Delil Hukuk Bürosu
Makale İçeriği:
Kamulaştırma Nedir?
Kamulaştırma, devletin veya kamu tüzel kişiliklerinin, kamu yararını sağlamak ve kamu hizmetini vatandaşlara ulaştırabilmek amacıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, bedelini ödemek suretiyle ve alması veya bu taşınmaz mallar üzerinde irtifak hakkı tesis etmesidir. Bu süreç, Anayasamızın 46. maddesi ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunumuz ile düzenlenmiştir. Kamulaştırma işlemi, kamu hizmetlerinin etkin bir şekilde yürütülmesi için gerekli olan taşınmazların devlet veya ilgili kamu tüzel kişiliklerine geçişini sağlar.
Anayasamızın 46. Maddesine Göre: "Devlet ve kamu tüzel kişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkilidir. Kamulaştırma bedeli ile kesin hükme bağlanan artırım bedeli nakden ve peşin olarak ödenir. Ancak, tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla kamulaştırılan toprakların bedellerinin ödenme şekli kanunla gösterilir. Kanunun taksitle ödemeyi öngörebileceği bu hallerde, taksitlendirme süresi beş yılı aşamaz; bu takdirde taksitler eşit olarak ödenir. Kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanlarının bedeli, her halde peşin ödenir. İkinci fıkrada öngörülen taksitlendirmelerde ve herhangi bir sebeple ödenmemiş kamulaştırma bedellerinde kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır."
Kamulaştırma işlemi, mülkiyet hakkının sınırlandırılması anlamına geldiğinden, Anayasa ve ilgili kanunlarda belirtilen usul ve esaslara sıkı sıkıya bağlı kalınarak yürütülmelidir. Aksi takdirde, kamulaştırma işlemi hukuka aykırı hale gelebilir ve malikler tarafından iptali için yargı yoluna başvurulabilir.
Kamulaştırma süreci, belirli aşamalardan oluşur. İlgili idare ilk olarak kamulaştırma yapılacak taşınmazın belirlenmesi ve kamu yararı kararının alınması için gerekli çalışmaları yapar. Bu karar, ilgili idarenin yetkili organları tarafından alınır ve onaylanır. Ardından, kamulaştırılacak taşınmazın değeri, uzmanlar tarafından tespit edilir. Bu değer tespiti, taşınmazın cinsi, yüzölçümü, vergi beyanı, resmi makamlarca belirlenmiş kıymet takdirleri ve benzeri unsurlar dikkate alınarak yapılır. Değer tespitinin ardından, idare, taşınmaz maliki ile anlaşma yoluna gider, bu sürecin adı kamulaştırmada uzlaşma sürecidir. Eğer taraflar arasında anlaşma sağlanamazsa idare tarafından görevli ve yetkili asliye hukuk mahkemesi nezdinde kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası açılır. Mahkeme, bilirkişi raporları ve diğer delilleri değerlendirerek taşınmazın bedelini belirler ve bu bedelin idare tarafından malike ödenmesine karar verir. Bedelin ödenmesinin ardından, taşınmazın mülkiyeti idareye geçer.
Tescil Ne Demektir?
Tescil işlemi, bir taşınmazın mülkiyet hakkının veya taşınmaz üzerindeki diğer ayni hakların tapu siciline kaydedilerek resmiyet kazanmasını ve hukuki olarak tanınmasını sağlayan süreçtir. Bu işlem, taşınmazın mülkiyetinin devri, ipotek tesisi, irtifak haklarının kurulması gibi durumlarda gerçekleştirilir ve Tapu Müdürlükleri tarafından yürütülür. Tescil işlemi sayesinde, alıcı, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını yasal olarak elde eder ve böylece malikin mülkiyet hakkı herkes tarafından tanınır.
Tescil işlemi, taşınmaz üzerindeki hakların üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi ve hukuki güvenliğin sağlanması açısından büyük önem taşır. Örneğin, bir gayrimenkul satın alındığında, alıcının mülkiyet hakkının resmileşmesi için tapu siciline tescil edilmesi gerekmektedir.
Kamulaştırma durumunda da ilgili taşınmazın mülkiyeti devletin ilgili birimlerinin kontrolüne geçeceği ya da en azından bunlar lehine irtifak hakkı tesis edileceği için tapuda tescil işleminin gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası sonucunda taşınmaz maliklerine kamulaştırma bedeli ödenir ve tapuda davacı idare adına taşınmazın tescili sağlanır.
Dava Öncesi Satın Alma Usulü ve Uzlaşma Süreci
Kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın ilgili idare adına tesciline ilişkin dava açılmadan önce taşınmaz malikleriyle uzlaşma girişiminde bulunulması ve Kamulaştırma Kanunumuzun 8. maddesinde düzenlenmiş olan satın alma usulünün uygulanması gerekmektedir. Uzlaşma dava şartıdır ve dava açılışı öncesinde satın alma usulü gerekleri yerine getirilerek uzlaşma sağlama girişiminde bulunulmamışsa davanın dava şartı yokluğuyla reddine karar verilecektir.
Satın alma yoluna kadar gelen süreci kronolojik olarak özetlememiz gerekirse: Kamulaştırma yetkisine sahip devlet ve diğer kamu tüzelkişilerinin kamulaştırma ihtiyacı doğduğunda, Kamulaştırma Kanunumuzun 5. maddesinde belirtilen mercilerce alınacak kamu yararı kararlarının, 6. madde uyarınca onaylanmasından veya aynı maddenin son fıkrası gereğince yapılacak kamulaştırmalarda yetkili icra organınca karar verilmesinden sonra, idarelerin kıymet takdir komisyonu ve uzlaşma komisyonu kurulur. Bunun akabinde Kamulaştırma Kanunumuzun 8. maddesinde öngörülen satın alma usulünün gerekleri yerine getirilir. Satın alma usulü ve uzlaşma süreci sonucunda idare ile taşınmaz maliklerinin anlaşmaya varamamaları durumunda, ilgili idare tarafından kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil istemli dava açılabilir.
Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davası
Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası, yukarıda belirtmiş olduğumuz satın alma usulünün gereklerinin yerine getirilmiş olmasına rağmen idare ile taşınmaz maliki arasında anlaşma sağlanamadığı durumlarda, Kamulaştırma Kanunumuzun 10. maddesi gereğince idare tarafından açılacak olan bir davadır.
Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasında, davaya konu edilen taşınmazın gerçek kamulaştırma bedelinin mahkeme tarafından tespit edilmesi ve bu kamulaştırma bedelinin ödenmesi şartıyla taşınmaz mülkiyetinin veya eğer kamulaştırma yoluyla irtifak tesis edilecekse irtifak hakkının davacı idare adına tapuda tescil edilmesi amaçlanmaktadır.
a) Davanın Hukuki Dayanağı
Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasının hukuki dayanağı, Anayasamızın 46. maddesi ile Kamulaştırma Kanunumuzun 10. maddesidir. Kamulaştırma Kanunumuzun 10. maddesi, bu davanın temelini, yargılama esas ve usullerini açıkça düzenlemektedir.
b) Davanın Tarafları
Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davalarında davacı, kamulaştırma işlemini gerçekleştiren idare, yani ilgili idari mercidir. Davalı ise kamulaştırılması istenilen taşınmazın malikidir. Eğer ilgili taşınmazın birden çok maliki varsa, davanın taşınmaz maliklerinden her birine karşı açılması gerekecektir.
c) Yetkili ve Görevli Mahkeme
Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davalarında,
Görevli Mahkeme: Asliye hukuk mahkemesi,
Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
taşınmazın bulunduğu yerin asliye hukuk mahkemesi
d) Yargılama Süreci
Kamulaştırma bedelinin mahkemece tespiti ve taşınmazın idare adına tescili davası, kamulaştırma işleminin satın alma yöntemiyle tamamlanamaması durumunda, ilgili idare tarafından taşınmazın bedelinin belirlenmesi ve taşınmazın idare adına tescili talebiyle açılır. Bu durumda, taşınmazın değerinin peşin veya taksitle ödenmesi kararlaştırılabilir.
Mahkeme, ilgili idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün sonrası için duruşma tarihi belirler ve taşınmaz malikine dava dilekçesi ve diğer ilgili evrakları da içeren bir davetiye gönderir. Davetiyede, taşınmazın tapu bilgileri, malikin adı, kamulaştırmayı yapan idare, süresi içinde itiraz hakkı ve kamulaştırma bedeline ilişkin bilgileri, örneğin kamulaştırma bedelinin yatırılacağı banka hesap bilgilerini sunma gerekliliği belirtilir. Ayrıca, Kamulaştırma Kanunumuzun 14. maddesine göre kamulaştırmanın iptali davası açılabileceği de belirtilir. Taşınmaz maliki/malikleri tarafından konuya ve dava konusu taşınmaz malın değerine ilişkin savunma ve delillerin, davetiyenin tebliği tarihinden itibaren 10 gün içinde, sunulması gerekir.
Taşınmaz malikleri tarafından idari yargıda kamulaştırmanın iptali davası açılır bu davada yürütmenin durdurulmasına karar verilirse, kamulaştırma işlemlerinin tamamlanması için iptal davası bekletici mesela yapılır ve işlemler, bu davanın sonucuna göre yürütülür.
Duruşmada taraflar anlaşmaya davet edilir. Eğer taraflar anlaşırsa, taraf anlaşmasına göre taşınmaz bedeli belirlenmiş olur ve tescil işlemi tamamlanır. Ancak anlaşma sağlanamazsa, mahkeme bilirkişiler aracılığıyla taşınmazın değerini tespit eder ve bu değeri kamulaştırma bedeli olarak kabul eder. Bedel idare tarafından belirlenen banka hesabına yatırılır, böylece taşınmaz, idare adına tescil edilir.
Taraflarca mahkeme tarafından kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davalarında verilen kararlara karşı istinaf ve temyiz kanun yollarına başvurulabilir.
İdare Tarafından Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davasının Açılmaması
İlgili idare tarafından kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasının açılmaması durumunda, kamulaştırma işlemi hukuken tamamlanmamış sayılır ve taşınmazın mülkiyeti malikte kalır. Bu durumda, idarenin taşınmaz üzerinde herhangi bir tasarruf yetkisi bulunmaz ve kamulaştırma amacına ulaşamaz. Ancak bu durum, idare tarafından malikin taşınmazına kamulaştırmasız el atma niteliğinde sonuçlar doğuracak olursa, malik tarafından kamulaştırmasız el atmanın şekil ve niteliğine göre:
Adli yargıda fiili el atma nedeniyle kamulaştırmasız el atma davası açılabileceği gibi,
İdari yargıda hukuki el atma nedeniyle tam yargı davası da açılabilir.
Kamulaştırmasız el atma davalarına ilişkin detaylı bilgi edinmek için konuya ilişkin makalemizi inceleyebilirsiniz: Kamulaştırmasız El Atma Davası
