Delil Hukuk Bürosu
Makale İçeriği:
İfraz Nedir?
İfraz, Türk Dil Kurumu sözlüğünde "bir arazinin bölünmesi, parsellere ayrılması" anlamına gelen Arapça kökenli bir sözcük olarak ifade edilmiştir. İfraz, Türk hukuk sisteminde imar hukukumuzun uygulama alanına giren bir müessese olup: Tapuda tek parsel olarak kayıtlı bulunan büyük bir taşınmazın, imar planlarına uygun bir şekilde düzenlenecek olan haritalara uygun olacak şekilde, daha küçük parsellere bölünmesi ve her bir parselin, tapu kütüğünde birbirinden ayrı ve bağımsız taşınmazlar olarak tescil edilmesi işlemidir.
İmar Kanunumuzda ifraz ve tevhit işlemleri bir arada düzenlenmiştir. Tevhit de ifrazın tam tersi nitelikte bir uygulamadır ve birden çok küçük taşınmazın birleştirilmesi anlamına gelmektedir.
İmar Kanunumuzun İfraz ve Tevhid" Başlıklı 15. Maddesine Göre: "İmar planı bulunan alanlarda, uygulama imar planına uygun olarak öncelikle parselasyon planının yapılması esastır. İmar planı bulunan alanlarda, ifraz ve tevhit işlemleri, parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılabilir. Parselasyon planı tescil edilmiş yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin imar planlarına ve imar mevzuatına uygun olması şarttır. 10/12/2003 tarihli ve 5018 sayılı Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol Kanununda belirtilen merkezî yönetim kapsamındaki kamu idarelerinin yetkisi içindeki kamu yatırımlarında veya kamu mülkiyetine ait alanlarda, parselasyon planının tatbiki mümkün olmayan meskûn alanlar ile koruma amaçlı imar planı bulunan alanlarda ve büyük bir kısmı uygulama imar planına uygun şekilde oluşan imar adalarının geri kalan kısımlarında bu maddenin birinci ve ikinci fıkralarında yer alan hükümlerde belirtilen şartlar aranmaz. Mevcut hâliyle yapılaşmaya elverişli olmayan imar parsellerinde; maliklerden birinin talebi üzerine veya doğrudan, parsel maliklerine kendi aralarında anlaşmaları için yapacağı tebliğden itibaren üç ay içerisinde maliklerce anlaşma sağlanamaması hâlinde, resen tevhit ve fiilî duruma göre ifraz yoluyla işlem yapmaya ilgili idare yetkilidir. İmar planlarında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak ifrazların, asgari cephe genişlikleri ve büyüklükleri yönetmelikte belirtilen esaslara göre tespit edilir. İmar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez."
İfraz İşleminin Hukuki Niteliği
İfraz uygulaması, idare tarafından gerçekleştirilmektedir ve bir çeşit idari işlem niteliğindedir. Kural olarak bir taşınmaza ilişkin ifraz işlemi gerçekleştirilebilmesi için, söz konusu taşınmazın maliki veya maliklerinin talepte bulunması gerekir. İfraz işlemi ile elde edilmek istenen nihai amaç, mülkiyetin kullanıma elverişliliğinin sağlanması ve buna benzer hususlar dahilinde taşınmazın atıl kalmasının önüne geçilmek suretiyle nihai olarak kamu yararının sağlanmasıdır.
Parsel Ne Demektir?
Parsel, Adalet Bakanlığımız tarafından yayınlanan hukuk sözlüğüne göre: "İmar düzeni bakımından belli ölçüler göz önüne alınarak sınırlandırılmış arazi parçalarından her biri" anlamına gelen sözcüktür. Ancak uygulamada kadastro parselleri ile imar parselleri ayrı ayrı kullanılan terimlerdir ve özellikle imar planı düzenlemesi yapılmamış olan köy ve kasaba gibi yerlerdeki taşınmazlar için "imar geçmemiş" ve "kadastro parseli" ifadeleri kullanıldığı görülmektedir.
İfraz ile bölünecek olan büyük alana sahip tek bir taşınmaz, tek bir parseldir. Bu tek parselden ibaret olan taşınmaz, diğer tüm şartları da sağlıyor olması halinde ifraz usulü ile daha küçük ve birden fazla parsellere bölünür. İfraz sonucunda meydana gelen her bir yeni ve daha küçük taşınmaz, birer parseldir ve tapuda ayrı bir taşınmaz olarak tescili sağlanır.
İfraz Uygulaması Niçin Yapılır?
İfraz, arazilerin farklı kullanım amaçlarına özgülenebilecek birden çok parçaya bölünmesini sağlamak suretiyle, ifraza konu edilecek olan taşınmazlardan en iyi şekilde faydalanılması ve bu taşınmazların en yüksek değere ulaşabilmesi amacıyla gerçekleştirilmektedir. Öyle ki, bu uygulamanın, mülkiyetin değişen ihtiyaçlara ve koşullara göre şekillendirilebilmesini sağladığı gerekçesi ile kamu yararını sağlamaya yönelik bir araç olduğu da söylenilebilir.
İfraz Nasıl Yapılır? İfraz Yapılırken Nelere Dikkat Edilir?
İfraz işlemleri taşınmaz maliklerinin talebi üzerine yapılabileceği gibi, mahkeme kararıyla veya idare tarafından resen de yapılabilmektedir.
Taşınmaz malikinin veya maliklerinin kendi istekleri ile taşınmaza ilişkin olarak ifraz işlemi gerçekleştirilmesi hali, "rızai ifraz" olarak da adlandırılır. Rızai ifraz yoluna başvurmak isteyen maliklerin alanında uzman bir emlak avukatı ile çalışmaları tavsiye edilir. Rızai ifraz gerçekleştirilebilmesi için, ifraz işlemi yapılacak olan taşınmazın tüm maliklerinin, bizzat ve birlikte veya usulüne uygun olarak yetkilendirilmiş vekilleri aracılığıyla başvuruda bulunmaları gerekmektedir.
Mahkeme kararıyla ifraz, "kazai ifraz" olarak da bilinir ve halk arasında "ifraz davası" olarak da ifade edildiği görülmektedir. Ancak bazen halk arasında ifraz davası şeklinde ifade edildiği görülen bu dava, aslında ifraz davası değil: İzale-i şüyu davası, yani ortaklığın giderilmesi davasıdır. Bu halde de maliklerin, alanında uzman bir gayrimenkul avukatı aracılığıyla hukuki işlemlerini ve dava takibini yürütmeleri tavsiye edilmektedir.
Bunların yanında bir de idarenin resen ifraz yaptığı durumlar da söz konusu olmaktadır. Resen ifraz, cebri ifraz olarak da adlandırılmaktadır. İdare tarafından İmar Kanunumuza uygun olmak şartıyla resen ifraz işlemi gerçekleştirilebilmektedir.
Ülkemizde Anayasamızla korunmakta olan ve ülkemizin tarafı olduğu Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesinde de önemle üzerinde durulan bir hak olan mülkiyet hakkı, kişiye mülkiyete konu mal üzerinde kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma(usus, fructus, abusus) yetkilerinin tümünü sağlamaktadır. Ancak çeşitli durumlarda kişilerin taşınmazları üzerindeki mülkiyet haklarının kamu yararı gerekçe gösterilerek kısıtlanması mümkündür. Örneğin yol yapımı, altyapı çalışmaları, kamunun kullanımına tahsis edilecek tesislerin inşası vb. sebeplerle gerçekleştirilecek olan kamulaştırma işlemleri, mülkiyet hakkının idare tarafından kısıtlanmasına örnek teşkil edebilir. Aynı şekilde, belediye tarafından resen ifraz ve tevhit yapılması hallerinde de kişinin mülkiyet hakkının unsurlarından biri olan tasarruf yetkisi, ekarte edilebilmektedir.
İfraz Edilebilecek Alanlar Nelerdir?
Mevzuatta ifraz edilemeyecek alanlar arasında sayılmamış olan alanların tamamı, ifraz edilebilir niteliktedir. Bu nedenle ifraz edilebilecek alanların tespitinin gerçekleştirilebilmesi amacıyla öncelikle ifraz edilemeyecek alanların belirlenmesi gerekir.
İfraz Edilemeyecek Alanlar Nelerdir?
İfraz edilemeyecek alanların belirlenmesinde İmar Kanunu, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ve Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği gibi çeşitli mevzuat hükümleri ele alınmalıdır.
5403 sayılı Kanunumuzun 8/3. Maddesine Göre: "Asgari tarımsal arazi büyüklüğü; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemez. Bakanlık asgari tarımsal arazi büyüklüklerini günün koşullarına göre artırabilir. Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez, Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz. Ancak, tarım dışı kullanım izni verilen alanlar veya çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak ihtiyaçları olan bitkilerin yetiştiği alanlarda arazi özellikleri nedeniyle belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklüğünden daha küçük parsellerin oluşması gerekli olduğu takdirde, Bakanlığın uygun görüşü ile daha küçük parseller oluşturulabilir. (Ek cümle: 19/4/2018- 7139/40 md.) Yatırım programında yer alan kamu yatırımı projeleri muhtevasında yapılan zorunlu ifraz işlemlerinde Bakanlık onayı aranmaz."
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 7. maddesinde ifraz edilemeyecek taşınmazlar detaylı olarak sayılmış bulunmaktadır.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğimizin 7. Maddesine Göre: "(1) Parselasyon planı bulunan yerlerde, daha sonra plan değişikliği veya revizyonu yapılması halinde bu planlar ile belirlenen; umumi hizmet alanına isabet eden taşınmazlar ile imar istikameti önünde kalan donatı alanları, kamu eline geçmeden tevhit ve ifraz yapılamaz. (2) Bir imar adasında, mevzuatına uygun binalar dikkate alınarak ve yeni inşa edilecek binaların şematik konumu çizilerek ada bazında etüt yapılıp, ada içindeki parsel dağılımının yapıların estetiği ve sokak siluetini bozmayacak şekilde olduğu ortaya konulmadan, ifraz ve tevhit işlemi yapılamaz. (3) Mevcut haliyle yapılaşmaya elverişli olmayan parsellere ilişkin olarak, ilgili idarenin tebliğ tarihinden itibaren 3 ay içerisinde parsellerin maliklerinin kendi aralarında anlaşamadığı takdirde resen tevhit ve ifraz yoluyla işlem yapmaya ilgili idare yetkilidir. (4) İmar planı ile mahreç aldığı yolu kapanan ve imar adası ortasında kalan, yola cephesi bulunmayan parseller ifraz edilemez. (5) İmar planı ile kapanan yollarda kalan, yola cephesi olmayan parsellere imar yoluna cephe sağlayacak şekilde arazi düzenlemesi yapılmadan kapanan yollar, ifraz ve tevhide konu edilemez veya ayrı bir parsel olarak değerlendirilemez. (6) Taşkın, heyelan ve kaya düşmesi gibi afet alanlarında bulunan sıhhi ve jeolojik mahzurları olan veya bunlar gibi tehlikeli durumlar arz etmesi yüzünden imar planlarına veya ilgili idarelerce hazırlanmış veya onaylanmış raporlara göre yapı yapılması yasaklanan alanlar ifraz edilemez, bu gibi yerlerde arazi takviyesine matuf tesisler harici yapı yapılamaz. Ancak, a) Sadece bir kısmı yapılaşmaya yasaklanan alanda kalan parsellerin yapılaşmaya uygun kısımları, b) Bu fıkradaki nedenlerle ağaçlandırılacak alan olarak gösterilen alanlarda kalan parsellerin yasaklamaya tabi olmayan kısımları, c) İmar planlarında özel mülkiyet içinde kalıp tarım yapılacak alanların yasaklamaya tabi olmayan kısımları Gıda, Tarım ve Hayvancılık il müdürlüğünün görüşü alınarak, ifraz edilebilir. (7) Kademe hattı belirlenen yerlerde imar planında aksine bir hüküm yoksa ifraz ve tevhit zorunlu değildir. Ancak kademe hattı belirlenen imar parsellerindeki ifraz ve tevhit talepleri kademe hattı dikkate alınarak gerçekleştirilir. (8) Çeşitli kamu ve hizmet tesislerinin yapılması için gereken kamulaştırmalar yüzünden bu hizmet ve tesisler için lüzumlu parçalara ayrılmasını sağlamak üzere yapılacak ifrazlar bu Yönetmelikteki ifraz şartlarına tabi değildir. (9) Aynı yapı nizamı ve kullanım kararına sahip parsellerin tevhit edilmeleri halinde uygulama imar planında; tevhit sonrası elde edilen parselin taban alanı ve katlar alanı, tevhit öncesi parsellerin ayrı ayrı hesaplanan taban alanları ve katlar alanları toplamını geçemez. Plan üzerinde ölçüsü belirlenmiş blok nizamında olan parsellerin tevhidi halinde, tevhit öncesi parsellerin blok ölçüsü ile belirlenmiş inşaat alanı hakları toplamı aşılamaz. (10) Yapı nizamı veya kullanım kararı birbirinden farklı parseller ve farklı yollardan cephe alan ara parseller ile imar planında ifraz hattıyla birbirinden ayrılan parseller tevhit edilemez. (11) İmar adasındaki aynı veya farklı yapı nizamı bulunan parsellerin bahçelerinin daha etkin kullanabilmesi amacıyla; ilgili parsel maliklerinin muvafakati alınmak, her bir parsel sınırı korunmak ve bu sınırlara göre planda verilen yapılaşma koşulları ayrı ayrı uygulanmak kaydıyla, tevhit koşulu olan kot ve cephe sınırlamalarına bakılmaksızın ve parseller tevhit edilmeksizin vaziyet planı idarece onaylanarak ve tapuda beyanlar hanesine şerh düşülerek açık veya tamamen gömülü olmak ve dilatasyonla ayrılmak kaydıyla kapalı, ortak otopark uygulaması yapılabilir. (12) Aynı yoldan cephe alan ve aralarında (Değişik ibare:RG-01/3/2019-30701) 3.50 metre ve daha fazla kot farkı bulunan imar parsellerinin tevhidi halinde parsellerin bitiştiği sınırda bu Yönetmeliğe göre kademe yapılması ve kat adedinin ve bina yüksekliğinin, her kademenin kendi içinde değerlendirilmesi zorunludur. (13) Maliklerinin talebi üzerine mevcut bitişik parsellerde, uygulamayı kolaylaştırmak ve birbirleri ile olan sınırlarının düzeltilmesine yönelik ifraz ve tevhit işlemlerinde, parsel sayısı değiştirilmemek kaydıyla, bu Yönetmelikte bahsedilen asgari ifraz şartları aranmaz. (14) Uygulama imar planı ile farklı kat adedi veya yükseklik getirilmiş imar parselleri tevhit edildiği takdirde tevhit edilen parsellere verilen yükseklik değerleri aşılamaz, tevhit edilen parsellerin kesiştiği sınırda plan kararına uygun kademe yapılır."
İfraz Talebi İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Bilgi Teknolojileri Dairesi Başkanlığı Eğitim ve Çağrı Merkezi tarafından yayınlanmış olan, ifraz işlemlerine ilişkin eğitim dökümanında görüldüğü üzere, ifraz işlemi için gerekli olan belgeler şunlardır:
Taşınmaz maliki veya yetkili temsilcilerinin kimlik belgeleri,
Gerçek kişiler için birer adet 6*4 ebatlarında vesikalık,
Temsil yoluyla gerçekleştirilecek olan işlemlere istinaden, temsil ilişkisini gösterir nitelikte belge(vekaletname, yetki belgesi, vasilik kararı gibi),
Taşınmazın bulunduğu belediye tarafından düzenlenen emlak beyan değeri belgesi,
Serbest mühendislerce düzenlenmiş olan ve uygunluğu kadastro müdürlüğünce kontrol edilerek onaylanmış olarak bir üst yazıya bağlanmış olan üç takım dosya içinde değişiklik beyannamesi, kontrol raporu ve eki belgelerden ibaret değişiklik dosyası,
Bina nitelikli taşınmazlarda zorunlu deprem sigortası,
Mücavir alan içindeki taşınmazlar için belediye encümen kararı; mücavir alan dışında kalan taşınmazlar için İl İdare Kurulu Kararı,
Tapulu taşınmazlar için tapu senedi
İfraz İşlemi Hangi Merci Tarafından Gerçekleştirilir?
3194 sayılı İmar Kanunumuz, resen veya müracaat üzerine ifraz işlemi gerçekleştirmeye yetkili mercileri işaret etmektedir.
3194 sayılı İmar Kanunumuzun 16/1. Maddesine Göre: "Belediye ve mücavir alan hudutları içindeki gayrimenkullerin re'sen veya müracaat üzerine tevhid veya ifrazı, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini, bu Kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanır."
İfraz işleminin mevzuata uygunluğu, belediye encümenleri veya il idare kurullarının onayına tabiidir. Belediye veya valiliğe ifraz işlemine istinaden başvuruda bulunulması akabinde en geç 30 gün içerisinde onaylama işlemi sonuçlandırılır ve ifraz sonucunda meydana gelen yeni parsellerin tescili için 15 gün içerisinde tapuya bildirimde bulunulur. Bunun üzerinde tapu dairesi tarafından bir ay içerisinde tescil işleminin sonuçlandırılması gerekmektedir.
Aynı şekilde 3194 sayılı İmar Kanunumuzun 18. maddesi de belediye ve valiliğe yetkiler tanınmakta olduğunu ortaya koymaktadır
3194 sayılı İmar Kanunumuzun 18/1. Maddesine Göre: "İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır."
Yukarıda alıntılamış olduğumuz, İmar Kanunumuzun 18. maddesinin 1. fıkrası ile belediye ve valiliklere, imar planına uygun olmayan kaydıyla malikler ve diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın resen işlem yapma yetkisi de tanınmıştır.
