Delil Hukuk Bürosu
Makale İçeriği:
Ecrimisil Davası Nedir? Nasıl Açılır?
Ecrimisil davası, spesifik olarak kanunda düzenlenmemiştir. Varlığını uygulamada bulmuş ve sınırları Yargıtay kararları ile şekillenmiştir.
Ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, hak sahibi olan malikin, hak sahibi ve iyiniyetli olmayan zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında: Fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.
Haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda yani olumsuz zarar, ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nin 25.02.2004 tarihli ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)
Ecrimisil davası, haksız işgal tazminatı davası anlamına gelmektedir. Ecrimisil davalarında, bir taşınmazın mülkiyetine sahip olan kişi, bu taşınmazı haksız ve kötüniyetli olarak işgal eden kimselerden bu haksız işgalden kaynaklanan zararının tazminini talep etmektedir.
Ecrimisil davasının açılabilmesi için kendinizi bir avukat ile temsil ettirme zorunluluğunuz bulunmasa da, oldukça hukuki ve teknik bir mesele oluşundan dolayı mutlaka alanında uzman bir gayrimenkul avukatı ile davanızı yürütmenizi tavsiye ediyoruz. Gayrimenkul alanında çalışmalar yapan bir meslektaş ile anlaşma sağlayabileceğiniz gibi, Ankara hukuk büroları arasında bulunan avukatlık büromuzla da iletişime geçip bizimle çalışmayı tercih edebilirsiniz.
Aşağıda sizler için ecrimisil davasının şartlarını ve uygulama kurallarını derleyip, konuya ilişkin önemli olduğunu düşündüğümüz bazı Yargıtay kararlarını ekledik.
Ecrimisil Davasının Hukuki Niteliği
Ecrimisilin hukuki niteliğinin saptanması, zamanaşımı ve benzeri hususların değerlendirilmesi açısından oldukça önem arz etmektedir. Çünkü ecrimisilin kira sözleşmesine dair hükümler ile birlikte değerlendirilecek olması halinde kira alacaklarına uygulanması gereken 5 yıllık zamanaşımı söz konusu olacakken, haksız fiil olarak değerlendirilmesi halinde 10 yıllık zamanaşımına tabi olacağının kabulü gerekir.
Ecrimisilin hukuki niteliği konusunda doktrin ve uygulamada çeşitli tartışmalar söz konusu olmuştur. Yargıtay tarafından verilmiş olan birçok kararda bu hukuki terimin ve davanın tasniflendirilmesi ve hukuki niteliği konusunda tartışmalar yapılmış ve kimi zaman da çelişkili kararlar verilmiştir.
Güncel olarak uygulamada ecrimisil alacaklarının 5 yıllık zamanaşımına tabii tutulduğu görülmektedir. Ancak hukuki nitelendirme konusuna ilişkin olarak gayrimenkul avukatı, müvekkilin ihtiyaçlarını gözetmeli ve somut olayın şartlarına göre gerekli gördüğü savları ileri sürmelidir.
Zamanaşımı konusu aşağıda "Ecrimisil Davasında Zamanaşımı" başlığı altında detaylı olarak işlenecektir.
Ecrimisil Davasının Şartları
Kanunda düzenlenmemiş olan ecrimisil davalarının şartları, yargı kararlarıyla şekillenmiştir. Yargıtay tarafından geçmiş yıllarda verilmiş olan ve emsal teşkil eden kararlar incelendiğinde, hukuki nitelik açısından genel olarak "haksız fiil" olarak kabul edilen ecrimisil davalarının şartları da haksız fiillerin şartları ile benzeşmektedir:
Taşınmaza yönelik haksız bir işgalin varlığı,
Fuzuli şagilin/İşgalcinin kötüniyetli olması,
Haksız işgal sonucu taşınmaz malikinin zarara uğraması,
Zarar ile haksız işgal arasında nedensellik(illiyet) bağının bulunması,
Görüldüğü üzere ecrimisil davasının şartları arasında kusur mevcut değildir. Yani şagil/işgalci kusursuz olduğunu ispat etse dahi taşınmaz malikine ecrimisil borcu doğacaktır.
a) Ecrimisil Davalarında Haksız İşgal Kavramı
Haksız işgal, başkasına ait bir malı haksız olarak, yani hiçbir hukuki dayanak olmaksızın kullanmak suretiyle maldan yararlanmaktır. Mülkiyet, sınırlı ayni hak veya kira sözleşmesi gibi bir sözleşme ilişkisi olmaksızın bir taşınmazı kullanan kişi, taşınmaz malikinin rızası olmaksızın zilyetliği elde etmiş olacaktır ki bu durumda haksız işgalden söz etmek mümkündür. Haksız işgal fiilini gerçekleştiren kişiye yargı kararlarında "fuzuli şagil" dendiği görülmektedir. Biz günümüz Türkçesine daha uygun olacağı haliyle haksız işgalci denmesinin daha sağlıklı olacağı kanaatindeyiz. Ancak yargısal kullanım alanlarında fuzuli şagil ifadesinin kullanılmasını, akademik ve yargısal dile uyum açısından şiddetle tavsiye etmekteyiz.
Haksız işgal şartları arasında fuzuli şagilin/işgalcinin kusurlu olmasının bulunmadığından bahsetmiştik. Gerçekten de Yargıtay kararları incelendiğinde, işgalcinin haksız işgal olayından haberdar olmaması halinde dahi, sağladığı fayda nedeniyle bilirkişi raporuyla hesaplanmış olan ecrimisil bedelini ödemesi yönünde hüküm kurulmaktadır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2020/720 E., 2021/802 K. sayılı kararında: "Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında; yargısal uygulamada kullanımın aslî veya fer'i ya da dolaylı ve dolaysız biçimde gerçekleşmesinin mülkiyet hakkının korunmasında engel teşkil etmediği gibi, ecrimisil getirebilecek bir taşınmazda sürekli kullanım ve uzun süreli bir işgal iradesi ile tasarruf ve yararlanma hâlinin de ecrimisil tayini için yeterli olduğu, dosya kapsamında davacı tanığı ...'ın ifadesinde dolgu ve düzeltmenin davalı tarafından yapıldığının belirtildiği, davalı işletmesine gelen araçların park edebileceği davalıya ait bir alanın bulunmadığı, müşterilerinin araçlarını başkasının taşınmazındaki bir alana park ettiğinin davalı tarafından bilinmediğinin kabul edilemeyeceği, bu konuda mülkiyet hakkı sahibinden değil karşı yanın gerekli dikkat ve özeni göstermesi, hakkı olmadığını belirlediği anda da bu yerden elini çekmesinin beklendiği, yasal düzenlemeler, yargısal uygulama ve tüm deliller birlikte değerlendirildiğinde davalının davacının taşınmazına haksız olarak el attığı ve bu nedenle ecrimisille sorumlu tutulması gerektiğinden yerel mahkemenin direnme kararının yerinde olduğu, ecrimisil miktarının denetlenmesi için dosyanın Özel Daireye gönderilmesi görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüş Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir."
b) Ecrimisil Davalarında Kötüniyet
Ecrimisile hükmedilebilmesi için yalnızca haksız işgalin bulunması yeterli değildir. Ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminattır. Haksız işgalde bulunan kişinin aynı zamanda kötüniyetli de olması gerekmektedir. Örneğin tapuda kendi adına gerçekleştirilmiş olan tescilin yolsuz olduğunu bilmeyen kişiler mevcut olabilir ya da hatalı kadastro tespiti sonucu kendi adına kayıt gerçekleştirilen kişinin kadastro öncesi hakka dair bilgisinin olmadığı durumlar söz konusu olabilir. Bu hallerde haksız işgalde bulunan kişinin kendisinin haksız işgalde bulunma bilinciyle hareket ettiğinden söz edilmesi mümkün değildir.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2020/4285 E., 2021/4798 K. sayılı kararında: "Davalıların taşınmazı kullanımları eski tapu kayıtlarına istinaden adlarına yapılan kadastro tespitine dayandığına, ecrimisil talep edilebilmesi için "kötüniyetli zilyet" ve "hak sahibi olmama" koşulları birlikte arandığına, bu kapsamda somut olayda davalılar adına olan tespit kaldırılıncaya diğer ifadeyle kadastro tespitine itiraz davası kararının kesinleşinceye kadar olan kullanımın kötüniyet oluşturmayacağına göre, Yerel Mahkeme kararın onanması gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu bozulduğu bu defa yapılan incelemede anlaşılmakla, davalılar vekilinin karar düzeltme istemi kabul edilmiştir." şeklinde hüküm kurmuştur.
Aynı şekilde taşınmazı haricen satın alan iyiniyetli kişinin de ödediği bedel kendisine iade edilinceye kadar ecrimisil ödemesi beklenemez. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2019/5764 E., 2019/10696 K. sayılı kararında: "...ortada geçerli bir harici satış sözleşmesi var ise, ecrimisil hak sahibi zilyedin kötü niyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olduğundan ve haricen satın alan kötü niyetli kabul edilemeyeceğinden, verdiği bedel iade edilmeyen harici satın alan, parası geri verilinceye kadar ecrimisil ödemekle yükümlü tutulamayacaktır."
Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 2018/9794 E., 2019/10167 K. sayılı kararında: "Somut olayda, davalının dava dışı önceki pay maliklerine tebaan, 30.01.2003 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi gereğince dava konusu yeri kullandığı anlaşılmaktadır. Sözleşme içeriğine göre de, satış bedelinin tamamının davalı tarafından dava dışı önceki pay maliklerine ödendiği ve bunun karşılığında da dava konusu yerin kullanımının davalıya bırakıldığı, dava tarihi itibariyle davacılar tarafından, davalıya taşınmazı kullanımına son vermesi yönünde ihtarda da bulunulmadığı, anlaşılmaktadır. Bu durumda, 'Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi' başlıklı sözleşmenin gerçekte harici satış sözleşmesi şeklinde olduğu ve zilyetliğin davalıya teslim edildiği ve davalının bu sözleşmeye istinaden iyiniyetli olarak dava konusu yeri kullandığı açıktır.
O halde, yukarıda bahsedilen ilkeler ve somut olay ışığında, kötüniyeti kanıtlanamayan davalının ecrimisil ödemekle yükümlü tutulamayacağı gözönüne alınarak ecrimisil talebinin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kabule karar verilmesi doğru görülmemiştir."
c) Ecrimisil Davalarında Zarar
Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimidir; bu nedenle, en azı kira geliri karşılığı zarardır.
Haksız işgalden kaynaklanan zararı iki alt başlık altında incelemek daha doğru olacaktır:
Olumlu zarar,
Olumsuz zarar
Haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda yani olumsuz zarar, ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 25.02.2004 tarihli ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)
d) Ecrimisil Davalarında İlliyet Bağı
İlliyet bağı, nedensellik bağı anlamına gelmektedir. Ecrimisil davası da, yargı kararlarında bir nevi haksız fiil olarak kabul gördüğünden dolayı, ecrimisil davasındaki haksız fiil davranışı olan olan haksız işgal ile meydana gelen zarar arasında illiyet bağı bulunması gerekmektedir.
Mirasçılar ve Diğer Paydaşlar Arasında Ecrimisil Davası ve İntifadan Men Koşulu
Paylı mülkiyet veya elbirliğiyle mülkiyette ortaklardan veya paydaşlardan birinin mülkiyete konu malı diğer paydaşların onayı olmaksızın kullanması halinde, diğer paydaşların ecrimisil talebinde bulunabilmesi "intifadan men" koşuluna tabii tutulmuştur. İntifadan men koşulunun gerçekleşmediği hallerde ecrimisil davasının reddine karar verilmektedir. Tabii bu kural da katı bir şekilde uygulanmamaktadır ve aşağıda ayrı bir başlık altında sayacağımız istisnalar dahilinde değerlendirilmektedir.
Payı ihlal edilen paydaşlar, noter aracılığıyla intifadan men koşulunu gerçekleştirmek amacıyla haksız işgalde bulunan ortağa ihtarname göndermeli ve bu koşulu sağlamalıdır.
Elbirliği mülkiyetinde de paydaşlardan biri, öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan, tek başına, ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine ecrimisil davası açabilir. Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı ecrimisil davasının dinlenme olanağı yoktur.
Yerleşmiş Yargıtay içtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu, kesin sonuç getiren taksim veya ortaklığın satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir.
Kural olarak, men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi de, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır.
Paydaşlar Arasında Görülecek Ecrimisil Davalarında İntifadan Men Koşulunun İstisnaları
İntifadan men kuralının yerleşik yargısal uygulamalarla ortaya çıkmış bir takım istisnaları vardır. Bunlar;
Davaya konu taşınmazın kamu malı olması,
Ecrimisil istenen taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren ya da (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması,
Paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi,
Paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması,
Davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılmış olması halleridir.
Yine paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belli bulunması durumunda, davacı paydaş tarafından davalı paydaş aleyhine bu taşınmaza ilişkin elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri dava açılması hallerinde yine intifadan men koşulu aranmaz.
Bu nedenle, davaya konu taşınmazlar yönünden sayılan istisnalar dışında intifadan men koşulunun gerçekleşmesi aranacak ve intifadan men koşulunun gerçekleştiği iddiası, her türlü delille kanıtlanabilecektir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 27.02.2002 tarihli ve 2002/3-131 E, 2002/114 K sayılı ilamı)
Ecrimisil İhbarnamesi
Ecrimisil ihbarnamesi, idare tarafından düzenlenen ve idari işlem niteliğini haiz bir belgedir. Bir taşınmazın haksız işgal altında bulunduğunu tespit eden ilgili idare tarafından taşınmaz tespit tutanağı düzenlenir. Bu tutanağın düzenlenmesi akabinde haksız işgalde bulunan işgalciye veya işgalcilere ecrimisil ihbarnamesi gönderilerek ecrimisil tutarı ve bu tutarın ödenmemesi halinde yasal yollara başvurulmak durumunda kalınacağı bildirilir. Ecrimisil ihbarnamesinin veya dayanak taşınmaz tespit tutanağının hukuka aykırı olduğunu düşünen muhataplar idare mahkemesinde iptal davası açmak yoluyla idari işlemin iptalini talep edebilir.
Ecrimisil Davası Ne Kadar Sürer?
Ecrimisil davalarının ne kadar süreceğini kesin olarak hiç kimse bilemez. Ancak keşif, bilirkişi, tanık delillerine dayanılması gerekeceği de düşünülecek olursa; ilk derece mahkemesi, istinaf ve temyiz mercilerinde ortalama 3-5 yıllık bir sürenin geçeceğini söylemek yanlış olmayacaktır. Tabii ki davanın kazanılması halinde aradan geçen sürede ecrimisil alacağının yasal faizi ile birlikte elde edilecektir.
Ecrimisil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Görevli Mahkeme
Ecrimisil davalarında görevli mahkeme Hukuk Muhakemeleri Kanunumuzun 2. maddesinde yer alan açık düzenlemeye göre asliye hukuk mahkemeleridir.
HMK 2. Madde: "Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir. Bu Kanunda ve diğer kanunlarda aksine düzenleme bulunmadıkça, asliye hukuk mahkemesi diğer dava ve işler bakımından da görevlidir."
Görev hususu kamu düzenine ilişkin olduğundan dolayı mahkeme tarafından yargılamanın her aşamasında gözetilmesi gerekecektir.
Yetkili mahkeme
Ecrimisil davalarında yetki mahkeme, sıkça hataya düşüldüğü üzere sanıldığı gibi taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi değildir.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2018/7717 E., 2021/77 K. sayılı kararında: "Ecrimisil 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İBK'da haksız eylem olarak nitelendirilmiş bulunduğundan HMK'nın 16 maddesi uyarınca; haksız fiilden doğan davalarda, haksız fiilin işlendiği veya zararın meydana geldiği yahut gelme ihtimalinin bulunduğu yer ya da zarar görenin yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir. Ayrıca ecrimisil davası taşınmazın aynı ile ilgili dava olmadığı için HMK’nin 12. maddesi uygulanmaz. Kesin yetki kuralı olmadığı için de HMK’de ki genel yetki kuralı uygulama alanı bulur ve bu bağlamda, genel yetkili mahkeme olan davalının ikamatgahı mahkemesi de yetkilidir."
O halde ecrimisil davasında yetkili mahkemeler:
Haksız fiilin işlendiği yer mahkemesi,
Zararın meydana geldiği veya gelme ihtimalinin bulunduğu yer mahkemesi,
Zarar görenin yerleşim yeri mahkemesi,
Ve genel yetki kuralı olan davalının ikametgah adresi mahkemesidir.
Ecrimisil Davalarında Zamanaşımı
Her ne kadar Yargıtay tarafından ecrimisile konu olan haksız işgalin bir çeşit haksız fiil olduğu saptamasında bulunulsa da, ecrimisil davalarında kira alacakları için geçerli olan 5 yıllık zamanaşımının dikkate alındığı görülmektedir.
25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca, ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.
Ecrimisil Bedelinin Hesaplanması
Ecrimisil bedeli açısından hakimin taleple bağlılık kuralına uygun bir şekilde karar vermesi gerekecektir. Ecrimisil bedelinin bilirkişi tarafından hesaplanması gerekeceğinden dolayı dava dilekçesinde mutlaka bilirkişi deliline de dayanılmalıdır.
Taşınmaza ilişkin olarak keşif ve bilirkişi incelemesi akabinde hazırlanacak rapor üzerine ıslah dilekçesi ile talep tutarı güncellenecek ve gerekli harç ve masraflar yatırılacaktır.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 2020/1314 E., 2021/4866 K sayılı kararında görüldüğü üzere: "Ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nin 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır. Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir. İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir."
