Delil Hukuk Bürosu
Makale İçeriği:
İmar Planı Nedir?
İmar planı, 3194 sayılı İmar Kanunumuz ve diğer ilgili mevzuat uyarınca belediyeler ve diğer yetkili idari kurum ve kuruluşlar tarafından yürütülecek olan imar uygulamalarına konu olacak yerlere ilişkin olarak detaylı bilgiler içeren plan ve haritalara verilen isimdir. Nüfusu 10.000'i geçen yerleşim yerlerinde imar planı yapılması zorunludur; nüfusu 10.000'in altında olan yerlerde ise imar planının yapılmasına ilişkin olarak belediye tarafından karar verilebilir.
İmar planları farklı çeşitlerle ve farklı ölçeklerle hazırlanabilmektedir. Birçok farklı imar planı çeşidi söz konusu olabilmekle birlikte, uygulamada vatandaşların en sık merak ettiği ve iptal istemiyle dava konusu ettiği imar planı türleri nazım imar planı ile uygulama imar planıdır. Makalemizin devamında genel hatları ile imar planlarının özelliklerinden ve çeşitlerinden bahsederek siz değerli okuyucularımızı bilgilendirmeye çalışacağız.
İmar Planı Ne İşe Yarar?
İmar planları ile, imar uygulamasına ilişkin parselasyon çalışmaları yapılmak suretiyle, üzerinde imar uygulaması gerçekleştirilen konumdaki kentsel gelişim, dönüşüm planları somutlaştırılır; kültürel, sosyal ve ekonomik altyapı çalışmalarına temel oluşturulur ve kadastral parsellerin imar uygulamasına uygun bir şekilde organize edilmesi ile tevhit, ifraz vb. araçlar kullanılarak imar parsellerinin oluşturulması sağlanır. İmar parseli, imar adaları içerisinde yer alan kadastro parsellerinin İmar Kanunu, İmar Planı ve yönetmelik esaslarına göre düzenlenmiş şekline denir.
İmar planı, imar uygulamasının somut bir şekilde temellendirilmesini sağlamakla birlikte, geleceğe dönük olarak imar planına konu edilen konuma ilişkin olarak imar hukuku ve imar uygulamasına ilişkin olarak yürütülecek olan sürecin de bir nevi yol haritasını çizmektedir.
İmar Uygulaması Nedir?
Belirli bir yerleşim alanında yer alan her türlü özel mülkiyete tabii taşınmazlar ile kamuya ait taşınmazların üzerinde yer alacak olan yapıların çevresel, kültürel, ekonomik ve hijyenik planlarının imar hukukumuza uygun kriterler dahilinde organize edilmesi amacıyla ilgili idareler tarafından yürütülecek olan idari sürece imar uygulaması denilmektedir.
İmar uygulamaları, bir çeşit kent ve şehircilik uygulamasıdır. Şehir ise kültürel, sosyolojik, demografik ve ekonomik açıdan mümkün mertebe kendi kendine yetebilen bir yaşam alanı teşkil eder. Şehir alanlarında insanlar, yapılaşmanın bunaltıcı dokusundan uzaklaşabilmek adına park ve bahçelere gidebilmeli, kültürel aktivite ve sosyal yaşamına dair ihtiyaçlarını sürdürülebilir bir şekilde şehir içerisinde temin edebilmeli ve sağlık, eğitim vb. temel ihtiyaçlarını şehrin sınırları dışına çıkması gerekmeksizin giderebilmelidir. İmar uygulamaları, şehir planlamasının bu amaç doğrultusunda gerçekleştirilmesi amacıyla belirlenen bir çeşit yol haritası görevi görür.
İmar uygulamalarının olabildiğince şeffaf ve öngörülebilir nitelikte yürütülmesinde, toplumsal menfaat bulunmaktadır. Zira imar uygulamalarının şeffaf ve öngörülebilir şekilde yürütülmemesi, potansiyel yatırımcıların belirsizlik içerisinde bırakılması sonucunu doğurur ve liberal bir ekonomik sistem içerisinde yeşermesi gereken serbest rekabet ortamının kaynaklarını tüketir. Yalnızca imar uygulamalarını gerçekleştiren ilgili idari birimlere yakınlığı bulunan yatırımcıların gözetilmesi, toplumun elde edeceği potansiyel faydanın da önünü kesecektir. Çünkü örneğin belirli bir yaşam alanında yalnızca 5 adet müteahhit firma bulunması, o yerin, 50 adet müteahhit firmanın bulunduğu bir yaşam alanında göre çok daha az yatırım alması ve imalat kalitesinin düşmesine sebebiyet verir. Bu da hem genel itibariyle insanların yaşam kalitesini ve refah düzeyini hem de o yaşam alanının olası değerini en aza indirger. Oysa serbest piyasa ekonomisinin şartları dahilinde şeffaflık ile hukuki ve ekonomik öngörülebilirlik kuralları dahilinde rekabet eden yatırımcı ve üreticiler, mal ve hizmetlerini tüketicilere ve genel olarak topluma sunabilmek için rakipleri ile rekabet haline girecekleri ve en iyi hizmeti, mümkün olan en ucuz tutarlarla temin etmeyi sağlamaya çalışacaklarından dolayı, sonuçta toplumsal anlamda kazan/kazan durumunun yaratılması sağlanabilecektir.
İmar uygulaması ile kalabalık bölgelerde yaşayan vatandaşların yerleşim ve yaşam alanlarının düzenli bir hale getirilmesi sağlanır. Kadastral yollar bu tip kalabalık bölgeler açısından yetersiz kalacağı için şehir yapılaşmasına temel oluşturacak nitelikte ve imar uygulamasına uygun olarak imar yolları planların, yapılaşma sınırları ve kamu hizmet alanları ile park ve rekreasyon alanları gibi ortak kullanıma açık alanlar tespit edilir. Taşınmazlar, imar uygulamasına uygun olarak tasniflendirilir ve değerlendirilir. Örneğin şehir yapılaşmasının yetersiz kaldığı noktada şehre yakın bölgede yer alan tarla vasfındaki araziler, düzenleme ortaklık payı(DOP) kesintisi yapılarak imar uygulamasına tabii tutulur ve örneğin, konut veya işyeri alanı olacak şekilde arsa vasfı kazanır. Böylece hem söz konusu taşınmaz malikinin taşınmaz malı değer kazanmış olur; hem de idarenin, yeni gelişecek olan şehir alanlarında kamu hizmetini sunabileceği nitelikte alan kazanımı sağlanmış olur.
Dolayısıyla iyi tasarlanmış ve nitelikli bir imar uygulaması, toplumsal kalkınmaya ve imar uygulamasına konu edilen yerde yaşayan halkın refah düzeyine katkı sağlayacak gelişmeler açısından yol haritası görevi görecektir; ancak kötü ve niteliksiz bir imar uygulaması ise toplumsal yozlaşmaya sebebiyet verecek ve şehir yaşamını adeta yalnızca birbiriyle yaşamak zorunda bırakılan on binlerce insanın belli belirsiz bir kutu içerisine sıkıştırılmasından ibaret hale getirecektir. İmar uygulamaları sonucunda mağdur olan kişilere mutlaka alanında uzman bir gayrimenkul avukatı ile çalışmaları tavsiye edilmektedir.
İmar Planı Çeşitleri Nelerdir?
Uygulamada, imar hukukumuzun gereklerinin yerine getirilmesi adına düzenlenen birçok imar planı çeşidi vardır. Ancak mevzuatta bu planların "imar planı" yerine "mekansal planlar" olarak nitelendirildikleri görülmektedir. Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği, uygulamada "imar planları" olarak adlandırılan bu planların genel hatlarının belirlenmesi hususunda yol gösterici olmaktadır.
Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin "Tanımlar" başlıklı 4. maddesinin, 1. fıkrasının h, i ve k bentlerine göre kapsadıkları alan ve amaçları açısından mekansal planlar, sırasıyla aşağıdaki hiyerarşi ile dikkate alınır:
Mekansal Strateji Planı
Çevre Düzeni Planı
Nazım İmar Planı
Uygulama İmar Planı
Bunların yanında bir de dolaylı olarak imar uygulamasının amacına hizmet eden diğer planlar da söz konusudur. Bunlar:
Bütünleşik kıyı alanları planı
Eylem planı
Kentsel tasarım projesi
Koruma amaçlı imar planı
Islah imar planı
Mevzi imar planı
Ulaşım ana planı
Uzun devreli gelişme planı
şeklinde sayılabilir.
a) Mekansal Strateji Planı
Mekansal strateji planları, ülkenin kalkınma politikaları ve bölgesel gelişme stratejilerini mekansal düzeyde ilişkilendirmeye ve böylece bu hususları mümkün mertebe somutlaştırmaya yönelik hazırlanan planlardır. Bu planlarda bölge planlarının ekonomik ve sosyal potansiyelleri, hedefleri, stratejileri ve ulaşım ilişkileri ile fiziksel eşikleri dikkate alınır ve bu şekilde yer altı ve yer üstü kaynakların ekonomiye kazandırılmasına; doğal, tarihi ve kültürel değerlerin korunmasına ve geliştirilmesine, yerleşim alanları ile ulaşım sistemlerinin belirlenmesine ve kentsel, sosyal ve teknik altyapının yönlendirilmesine dair mekansal stratejiler belirlenir.
Sektörel bazda mekansal politikalar ile stratejiler arasında ilişki kurulan bu planlar, 1/250.000, 1/500.000 veya daha üst ölçek haritalar üzerinde hazırlanır.
b) Çevre Düzeni Planı
Çevre düzeni plan: Orman, akarsu, gör ve tarım arazileri gibi temel coğrafi verilerin gösterildiği, kentsel ve kırsal yerleşim alanları, gelişme alanları, sanayi, tarım, turizm, ulaşım, enerji gibi sektörlere ilişkin genel arazi kullanım kararlarının belirlendiği planlardır. Eğer çevre düzeni planının hazırlandığı yere ilişkin olarak mekansal strateji planı hazırlanmışsa, çevre düzeni planı da bu mekansal strateji planlarının hedef ve strateji kararlarına uygun olarak düzenlenir.
Çevre düzeni planları 1/50.000 veya 1/100.000 ölçektek haritalar üzerinde ölçeğine uygun gösterim kullanılarak bölge, havza veya il düzeyinde hazırlanabilir ve plan notları ile raporuyla bir bütün olarak yapılır.
c) Nazım İmar Planı
Nazım imar planlarında: Plana konu edilen bölgedeki arazilerin genel kullanılış biçimleri, gelecekteki potansiyel nüfus yoğunluğunun dağılımı, kentsel ve kırsal yerleşim alanlarının gelişme yönleri ile büyüklükleri, kentsel, sosyal ve teknik altyapı organizasyonu ile ulaşım sistemleri gösterilir. Eğer nazım imar planının düzenlendiği yere ilişkin olarak hazırlanmış olan bir çevre düzeni planı mevcutsa; nazım imar planı, çevre düzeni planının genel ilke, hedef ve kararları doğrultusunda düzenlenir.
Nazım imar planları, kadastral durumu işlenmiş olarak 1/5000 ölçekte ve büyükşehir belediyelerinde gerekliliğe göre 1/5000 ile 1/25000 arasındaki her ölçekte, onaylı haritalar üzerine plan notları ve ayrıntılı raporuyla bir bütün olarak hazırlanır. Ayrıca nazım imar planı, 1/1000 ölçekli olarak hazırlanacak olan uygulama imar planlarının temelini oluşturur.
Nazım imar planı, şehrin gelecekte nasıl görüneceğinin ve hangi yönde gelişim göstereceğinin de adeta pusulasıdır. Çünkü nazım imar planı düzenlemesi yapıldıktan sonra geriye yalnızca uygulama imar planının yapılması suretiyle kent yapısının detaylandırılması kalacaktır. Bu nedenle nazım imar planları, yatırımcı için büyük önem arz etmektedir.
d) Uygulama İmar Planı
Uygulama imar planı, plana konu edilen yörenin koşulları ile planlama alanının genel özelliklerini, inşa edilecek olan yapıların kullanım amaçlarını ve olası ihtiyaçlarını, erişilebilirliğini, sürdürülebilirliğini ve çevreye etkilerini dikkate alınmak suretiyle hazırlanan imar planlarıdır. Uygulama imar planları yapılaşma ve uygulamaya ilişkin kararlar ile uygulama için gerekli ayrıntıları içerir ve kadastral durumu mevcut olan yerler için kadastral durumu da işlenmiş olarak 1/1000 ölçekte onaylı halihazır haritalar üzerinde, plan notları ve ayrıntılı raporuyla bir bütün olarak hazırlanır.
Uygulama imar planları, nazım imar planlarının ilke ve esaslarına uygun olarak hazırlanır. Uygulama imar planıyla, plana konu edilen yerdeki yapılaşmaya ilişkin yapı adaları, yapıların kullanımları, yapı nizamı, bina yüksekliği, taban alanı kat sayısı, kat alanı kat sayısı veya emsal, yapı yaklaşma mesafesi, ön cephe hattı, ifraz hattı, kademe hattı, ada ayrım çizgisi, taşıt, yaya ve bisiklet yolları, ulaşım sistemleri, park ve rekreasyon alanları, meydanları, kentsel, sosyal ve teknik altyapı alanlarını içerir. Gerektiğinde parsel büyüklükleri, parsel cephesi ve derinliği, arka cephe hattı, yol kotu ve bu kotun altındaki kat adedi, bağımsız bölüm sayısı gibi hususları da içerebilir.
Uygulama imar planı, artık söz konusu yerde ne şekilde yapılaşmaya gidileceğini son derece belirgin bir kesinlikte gösterir ve yatırımcılar ile diğer vatandaşların aklında oluşabilecek soru işaretlerini genel itibariyle ortadan kaldırır. Bununla birlikte özel nitelikte bazı spesifik soru işaretlerinin giderilmesi, imar planlarının uygulanmaya koyulmasıyla ortadan kaldırılabilecektir.
Bir Taşınmazdan İmar Geçmesi Ne Anlama Gelir?
Halk arasında "imar geçmesi" şeklinde ifade edilen durum, belirli bir yerin imar uygulamasına tabii tutulması ve o yere ilişkin olarak imar planlarının düzenlenip yayınlanması anlamına gelmektedir.
Üzerinden "imar geçen" yerler, imar uygulamasına alınmış ve planlaması yapılmış yerlerdir. Örneğin tarla vasfında kullanılmakta olan bir arazinin imar uygulamasına alınması ile birlikte konut veya işyeri vasfı alması durumunda imara aykırı olmayacak şekilde bu taşınmazın üzerinde yapılaşmaya gidilmesi mümkün olacaktır. Böylece örneğin konut imarlı bir taşınmazın üzerinde yapılacak olan konutlar, diğer tüm şartların da sağlanması halinde imara uygun olacağından dolayı: Bu taşınmaza uygun yol, elektrik, su vb. imkanlar da, ilgili idare tarafından o yere ilişkin imar planları dahilinde götürülecektir.
İmar Planı Ne Zaman Yapılır?
Bir yerde yapılan son nüfus sayımında, o yerin nüfusunun 10.000'i aşıyor olduğunun ortaya çıkması halinde imar planlarının yaptırılması mecburidir. Son nüfus sayımında nüfusunun 10.000'i geçmediği tespit edilen yerlerde imar planının düzenlenmesi mecburi değildir, ancak bu husus, belediye meclisinin karar vermesi şartına bağlanmıştır.
Düzenleme Ortaklık Payı Nedir?
Bir yerin imar uygulamasına alınması demek, o yerin bayındırlaşması, kentleşmesi anlamına gelir. Dolayısıyla imara tabii tutulmadan öncesinde yalnızca tarla, bahçe vb. olarak kullanılabilen imarsız arazilerin değeri, imar uygulamasına alınmalarıyla birlikte ciddi oranda artış gösterir. Ayrıca bir yerde şehir yapılaşmasına gidilmesinin öngörülmesi demek, çok sayıda insanın bir arada yaşayacak olması anlamına gelmektedir. Bu nedenle bu insanlara eğitim, sağlık, ulaşım vb. hizmetlerin de sağlanması gerekecektir.
Düzenleme ortaklık payı, belediye veya valilik tarafından düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında, bu arsa ve arazilerin yüz ölçümleri üzerinden yeteri kadar sahanın, düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmesi için gerekli olan genel hizmet ve kamu hizmeti alanlarının tesis edilmesi amacıyla hak sahiplerinden alınmasıdır. Yani bir yerden imar geçmesi, o yere ilişkin olarak imar uygulamasının gerçekleştirilmesi halinde, o yerdeki arazilerin yüz ölçümü üzerinden belirli bir kısım "düzenleme ortaklık payı" kesintisi(Kısaca DOP kesintisi) olarak maliklerden alınır. Bu hususa ilişkin olarak maliklerin onayı da aranmaz. Ancak düzenleme ortaklık payı kesintisi, düzenlemeye tabi tutulan arsa ve arazilerin düzenleme öncesi yüz ölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez.
Düzenleme ortaklık payı ile idarenin eline geçecek olan kısımlar, o bölgede imar yolları, sağlık merkezleri, eğitim kurumları vb. kamu hizmetlerinin tesisinde kullanılacak olan alanlardır.
İmar Planlarında Umumi Hizmete ve Kamu Hizmetlerine Ayrılan Yerler
Umumi ve kamu hizmet alanları, 3194 sayılı İmar Kanununa göre yapılacak arazi ve arsa düzenlemesinin, nerelerde ve ne şekilde uygulanacağı ve bununla ilgili diğer kavram ve hususlara açıklık getirilmesi amacıyla 22 Şubat 2020 tarihinde yayınlanan Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik'in "Tanımlar" başlıklı 4. maddesinin, 1. fıkrasının p. bendinde düzenlenmiştir.
Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik 4/1-p. Maddesine Göre: "Umumi ve kamu hizmet alanları: Yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi/parkı ve yeşil alan, ibadet yeri, karakol ve Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, kamuya ait kreş alanları, pazar yeri, semt spor alanı ve şehir içi toplu taşıma istasyonları ve durakları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, spor alanı, teknik altyapı alanı, kamuya ait trafo alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, kent meydanı, kent parkı, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı ve mesire alanları, resmî kurum alanı, idari tesis alanı, mezarlık alanı, bunun dışında kamusal ihtiyaçlara göre ortaya çıkacak imar planı kararıyla belirlenen diğer umumi ve kamu hizmet alanları ile taşkın kontrol tesisidir."
İmar Planının İptali
İmar planlarının imar mevzuatına, şehir planlama ilke ve esaslarına aykırı olması, kamu yararı amacına aykırı olması ya da en azından bu amacı taşımaması, usule ilişkin hususlara riayet edilmemiş olması(örneğin ilan usul ve sürelerine aykırı davranılması) gibi durumların mevcudiyeti halinde, ilgili imar planının iptali talepli olarak idare mahkemesinde iptal davası açılabilecektir.
İmar planları da her idari işlem gibi şekil, yetki, amaç, konu ve sebep unsurları yönünden iptal davasına konu edilebilir. Yargılama sonucunda imar planının iptal edilmesi halinde düzenleme öncesinde başka bir imar planı mevcut ise eski imar planı yürürlüğe girmez, söz konusu yer imarsız olarak kalmış olur ve yeniden imar düzenlemesi yapılması gerekir.
İmar planına itiraz ve imar planının iptali davaları hakkında detaylı bilgi edinmek için, konuya ilişkin makalemizi inceleyebilirsiniz: İmar Planının İptali Davası ve İmar Planına İtiraz Yolu
