Delil Hukuk Bürosu
Makale İçeriği:
Kamulaştırma Sürecinin İlke ve Şartları Nelerdir?
2) Devlet veya Diğer Kamu Tüzelkişilikleri Tarafından Gerçekleştirilmelidir
5) Kamulaştırmaya Konu Edilecek Olan Mal, Özel Mülkiyete Tabii Olmalıdır
6) Kamulaştırma İçin Bütçeye Yeterli Ödenek Konulmuş Olmalıdır
8) Kamulaştırılan Taşınmaz Malın Gerçek Bedeli Kural Olarak Peşin, İstisnai Olarak Taksitle Ödenir
9) Kamulaştırma Süreci Kanunda Öngörülen Usul ve Esaslara Uygun Yürütülmelidir
Kamulaştırma Sürecinde Aşamalar
1.a) İlgili idare Tarafından Bütçeye Yeterli Ödenek Konulması
1.b) Yetkili İdare Tarafından Kamu Yararı Kararının Alınması
1.d) Kamulaştırmaya Dair Muhatapların Tespiti(Somutlaştırma - Öznelleştirme)
1.e) Kamulaştırma Yapılacak Yerin Tapulu Olmaması Halinde İzlenmesi Gereken Usul
1.f) Kamulaştırmaya Tabii Tutulacak Taşınmaza İlişkin Değer Tespit Çalışması
Kamulaştırma Nedir?
Mülkiyet hakkı esas olarak mutlak bir hak olmakla birlikte, ancak bazı istisnai durumların varlığı halinde kısıtlanabilmektedir. Bu istisnai hallerden en kuvvetlisi ve uygulamada en çok karşılaşılan örneği kamulaştırmadır diyebiliriz.
Kamulaştırma, kamu yararının gerektirdiği hallerde özel hukuk tüzel kişileri ile gerçek kişilere ait olan taşınmaz malların tamamına veya bir kısmına, bedeli ödenmek üzere devlet tarafından el konulması veya ilgili taşınmaz üzerinde irtifak hakkı tesis edilmesi işlemidir. Söz konusu bedelin ödenmesi idare tarafından peşin olarak gerçekleştirilebileceği gibi eşit taksitler halinde iradi olarak da gerçekleştirilebilir. Ancak kamulaştırmada ödeme kural olarak peşin gerçekleştirilmektedir. Aşağıda detaylı olarak açıklandığı üzere, taksitle ödeme gerçekleştirilebilmesi, bu yönde bir düzenleme bulunduğu hallerde geçerli olabilmektedir ve taksitlendirme süresi 5 yılı aşamaz. Ayrıca taksitlendirme halinde kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır.
Mülkiyet hakkının mutlaklığı nedeniyle kamulaştırma süreci sıkı şekil şartlarına tabii tutulmuştur. Öncelikle kamusal bir amaç ve ihtiyaç bulunmalı, idari yetkili kurum ve kuruluşlar tarafından kamusal yetki kullanılmalı ve tüm bu süreç usulüne uygun olarak yürütülmelidir.
Kamulaştırma Sürecinin İlke ve Şartları Nelerdir?
1) Kamulaştırma İşlemi Anayasa ve Kanuna Uygun Olmalıdır
Kamulaştırma sürecinin ilke ve esaslarını Anayasamız ile 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nda tespit edebiliriz. Anayasamızın "Kamulaştırma" başlıklı 46. Maddesi kamulaştırma sürecinin anayasal çerçevesini çizmektedir.
Anayasamızın "Kamulaştırma Başlıklı" 46. Maddesi: "Devlet ve kamu tüzel kişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkilidir. Kamulaştırma bedeli ile kesin hükme bağlanan artırım bedeli nakden ve peşin olarak ödenir. Ancak, tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla kamulaştırılan toprakların bedellerinin ödenme şekli kanunla gösterilir. Kanunun taksitle ödemeyi öngörebileceği bu hallerde, taksitlendirme süresi beş yılı aşamaz; bu takdirde taksitler eşit olarak ödenir. Kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanlarının bedeli, her halde peşin ödenir. İkinci fıkrada öngörülen taksitlendirmelerde ve herhangi bir sebeple ödenmemiş kamulaştırma bedellerinde kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır."
2) Devlet veya Diğer Kamu Tüzelkişilikleri Tarafından Gerçekleştirilmelidir
Kamulaştırma işlemi ancak devlet veya diğer kamu tüzel kişileri tarafından gerçekleştirilebilir. Kamu tüzelkişiliklerinin anayasal çerçevesi de Anayasamızın 123. maddesinde açıklanmıştır. Bu maddeye göre kamu tüzel kişilikleri ancak kanun ile veya Cumhurbaşkanlığı kararnamesi ile kurulur.
3) Kamu Yararı Mevcut Olmalıdır
Kamulaştırmada kamu yararı mevcut olmalıdır. "Kamu yararı" kavramı soyut ve genel bir ifade olsa da uygulama ve içtihatlara bakıldığında kamusal bir sebep ve maksadın ifade edilmek istendiği görülmektedir. İçerisinde kamu yararı bulunmayan bir amaç ile hareket edilmesi halinde kamulaştırma hükümlerinden yararlanılamayacağı açıktır. Danıştay'ın kamulaştırmada kamu yararına ilişkin vermiş olduğu kararlarda görüldüğü üzere mülkiyet hakkının kamulaştırma yoluyla kaldırılması veya kısıtlanabilmesi için kamu yararının özel mülkiyet hakkına nazaran ağır basması gerekmektedir.
4) Kamulaştırmanın Yasal Bir Dayanağı Olmalıdır
İdarenin tüm kurum ve kuruluşlarının kamulaştırma faaliyeti gerçekleştirme yetkisi olduğu düşünülmemelidir. Kamulaştırma işlemi gerçekleştirecek olan idari merciinin kuruluş yasası veya kendi özel yasasında, yürütmekle yükümlü olduğu kamu hizmetinin gerekliliklerini yerine getirmek amacıyla kamulaştırma işlemi gerçekleştirmeye yetkili olduğu belirtilmiş olmalıdır.
5) Kamulaştırmaya Konu Edilecek Olan Mal, Özel Mülkiyete Tabii Olmalıdır
Kamulaştırma işlemi ancak özel mülkiyete tabii bir taşınmaz mal ve ayni hak üzerinde gerçekleştirilebilmektedir. Kamu malları üzerinde kamulaştırma işlemi gerçekleştirilemez. Kamu mallarının kamu yararının gerektirdiği hallerde idarece kullanılabilmesi ve farklı idarelere teslim edilebilmesi için kamulaştırma süreci işletilmez; yalnızca ilgili idareler arasında devir gerçekleştirilmesi yeterli olacaktır. İdareler arasında gerçekleştirilecek bu devir işlemi genellikle idari protokol işlemleri ile gerçekleştirilmektedir.
Kamulaştırma Kanunumuzun 30. maddesi, idareler arasında gerçekleştirilecek devir işleminin usul ve esaslarını işlemektedir. Makalemizin konusu olmamasından dolayı bu maddeyi alıntılamıyoruz.
6) Kamulaştırma İçin Bütçeye Yeterli Ödenek Konulmuş Olmalıdır
Kamulaştırma işlemi gerçekleştirmeyi planlayan ilgili idare, kamulaştırmaya konu edilecek taşınmazlara ilişkin olarak alan araştırması yapmalı ve rasyonel düzeyde dikkat ve özenle yapacağı araştırması sonucunda "tahmini bedel" tespit etmeli ve bütçesine bu bedeli karşılayabilecek nitelik ve nicelikte yeterli ödeneği kaynak olarak koymalıdır. Yeterli ödeneğin temin edildiğinin ispatı ilgili idareye aittir.
Kamulaştırmada yeterli ödeneğin bütçeye konulmuş olması şartı, Kamulaştırma Kanununun "Kamulaştırma Şartları" başlıklı 3. maddesinin son fıkrasında düzenlenmiştir ve buna ilişkin hiçbir istisna belirtilmemiştir.
Kamulaştırma Kanunu 3/4. Maddesine Göre: "İdarelerce yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırma işlemlerine başlanılamaz."
7) Kamulaştırılan Taşınmaz Malın Gerçek Değeri Ödenmelidir
Kamulaştırılan malın tam ve hakkaniyetli karşılığının tespiti, kamulaştırma işleminin gerçekleştirilebilmesi için son derece önemlidir. Kamulaştırma Kanunumuzun 10. maddesinin 8. fıkrasında hakim tarafından bilirkişi raporu ve diğer ilgili deliller dikkate alınmak suretiyle "adil ve hakkaniyete uygun bir bedel" tespit edileceği belirtilmiştir. Ayrıca özel mülkiyet hakkına yönelik müdahalede belirlenecek karşılık değerin, taşınmazın gerçek karşılığı olması gerekir. Gerçek karşılığın tespiti için arsa ve binalar açısından rayiç satış değeri yani gerçek piyasa değeri dikkate alınır. Örneğin gerçek piyasa değerine nazaran düşük olan belediye rayiçlerinin dikkate alınması hatalı bir uygulama olacaktır. İrtifak hakları için ise kamulaştırma nedeniyle üzerinde idare lehine irtifak hakkı tesis edilecek olan taşınmazın değerinde yaşanması beklenen düşüş ölçüt alınır. Araziler için ise birim başına arazi değerinin yanında net gelir de dikkate alınacaktır.
Böylece yalnızca "kamu yararı" bahane gösterilmek suretiyle vatandaşın mülkiyet hakkı gasp edilmemiş olacak, malın tam karşılığı kendisine verilerek maddi olarak zararın nötrlenmesi sağlanmaya çalışılacaktır. Bu durum sosyal devlet ve hukuk devleti ilkeleriyle de bağdaşmaktadır. Bedel açısından idare ve taraflar arasında meydana gelebilecek uyuşmazlıkların varlığı halinde işin mahkemeye sirayet etmesi ile birlikte bedel tespiti, hesap usul ve esasları çok daha detaylı bir incelemeye tabii tutulmaktadır.
8) Kamulaştırılan Taşınmaz Malın Gerçek Bedeli Kural Olarak Peşin, İstisnai Olarak Taksitle Ödenir
Kamulaştırma bedeli kural olarak nakden ve peşin ödenir. Anayasamızın yukarıda alıntılamış olduğumuz 46. maddesinde bu durum açık ve net olarak ifade edilmiştir. İstisnai olarak ise tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla kamulaştırılan toprakların bedellerinin ödenme şekli kanunla gösterilir. Anayasamızda bu tip istisnaların belirlenmesinin sebebi, bu istisnai olarak sayılmış olan uygulamaların büyük mali yükümlülüklere sebebiyet verebilmesidir.
Tabii taşınmaz malı üzerinde kamulaştırma uygulanan kişilerin kendilerine göre üstün tutulan devlet iradesi karşısında zayıf ve çaresiz kalmamaları adına taksitlendirmeye ilişkin olarak da net bir düzenleme yapılmıştır. Buna göre: Kanunun taksitle ödemeyi öngörebileceği bu hallerde, taksitlendirme süresi beş yılı aşamaz; bu takdirde taksitler eşit olarak ödenir. Ayrıca taksitlendirmelerde ve herhangi bir sebeple ödenmemiş olan kamulaştırma bedellerinde kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır.
Unutulmamalıdır ki: Taksitle ödeme yapılması anayasa veya kanun ile öngörülmüş olan hallerde dahi kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanlarının bedeli ne olursa olsun peşin ödenecektir.(Anayasa madde 46/3.)
9) Kamulaştırma Süreci Kanunda Öngörülen Usul ve Esaslara Uygun Yürütülmelidir
Kamulaştırma işlemi, liberal bir hukuk sisteminin mihenk taşı olan mülkiyet hakkını zedeleyici niteliğinden mütevellit oldukça sıkı şekil şartlarına tabii tutulmuştur. Kamulaştırma Kanunu gerek hakimin kamulaştırma davalarına ilişkin izlemesi gereken yolu, gerekse idarenin yürütmesi gereken uygulama kurallarını belirgin bir şekilde düzenlemiştir.
Buna göre kamulaştırmanın gerçekleştirilebilmesi için kamu yararı kararının alınması, kararın onanması, taşınmazın tespiti, kıymet takdiri, uzlaşma, dava yolu, davaya bakan hakimin izlemesi gereken yol gibi hususlar ayrıntılı bir şekilde düzenlenmiştir.
Kamulaştırma Sürecinde Aşamalar
Kamulaştırma süreci idari ve yargısal aşama olarak iki ayrı süreç halinde yürütülmektedir. İdari aşama kamulaştırma işlemini gerçekleştirecek olan ilgili idare tarafından, yargısal aşama ise yetkili ve görevli mahkemeler tarafından yürütülür.
1) İdari Aşama
Kamulaştırma işlemini gerçekleştirmeye kanunla yetkili kılınmış olan idarenin, yasada öngörülen usul ve esaslara uygun hazırlık sürecini eksiksiz bir şekilde yürütmesi idari aşamadır.
1.a) İlgili idare Tarafından Bütçeye Yeterli Ödenek Konulması
Yukarıda, kamulaştırma işleminin ilke ve şartlarında da aynı başlık altında belirtmiş olduğumuz üzere, kamulaştırma yapılmasına karar veren ilgili ve yetkili idare tarafından kamulaştırma işleminin gerçekleştirileceği yerde alan araştırılması yapılarak bir tahmini bedel belirlenmelidir.
Yeterli ödenek için tahmini bedel saptamasında bulunacak olan idare, yalnızca tek taraflı olarak kendi çıkarlarını düşünmekten imtina etmeli, rasyonel olarak dikkat ve özen yükümlülüğüyle kamulaştırmaya konu edilecek olan taşınmazın gerçek değerini hesaplama amacı gütmelidir. Yeterli ödeneği hesaplamak amacıyla yapılan çalışmanın sonucunda ortaya çıkacak olan tahmini bedel temin edilmeli ve ilgili idare tarafından bütçeye konulmalıdır.
1.b) Yetkili İdare Tarafından Kamu Yararı Kararının Alınması
Kamulaştırma işleminin gerçekleştirilebilmesi için kamu yararının mevcudiyetinin şart olduğundan bahsetmiştik. Kamu yararı kararı yalnızca soyut ve esasa ilişkin bir ifade değildir. Kamu yararı kararının alınabilmesi de sıkı şartlara tabii tutulmuştur. Bu karar, ilgili idarede yer alan herhangi biri tarafından değil, kanunda sınırlı olarak sayılmış bulunan yetkililer tarafından alınabilir. Kamu yararı, bireysel yararların üstünde tutulmaktadır.
Kamu yararı kararını almaya yetkili merciler kanunda sayılmıştır.
Kamulaştırma Kanunumuzun "Kamu yararı kararı verecek merciler" Başlıklı 5. Maddesine Göre: "Kamu yararı kararı verecek merciler şunlardır: a) Kamu idareleri ve kamu tüzelkişileri; 1. 3 üncü maddenin ikinci fıkrasında sayılan amaçlarla yapılacak kamulaştırmalarda ilgili bakanlık, 2. Köy yararına kamulaştırmalarda köy ihtiyar kurulu, 3. Belediye yararına kamulaştırmalarda belediye encümeni, 4. İl özel idaresi yararına kamulaştırmalarda il daimi encümeni, 5. Devlet yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu, 6. Yükseköğretim Kurulu yararına kamulaştırmalarda Yükseköğretim Kurulu, 7. Üniversite, Türkiye Radyo - Televizyon Kurumu, Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulları, 8. Aynı ilçe sınırları içinde birden çok köy ve belediye yararına kamulaştırmalarda ilçe idare kurulu, 9. Bir il sınırları içindeki birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu, 10. Ayrı illere bağlı birden çok kamu tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda Cumhurbaşkanı, 11. Birden çok il sınırları içindeki Devlet yararına kamulaştırmalarda Cumhurbaşkanı. b) Kamu kurumları yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulu veya idare meclisi, bunların olmaması halinde yetkili idare organları, c) Gerçek kişiler yararına kamulaştırmalarda bu kişilerin, özel hukuk tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda ise; yönetim kurulları veya idare meclislerinin, yoksa yetkili yönetim organlarının başvuruları üzerine gördükleri hizmet bakımından denetimine bağlı oldukları köy, belediye, özel idare veya bakanlık."
1.c) Kamu Yararı Kararının Onaylanması
Kamu yararı kararının yalnızca bu kararı almakla yetkili olan merci tarafından alınması yeterli değildir. Buna ilişkin olarak bir çeşit idari denetim mekanizması öngörülmesine gerek görülmüş ve verilecek olan bu kamu yararı kararının onaylanması gerekliliği Kamulaştırma Kanununun 6. maddesinde düzenlenmiştir.
Kamulaştırma Kanunumuzun "Onay mercii" Başlıklı 6. Maddesine Göre: Kamu yararı kararı; a) Köy ihtiyar kurulları ve belediye encümenleri kararları, ilçelerde kaymakamın, il merkezlerinde valinin, b) İlçe idare kurulları, il daimi encümenleri ve il idare kurulları kararları, valinin, c) Üniversite yönetim kurulu kararları, rektörün, d) Yükseköğretim Kurulu kararları, Kurul başkanının, e) Türkiye Radyo - Televizyon Kurumu yönetim kurulu kararları, genel müdürün, f) Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Yönetim Kurulu kararları, Yüksek Kurum Başkanının, g) Kamu kurumları yönetim kurulu veya idare meclisleri veya yetkili idare organları kararları, denetimine bağlı oldukları bakanın, h) Gerçek kişiler veya özel hukuk tüzelkişileri yararına; köy, belediye veya özel idarece verilen kararlar, valinin, Onayı ile tamamlanır. Cumhurbaşkanı veya bakanlıklar tarafından verilen kamu yararı kararlarının ayrıca onaylanması gerekmez. Onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projesine göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına ve onaylanmasına gerek yoktur. Bu durumlarda yetkili icra organınca kamulaştırma işlemine başlanıldığını gösteren bir karar alınır.
1.d) Kamulaştırmaya Dair Muhatapların Tespiti(Somutlaştırma - Öznelleştirme)
Kamulaştırma kararının alınması, kurucu nitelikte soyut bir hukuki işlemdir ve muhataplar belirlenerek bu işlemin somutlaştırılması gerekmektedir.
Kamulaştırma Kanunumuzun 7. maddesinde belirtildiği üzere idare kamulaştırma kararına uygun olarak üzerinde kamulaştırma işlemi gerçekleştirilecek olan taşınmazlara ilişkin olarak aşağıda alıntılamış olduğumuz maddede yer alan bilgileri toplar ve ilgili mercilere iletir. Sonrasında taşınmazın tapu kaydına kamulaştırma şerhi konulması için ilgili tapu müdürlüğüne bildirimde bulunur.
Kamulaştırma Kanunumuzun "Kamulaştırmada önce yapılacak işlemler ve idari şerh" başlıklı 7. Maddesine Göre: "Kamulaştırmayı yapacak idare, kamulaştırma veya kamulaştırma yolu ile üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmaz malların veya kaynakların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli planını yapar veya yaptırır; kamulaştırılan taşınmaz malın sahiplerini, tapu kaydı yoksa zilyetlerini ve bunların adreslerini, tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden veya ayrıca haricen yaptıracağı araştırma ile belgelere bağlamak suretiyle tespit ettirir. İlgili vergi dairesi idarenin isteği üzerine taşınmaz mal ve kaynakların vergi beyan ve değerlerini, vergi beyanı bulunmadığı hallerde beyan yerine geçecek takdir edilecek değeri en geç bir ay içerisinde verir. İdare kamulaştırma kararı verdikten sonra kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini kamulaştırmaya konu taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine bildirir. Bildirim tarihinden itibaren malik değiştiği takdirde, mülkiyette veya mülkiyetten gayri ayni haklarda meydana gelecek değişiklikleri tapu idaresi kamulaştırmayı yapan idareye bildirmek zorundadır. (Değişik cümle: 24/4/2001 - 4650/2 md.) İdare tarafından, şerh tarihinden itibaren altı ay içinde 10 uncu maddeye göre kamulaştırma bedelinin tespitiyle idare adına tescili isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmediği takdirde, bu şerh tapu idaresince resen sicilden silinir."
Bu aşamada tasarruf malikin tasarruf yetkisi henüz kısıtlanmamaktadır. Tasarruf yetkisinin kısıtlanması Kadastro Kanunu 10. ve 31/b. maddeleri uyarınca tebligat sürecinin usulüne uygun olarak yürütülmesi akabinde gerçekleşecektir ve bu aşamadan sonra taşınmaz malın 3. bir kişiye devredilmesi yasağı gündeme gelecektir. Ancak irtifak hakkı konulmasının yeterli olacağı hallerde taşınmazın tapu kaydına satılamaz şerhinin konulması da doğru bir uygulama olmayacaktır.
İlgili idare tarafından taşınmazın tapu kaydına şerh konulmasının ardından 6 ay geçmekle birlikte halen daha kamulaştırma bedelinin tespiti ile idare adına tescili talep edilmemiş ve buna dair mahkemeden alınacak belge tapu müdürlüğüne sunulmamış olursa kamulaştırma şerhi tapu müdürlüğü tarafından resen tapu sicilinden silinecektir.
1.e) Kamulaştırma Yapılacak Yerin Tapulu Olmaması Halinde İzlenmesi Gereken Usul
İdare tarafından kamulaştırma kararı alınması akabinde muhatapların belirlenmesi ve somutlaştırma sürecinde kamulaştırmaya tabii tutulması planlanan arazilerin tapusuz olması, henüz kadastro işlemlerinin yürütülmemiş olması ve benzeri durumlarda hak kaybı yaşanmaması adına bazı işlemleri yerine getirmek durumundadır. Bu durumda Kamulaştırma Kanunumuzun 9. ve 19. maddeleri dikkate alınır.
Kamulaştırma Kanunumuzun 19. maddesine göre idare, öncelikle söz konusu taşınmazın Kadastro Kanunu 16. maddede sayılan kamu mallarından olup olmadığı saptamasını yapar. Sonrasında aşağıda alıntılamış olduğumuz 9. maddede seçilmesi öngörülen bilirkişi heyeti, yerinde yapacakları incelemeleri ile taşınmazın kime ait olduğu, kim tarafından kullanıldığı, taşınmazın teknik bilgileri, özel mülkiyete konu edilebilme durumu, imar ve ihya yolu ile elde edilmişse işlenme durumu gibi bilgileri tespit edip derleyerek ilgili idarenin kiminle muhatap olması gerektiğini belirler.
Kamulaştırma Kanunumuzun "Kadastro görmemiş yerlerde tespit işlemi" Başlıklı 9. Maddesine Göre: "İdare, tapulama veya kadastrosu yapılmamış yerlerin durumunun tespiti için mahallin mülki amirine müracaatla, kamulaştırma yapılacak yerde iki asıl ve iki yedek olmak üzere dört bilirkişinin seçilmesini ister. Mülki amir idarenin bu istemi üzerine sekiz gün içerisinde bilirkişilerin seçilmesini ve sulh hukuk mahkemesinde yeminlerinin yaptırılarak isimlerinin kamulaştırmayı yapacak idareye bildirilmesini sağlar. Tespit sırasında muhtar veya vekili, ihtiyar kurulundan iki üye ve iki bilirkişi birlikte görev yaparlar. Bu tespitte görev yapan muhtar veya vekili, ihtiyar kurulu üyeleri ile bilirkişilere çalıştıkları günler için 29 uncu maddeye göre ödeme yapılır."
1.f) Kamulaştırmaya Tabii Tutulacak Taşınmaza İlişkin Değer Tespit Çalışması
Kamulaştırma yapılacak olan taşınmazın değerinin tespit edilmesi gerekmektedir. Bu aşamaya "kıymet takdiri" de denilmektedir. Kıymet takdirinin sağlanması için bir Kıymet Takdiri Komisyonu oluşturulur. İlgili idareye mensup en az üç kişilik bir komisyon kıymet takdirini gerçekleştirecektir. Her ne kadar kanunda kıymet takdirine ilişkin inceleme yapacak olan komisyonun kimlerden oluşacağına dair açık ve spesifik bir belirleme yapılmamış da olsa bu komisyon üyelerinin inceleme yapacakları hususlara ilişkin bilgi ve deneyim sahibi olmaları, ileride meydana gelmesi olası uyuşmazlıkları önleyici bir nitelik teşkil edecektir. Kıymet Takdiri Komisyonu tarafından yapılacak belirleme sonrasında Kıymet Takdiri Komisyonu tarafından muhataplarla temasa geçilmez. Bunun için ayrıca bir Uzlaşma Komisyonu görevlendirilmesi gerekmektedir.
1.g) Satın Alma, Uzlaşmaya Davet ve Pazarlık
Tapuda kayıtlı olan taşınmaz mallara ilişkin olarak öncelikle satın alma usulünün yerine getirilmesi gerekmektedir. Satın alma girişimi sonucunda muhataplar ile uzlaşma sağlanamaması halinde yargı yolu açılacaktır. Bu durum usul ekonomisine de uygundur. Danıştay'da konuya ilişkin olarak verdiği çeşitli kararlarında satın alma usulünün yerine getirilmemesi halinde kamulaştırma işleminin sakatlanacağını belirtmiştir.
Kıymet takdiri komisyonu tarafından kıymet takdir raporunun hazırlanması akabinde resmi taahhütlü bir yazıyla muhataplara bildirimde bulunulur. Bu bildirimde kıymet takdir komisyonu tarafından hazırlanan raporda yer alan tahmini bedel muhataplara belirtilmez. Yalnızca hakkında kamulaştırma kararı alınan taşınmaz veya kamulaştırma yoluyla üzerinde irtifak tesis edilecek olan taşınmazlara dair bedelin peşin veya kanunda belirtilmiş olan istisnai hallerin varlığı halinde taksitle ödeneceği; pazarlık veya idareye ait başka bir taşınmaz ile trampa gerçekleştirilebileceği bildirilir.
Bu bildirimin tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde malik veya yetkili temsilcisi tarafından kamulaştırmaya konu taşınmaz mala ilişkin olarak satış veya trampa isteği ile idareye başvurulur ve uzlaşma komisyonu tarafından kendilerine bir görüşme tarihi verilir. Bu görüşmede kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenmiş olan tahmini değer aşılmamak üzere anlaşma sağlanmaya çalışılır.
Uzlaşma görüşmeleri neticesinde taraflar arasında anlaşma sağlanamaması halinde veya anlaşma sağlanıp da anlaşma sonrası yükümlülüklerin usulüne uygun olarak yerine getirilmemesi, örneğin ferağ verilmemesi halinde anlaşmazlık tutanağı düzenlenir ve yargısal aşama yürütülür.
Taraflar arasında anlaşma sağlanması halinde ise üzerinde anlaşma sağlanan kamulaştırma bedelini, kamulaştırma yapılacak taşınmaza dair fiili ve hukuki bilgileri, malikin kimlik bilgileri ve tarafların beyanlarını içeren anlaşma tutanağı düzenlenir. İdare tarafından anlaşma tutanağının düzenlenmesinden itibaren 45 gün içerisinde anlaşılan bedel hazır edilir, tapuda tescil ve terkin işlemi yapılır ve bu işlemin sonrasında kamulaştırma bedeli ilgilisine anlaşma uyarınca ödenir. Taraflar arasında anlaşma sağlanması halinde, gerçekleştirilen kamulaştırma işlemine ve bedele dair itiraz davası açılamaz.
2) Yargısal Aşama ve Kamulaştırma Davaları
Yargısal aşama, adli yargı aşaması ve idari yargı aşaması olarak ikiye ayrılmaktadır. Genel hatlarıyla kamulaştırma işlemlerine ilişkin olarak maddi düzeltim davaları, bedel tespit ve idare adına tescil davası ve iptal davaları açılabilmektedir.
Adli yargı aşamasında ilgili idare tarafından taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde değer tespit ve idare adına tescil davası açılır ve süreç kanun ve içtihat nazarında işletilir. İşletilecek olan bu süreç oldukça detaylı ve kapsamlı bir şekilde yürütülmelidir, dolayısıyla sürece dair detaylı bilgi ve dava temsil desteği için bir kamulaştırma avukatı ile temasa geçip hukuki destek sağlanmasını tavsiye etmekteyiz.
Adli yargı sürecine geçilmesi ve asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ile idare adına tescil davası açılıp dava dilekçesi ve eklerinin muhatapa tebliği ile idari yargıda iptal davası açılması için gerekli olan sürecin tamamlanmış olduğu kabul edilir. Böylece idari yargıda iptal davası açılıp yürütmenin durdurulması kararı alınabilir. Bu halde idare mahkemesinde görülecek olan iptal davası asliye hukuk mahkemesinde görülecek olan bedel tespit ve idare adına tescil davası için bekletici mesele teşkil edecektir. Kamulaştırma sürecinin mutlaka bir avukat yardımıyla sürdürülmesi tavsiyemizi yineliyoruz. Buna ilişkin olarak mutlaka Ankara hukuk büroları ile temasa geçilip hukuki destek alınması gerektiğinin altını çiziyoruz.
Kamulaştırmasız El Atma ve Bu Halde İzlenebilecek Hukuki Süreçler
İdarenin kamulaştırma işlemi gerçekleştirebilmesi için çok sıkı bir şekilde takip etmesi gereken kanuni düzenlemeler bulunduğundan bahsetmiştik. İdare tarafından Kamulaştırma Kanunumuz ve diğer ilgili mevzuatta yer alan düzenlemelere uygun olmayan bir şekilde özel mülkiyete konu taşınmaza el atıldığı takdirde kamulaştırmasız el atma olgusunun gerçekleştiğinin kabulü gerekecektir.
Bu durumda hak sahiplerinin kaynağını Anayasamız ve ülkemizin de taraf olduğu uluslararası sözleşmelerde bulan mülkiyet hakkı ihlal edilmiş olacağından dolayı fiili el atma halinde adli yargıda el atmanın önlenmesini ve kamulaştırmasız el atılan taşınmazın bedelini talep etme haklarının yanında ecrimisil tazminatı talep etme hakkı ve hukuki el atma halinde ise idari yargıda tam yargı davası açma hakkı gündeme gelecektir.
Ancak bu konular başlı başına ayrı bir makale yazılmasını gerektirdiği için bu makalemizde yalnızca özetlemekle yetiniyoruz. Kamulaştırmasız el atma ve bu halde açılabilecek davalar hakkında daha detaylı bilgi edinmek istiyorsanız, bu konuya ilişkin makalemizi okuyabilirsiniz:
