözleşmenin davalılar tarafından haksız olarak feshedildiğini ileri sürerek kâr kaybı ile imalat bedeli talep etmiş, davanın reddine dair verilen kararın davacı tarafından temyizi üzerine Yüksek Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 30.06.2016 tarih ve 2015/1171 Esas, 2016/4076 Karar sayılı ilamı ile bozulmuş, mahkemece bozmaya uyularak davanın kabulüne dair verilen hüküm taraf vekillerince temyiz olunmuştur.
Taraflar arasındaki ... 2. Noterliği’nin 17.05.2012 tarih ve 3679 yevmiye nolu sözleşmesine konu ... İli ... İlçesi 2688 ada, 1 sayılı parselde yer alan taşınmaz paylı mülkiyete konu olup, Türk Medeni Kanunu 692. maddesi hükmünce paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması oybirliğiyle, aksi kararlaştırılmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.
Sözleşme, paydaş olunan arsa üzerinde kat karşlığı inşaat yapılmasına ilişkin olup, olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapım işlerine ilişkin olduğu ve aksinin kararlaştırıldığı ileri sürülüp kanıtlanmadığından geçerliliği tüm paydaşların kabulüne bağlı olduğu gibi, paydaşlarında sözleşme tarihinde gerekli ehliyete sahip olması gerektiği izahtan varestedir. Dosyanın incelenmesinde, sözleşmeye konu taşınmazın hissedarlarından olan ...’in ... Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 03.07.2008 tarih ve 2008/600 Esas, 2008/581 Karar sayılı ilamı ile kısıtlandığı ve kendisine vasi tayin edildiği anlaşılmaktadır.
Arsa sahibinin kısıtlı olmasına rağmen şahsen verilen ... 2. Noterliği’nin 17.05.2012 tarih ve 3678 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Vekâletnamesi ile ...’in vekil tayin edildiği ve kısıtlının bu vekâletname aracılığıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine taraf olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda sözleşmede vasisinin izninin bulunmaması halinde, yasal hak ve ehliyet sahibi olan tüm hissedarların sözleşmede yer almaması nedeniyle sözleşmenin baştan beri geçersiz olması söz konusu olabilecektir. Sözleşmenin geçersiz olduğunun tespiti halinde ise yüklenici tarafından menfi zarar talep edilebilecektir.
Öğreti ve uygulamada menfi zarar, “uyulacağına ve yerine getirileceğine inanılan bir sözleşme hüküm ifade etmemesi ve yerine getirilmemesi yüzünden güvenin boşa çıkması nedeniyle uğranılan zarar” olarak kabul edilmektedir.
Sözleşmenin geçersiz olması sebebiyle tarafların müspet zararlarını talep etmeleri mümkün olmayıp verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istemeleri mümkün olduğu gibi menfi zararlarını da diğer taraftan talep edebilirler. (Emsal Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 2017/1398 Esas, 2017/3096 Karar sayılı ve 2010/6374 Esas, 2011/7212 Karar sayılı ilamı) Bu durumda, taraflar arasındaki sözleşme geçersiz ise davacı tarafından kar kaybı talep edilemez, yukarıda belirtildiği gibi davacı davalının yararına olan imalât bedellerini menfi zarar olarak talep edebilecektir.
Dava devam ederken davacı tarafından 26.09.2019 tarihinde ıslah talebinde bulunularak dava değeri 982.798,97 TL arttırılarak 1.082.798,97 TL alacak talebinde bulunulmuş olup mahkemece bozmadan sonra ıslah yapılamayacağı gerekçesiyle ıslah dikkate alınmadan kabul kararı verilmiş ise de; hükümden sonra yürürlüğe giren 22.07.2020 tarih ve 7251 sayılı yasa ile HMK’nın 177. maddesinde yapılan değişiklik nedeniyle tahkikat işlemleri bitinceye kadar bozma geçirmiş olsa dahi ıslah yapılabilecektir. Yapılan yasal değişiklik usule ilişkin olduğundan ve Dairemizce yapılan inceleme öncesinde de bu usul değişikliği yapılmış olduğundan ıslah dilekçesi dikkate alınarak karar verilmesi gerekmektedir.
Tüm bu hususlar dikkate alındığında mahkemece yapılması gereken iş; davaya konu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yer alan ve sözleşme tarihi öncesinde kısıtlandığı anlaşılan arsa sahibi ...’in, sözleşmede yasal temsilcisi olan vasisi veya onun vekili aracılığıyla temsil edilip edilmediğinin taraflara da sorulmak suretiyle de araştırılması, temsil edildiğinin tespiti halinde davacının tüm talepleri ve daha önce uyulan bozma ilamı gereğince usuli kazanılmış haklarda dikkate alınarak kâr kaybı ve imalât bedeline hükmedilmesi, arsa sahibinin sözleşmede bu şekilde temsil edilmediğinin anlaşılması halinde ise davacı yüklenici yararına yukarıda izah edildiği şekliyle ancak davalılar yararına olan faydalı masraflar ve imalât bedeline hükmedilebileceğinden bu bedeller hakkında ıslah talebi de dikkate alınarak karar verilmesi gerekirken yanlış değerlendirme ve eksik incelemeye dayalı olarak karar verilmesi doğru olmamış;
Kabule göre de, hüküm altına alınan bedelin kimden tahsil edileceğinin hüküm fıkrasında belirtilmemesi doğru olmamış, bu hükmün bozulması uygun bulunmuştur.
SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle tarafların sair temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca hükmün taraflar yararına BOZULMASINA, 3.050,00'er TL duruşma vekillik ücretinin taraflardan karşılıklı olarak alınarak Yargıtay'daki duruşmada vekille temsil olunan diğer tarafa verilmesine, ödenenden 5766 sayılı Kanun'un 11. maddesi ile yapılan değişiklik gereğince Harçlar Kanunu 42/2-d maddesi uyarınca alınması gereken 267,80 TL Yargıtay başvurma harcının mahsup edilerek, varsa fazla alınan temyiz harcının temyiz eden davacıya, 267,80 TL Yargıtay başvurma harcının mahsup edilerek, varsa fazla alınan temyiz harcının temyiz eden davalılara iadesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine 19.01.2021 gününde oybirliğiyle karar verildi.
