Delil Hukuk Bürosu
Makale İçeriği:
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi veya arsa karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da lanse edilen kat karşılığı inşaat sözleşmeleri: Türk Borçlar Kanunumuzda düzenlenmemiş olan, isimsiz sözleşmelerdendir ve her iki tarafa(yükleniciye ve arsa sahibine) borç yükleyen, çifte tipli, karma bir sözleşme türüdür.
Sözleşmenin tarafları, yüklenici(müteahhit) ve arsa sahipleridir. Bu sözleşme ile:
Yüklenici: Arsa sahibinin arsası üzerinde sözleşmede belirtilen nitelik ve nicelikte imalatları gerçekleştirmeyi ve sözleşme hükümlerine uygun olarak meydana gelen bağımsız bölümlerden olan birini veya birkaçını arsa sahibine teslim etmeyi üstlenirken,
Arsa sahibi ise: Yüklenicinin sözleşmeye uygun bir şekilde imalatları gerçekleştirmesine izin vermeyi ve inşaat faaliyetlerinin bitimi akabinde sözleşme ile belirlenen arsa paylarını yükleniciye devretmeyi üstlenir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde tarafların sözleşmesel yükümlülüklerini yerine getirmemeleri halinde tapu iptali ve tescil davası, gecikme tazminatı ve eksik ya da ayıplı ifa nedeniyle tazminat davası, alacak davası, nama ifaya izin davası, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davası gibi birçok farklı dava söz konusu olabilmektedir.
Bu makalemizde spesifik olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesinde gecikme nedeniyle ödenmesi gündeme gelecek olan gecikme tazminatına ilişkin bilgiler vereceğiz, kat karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin detaylı bilgi için konuya dair üst başlığımızı okuyabilirsiniz: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Gecikme Tazminatı Ne Demektir?
Gecikme tazminatı: Bir borç ilişkisinde borçlu olan tarafın, sözleşmeden kaynaklanan edimlerini süresi içerisinde yerine getirmemesi halinde karşı tarafın zararını karşılamak için gerçekleştirmesi gerekecek olan ödemedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunumuzun 117. maddesi ve devamında borçlunun temerrüdü(borcunu ifa etmekte gecikmiş olması) hali ve bunun kanuni sonuçları düzenlenmiştir. Gecikme tazminatı da spesifik olarak 118. maddede düzenleme bulmuştur.
Gecikme tazminatı ve cezai şartlar, kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılırken dikkat edilmesi gereken hususlar arasında yer almaktadır. Aşağıda, makalemizin devamında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde gecikme tazminatı hususunu kanun hükümleri ve Yargıtay uygulamaları ışığında ele alacağız ve siz değerli okuyucularımız için mümkün olduğunca anlaşılır bir dil ile detaylandıracağız.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Gecikme Tazminatı Uygulaması
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, sözleşme metni içerisinde düzenlenmiş olsun veya olmasın, yüklenicinin(müteahhit) temerrüde düşmesi(teslimde gecikmesi) hususunun ispatı halinde mahkeme tarafından gecikme tazminatına hükmedilir. Sözleşmede gecikme tazminatına ilişkin herhangi bir hüküm yoksa, Yargıtay uygulamasına göre rayiç kira bedeli(güncel piyasadaki emsal kira bedeli) üzerinden gecikme tazminatına hükmedilmektedir. Bu bedelin belirlenmesi için de bilirkişi heyeti ile birlikte yerinde keşif ve bilirkişi incelemesi gerçekleştirilecektir.
Şimdi, alt başlıklar halinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunumuzda yer alan ilgili madde hükümlerini, kanunun lafzı ve Yargıtay uygulamalarını da dikkate almak suretiyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin olarak inceleyip detaylandıracağız.
a) Yüklenicinin Temerrüde Düşmesi
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklı olarak gecikme tazminatı alınabilmesi için yüklenicinin temerrüde düşmüş olması gerekmektedir. Yüklenici temerrüdüne ilişkin olarak Türk Borçlar Kanunumuzun 117. maddesinde düzenleme bulunmaktadır.
Türk Borçlar Kanunumuzun 117. Maddesine Göre: "Muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer. Borcun ifa edileceği gün, birlikte belirlenmiş veya sözleşmede saklı tutulan bir hakka dayanarak taraflardan biri usulüne uygun bir bildirimde bulunmak suretiyle belirlemişse, bu günün geçmesiyle; haksız fiilde fiilin işlendiği, sebepsiz zenginleşmede ise zenginleşmenin gerçekleştiği tarihte borçlu temerrüde düşmüş olur. Ancak sebepsiz zenginleşenin iyiniyetli olduğu hâllerde temerrüt için bildirim şarttır."
Madde metninden rahatlıkla anlaşılabileceği gibi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi içerisinde yer alacak olan teslim tarihi, temerrüt tarihinin belirlenmesi açısından önem arz etmektedir. Uygulamada kat karşılığı inşaat sözleşmeleri içerisinde birçok farklı temerrüt şekli öngörülmektedir. Örneğin bazı sözleşmelerde yüklenicinin temerrüde düşmesi için kendisine teslim tarihinden sonra ihtarname gönderilmesi şart koşulmaktayken, bazılarında teslim tarihinde halen daha edimlerin ifa edilmemiş olması durumunda ihtarname şartı aranmaksızın yüklenicinin temerrüde düşmüş olacağı hususu belirlenmiştir.
Ancak hak kayıplarının oluşmaması için gecikme halinde zaman kaybetmeksizin ihtarname yoluyla bildirim yapılması, herhangi bir yanlış anlaşılmanın önüne geçilmesini sağlayabilir ve olası bir uyuşmazlık halinde ispat olgusunun daha kolay bir şekilde gerçekleştirilmesinin temelini oluşturabilir.
Aynı şekilde, sözleşmede herhangi bir bildirim şart koşulmamış olsa dahi, yüklenici tarafından mücbir sebep gibi hallere ilişkin olarak arsa sahiplerine ihtarname yoluyla bildirimde bulunulması, dürüstlüğe daha uygun bir davranış olarak olası bir uyuşmazlık halinde yüklenicinin yararına olabilir.
b) Yüklenici Temerrüdünün Sonuçları
Yüklenici temerrüdünün her sözleşmeye ve somut olaya göre birçok farklı sonucu gündeme gelebilir. Diğer tüm şartlar da mevcutsa, arsa sahibi tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi talep edilebilir. Bu halde imalatların tamamlanma oranına göre(Yargıtay uygulamasına göre sözleşmede aksi düzenlenmedikçe %90 tamamlanma oranı ileriye veya geriye dönük feshe dair sınır olarak alınır) sözleşmenin geriye dönük olarak feshi(sözleşmeden dönme) veya sözleşmenin ileriye dönük feshedilmesi gündeme gelebilir. Sözleşmenin feshi halinde de sözleşmenin ileriye mi yoksa geriye mi dönük feshedileceğinin tespiti, cezai şartlar ve/veya gecikme tazminatının ödenmesi noktasında önem arz eden hususlar olacaktır. Çünkü kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye dönük olacak şekilde feshi yani diğer adıyla sözleşmeden dönme ile sözleşmenin ileriye dönük feshinin sonuçları arasında çok büyük farklılıklar bulunmaktadır.
Buna ek olarak, yüklenicinin temerrüdü halinde arsa sahipleri tarafından borcun aynen ifa edilmesi ve gecikme tazminatı birlikte de talep edilebilir. Yani sözleşmenin feshi talep edilmeksizin doğrudan gecikme tazminatı talebinde bulunulması mümkündür.
Yüklenici, gecikmede kusuru olmadığını ispat edemediği halde gecikme tazminatı ödemekle mükellef tutulur. Dolayısıyla mücbir sebep halleri veya arsa sahibinden kaynaklanan nedenlerle gecikme gibi durumlar mevcutsa, bu haller yüklenici tarafından ileri sürülmeli ve ispat edilmelidir; bu durumda ispat külfeti, sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadığı hallerde doğrudan yüklenici üzerindedir. Gecikme tazminatı miktarının belirlenmesinde öncelikli olarak sözleşme hükümleri dikkate alınır, sözleşme hükümlerinin yetersiz kaldığı noktada kanundaki tamamlayıcı hükümler mucibince karar verilir.
Yüklenici tarafından yapılması gerekecek olan ödemelerde temerrüt faizi de işletilir. Sözleşmede temerrüt faizine ilişkin ayrıca bir düzenleme yapılmamışsa temerrüt faizi mevzuat hükümlerine göre belirlenir. Bu makalenin yazıldığı tarih itibariyle yasal faiz %9'dur(yüzde dokuz). Bu oran, yıllık olarak işletilmektedir. Dolayısıyla enflasyon oranının çok yüksek olduğu zamanlarda yasal faiz, zararın gerçeğe uygun olarak giderilmesi noktasında bir hayli eksik kalabilmektedir. Bu gibi durumlar halinde de yükleniciye karşı ek olarak munzam zararın tazmini(aşkın zarar) davası açılabilmektedir.
c) Temerrüt Olgusunun Tespiti
Yüklenicinin temerrüde düşüp düşmediğinin tespitinde, teslimden ne anlaşılması gerektiği hususu önem arz etmektedir. Örneğin sözleşme ile iskan alınması da yüklenicinin yükümlülüğünde bırakılmışsa veya "anahtar teslim" ifadesi yer alıyorsa, yüklenicinin edimlerini tam ve eksiksiz ifa etmiş olduğundan bahsedilebilmesi için teslim tarihine kadar iskanın da alınmış olması gerekmektedir. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu edilen eserin yüklenici tarafından "anahtar teslim" şekilde teslim edileceğinin sözleşme metninde yer alması, iskanın da yüklenici tarafından alınmasını gerektirir.
Aynı şekilde, eğer sözleşmede teslim tarihi olarak yapı ruhsatının alınmasından ya da yer tesliminden itibaren belirli bir tarih öngörülmüşse, örneğin sözleşme metninde: "Yapı ruhsatının alınmasından itibaren 18 ay içerisinde tamamlanacak." ya da "Yer tesliminin fiilen gerçekleştirilmesi ve bu hususa ilişkin olarak yer teslim tutanağının tanzim edilmesinden itibaren 30 ay içerisinde imalatlar tamamlanıp, arsa sahiplerine anahtar teslim şekilde teslim edilecek." gibi ifadeler, yüklenici temerrüdünün tespitinde dikkate alınacaktır. Bu gibi hallerde başlangıç tarihi, yapı ruhsatının alınma tarihi ya da yer teslim tutanağını tanzim tarihi gibi tarihler milat kabul edilerek hesaplanacak; bu şekilde teslim tarihinin tespiti sağlanıp, temerrüt olgusunun gerçekleşmiş olup olmadığını belirlenecektir.
Dolayısıyla temerrüt olgusunun yani yüklenicinin geç teslimde bulunmuş olduğunun belirlenebilmesi için sözleşme metni büyük önem arz etmektedir. Keza bu nedenle özellikle arsa sahipleri açısından kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hazırlanması aşamasında alanında uzman bir gayrimenkul avukatının görüşlerinden faydalanılması ve profesyonel destek alınması tavsiye edilmektedir. Aksi takdirde sözleşmenin ifası aşamasında yükleniciden kaynaklanan eksikliklerin hukuki yollarla giderilmesi noktasında arsa sahiplerinin ciddi hak kayıpları ile karşılaşmaları ihtimali söz konusu olabilmektedir. Çünkü ülkemizde faaliyet gösteren ve profesyonel çalışan neredeyse tüm müteahhitlerin birlikte çalıştıkları en az bir avukatları bulunmakta ise de, uygulamada görüldüğü üzere arsa sahipleri tarafından sözleşme öncesinde yeteri kadar nitelikli bir danışma hizmeti dahi temin edilmemektedir.
d) Gecikme Tazminatının Belirlenmesi
Gecikme tazminatının belirlenmesinde öncelikle sözleşme hükümleri esas alınır. Sözleşme hükümlerinde gecikme tazminatına ilişkin nasıl bir belirleme yapılmışsa, yükleniciye yönelik olarak gecikme tazminatı talepli açılacak olan davalarda inceleme yapan bilirkişi heyeti tarafından bu sözleşme hükümleri dikkate alınılarak hesaplama yapılır.
Sözleşmede taraflarca gecikme tazminatı olarak, örneğin: Daire başına aylık 10.000 Türk Lirası ya da güncel piyasa koşullarındaki 2 emsal kira bedelinin ödenmesi şeklinde belirleme yapılmış olabilir.
Taraflarca sözleşmede gecikmeye dair hiçbir tazminat belirlemesi yapılmamış ise bile yüklenici temerrüdü halinde yüklenici tarafından gecikme tazminatı ödenir. Bu halde yüklenicinin yükümlü tutulacağı gecikme tazminatı bedeli, kanundan kaynaklanmaktadır ve kanundaki bu tamamlayıcı nitelikteki hüküm, sözleşmede yer alan boşluğu doldurmak için kullanılır.
Türk Borçlar Kanunumuzun "Gecikme Tazminatı" Başlıklı 118. Maddesine Göre: "Temerrüde düşen borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat etmedikçe, borcun geç ifasından dolayı alacaklının uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür."
Yukarıda alıntılamış olduğumuz TBK 118. madde gereğince Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde gecikme tazminatına ilişkin olarak özel bir düzenleme bulunmaması halinde dahi güncel kira bedeli üzerinden gecikme tazminatına hükmedilmektedir.
Unutulmamalıdır ki: Yüklenici temerrüde düşmüş olsa dahi, sözleşmeye konu edilen yapının veya yapıların arsa sahibi tarafından 3. kişilere kiraya verilmesi suretiyle ekonomik yarar sağlanırsa, gecikme tazminatının talep edilmesi mümkün değildir. Aynı şekilde yüklenici temerrüde düşmeden önceki bir tarihte arsa sahibi tarafından pay satışı yapılmışsa, gecikme tazminatı talep edilmesi mümkün değildir. Bu nedenle bu tarz bir durumda gecikme tazminatı talep edilmesi, Türk Medeni Kanunumuzun 2. maddesinde düzenlenmiş olan dürüstlük kuralına ve hakkın kötüye kullanılması yasağına da aykırılık teşkil edecektir.
Gecikme Tazminatı ile Cezai Şart Arasındaki Farklılıklar
Yargıtay uygulamasına göre, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde "gecikme tazminatı", "kira tazminatı" vb. içerisinde "tazminat" kelimesi geçen ifadeler dahi, cezai şart olarak yorumlanabilmektedir. Bu anlamda taraflarca sözleşmede düzenlenen hükmün doğrudan içeriğine değil, sözleşmede yer alan ifadelerin ihtiva ettiği niteliğe bakılmaktadır.
Cezai şart, sözleşmede mutlaka düzenlenmiş olmalıdır. Gecikme tazminatı ise sözleşmede düzenlenmiş olmasa dahi, Türk Borçlar Kanunumuzun 118. maddesi hükmü mucibince ödenebilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde cezai şartın Yargıtay içtihatlarına uygun bir şekilde düzenlenmemesi, gecikme tazminatının alınmasını güçleştirmeyecekse dahi, cezai şart olarak belirlenmiş olan tutarın ödenmesinin önüne bir engel teşkil edebilmektedir.
Örneğin Yargıtay 15. Hukuk Dairesi tarafından 2020/2403 E., 2021/1785 karar sayısı ile verilmiş olan 19.04.2021 tarihli bir kararda sözleşmede "cezai şart" ve "gecikme tazminatı" olarak ayrı ayrı düzenlenmiş olsalar dahi niteliği itibariyle aynı durumda bulunan alacakların ödenmesinin yüklenici açısından mükerrir ödeme teşkil edeceği, bu cezai şartın sözleşmeden dönme cezası olarak kabul edilebilmesi için de sözleşmenin halen daha ayakta olmamasının gerektiği hususları ifade edilmiş olup, cezai şart ödemesinin reddine karar verilmiştir:
"Davacı arsa sahibi vekili sözleşmeden kaynaklanan gecikme tazminatı ile cezai şart talebinde bulunmuş olup, taraflar arasında akdedilen 02.10.2013 tarihli ...4. Noterliği’nin Düzenleme Şeklinde Gayrımenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’nin 5. maddesinde, 28.02.2014 tarihinde arsa sahibinin daireleri eksiksiz ve tam teslim edilmezse her ay için 15.000,00 TL gecikme tazminatı ödenecek hükmü ile 6. maddesinde, bu sözleşmeye uymayan ve mücbir sebep olmadan yerine getirmeyen cezai şart olarak 150.000,00 TL ödeyecektir hükümleri yer almaktadır. Yüklencinin teslim tarihi olan 28.02.2014 tarihinde davacıya ait bağımsız bölümleri tam ve eksiksiz olarak teslim edemediği de ihtilafsızdır. 6100 sayılı HMK'nın 33. maddesi gereğince hakim Türk Hukukunu re'sen uygulayacağından, maddi vakıaları ileri sürüp kanıtlamak taraflara, hukuki nitelendirme hakime aittir. Sözleşmeninn 5. maddesinde kararlaştırılan gecikme tazminatı maktu olarak kararlaştırılan kira tazminatı olup, yüklenici aleyhine mükerrer şekilde kira tazminatına hükmedilemeceği gibi, sözleşmede kararlaştırılan cezai şart niteliği itibariyle dönme cezası olup, sözleşme ayakta olduğu sürece talep edilemez. Mahkemece yapılması gereken iş; 111.225,00 TL olarak hüküm altına alınan kira tazminatı ile cezai şarta ilişkin istemlerinin reddine karar verilmesi, taraflar arasındaki sözleşmede yüklenicinin ediminin anahtar teslim olarak ifa edeceğine dair bir hükmün yer almaması nedeniyle eksik iş bedelinin hesabında iskan masraflarının davacı üzerinde bırakılması, ayrıca davalının dava öncesinde temerrüde düşürüldüğünün ispatlanamaması nedeniyle faiz başlangıcınında dava tarihi olarak kabul edilerek alacağın hüküm altına alınmasından ibaret olmalıdır."
Bu nedenle cezai şartın mükerrir ödeme teşkil etmemesi açısından sözleşmeden dönme cezası olarak düzenlenmesi ve böylece hem sözleşmenin ileriye dönük feshi hali için(gecikme tazminatı) hem de %90 imalat oranına ulaşılamamış olması nedeniyle sözleşmenin geriye dönük olarak feshedilmesi halleri için(dönme cezası) ayrı ödemelerin belirlenmesi, arsa sahiplerinin menfaatine olacak ve her iki ihtimalde de beklenti ve zararlarının giderilmesini sağlayabilecektir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Gecikme Tazminatına İlişkin Yargıtay Kararları
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde geç teslim ve yüklenici temerrüdü olgusunun tespitine ilişkin karar,
Bağımsız bölümlerin arsa sahibi tarafından kullanılmaya başlanması, kiraya verilmesi veya satılmaı halinde sözleşmede aksi yazılı olmadıkça gecikme tazminatı talep edilemeyeceğine ilişkin karar,
Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2016/610 E., 2018/5779 K. sayılı kararı "İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi "...
...
...
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan kira bedeli istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, yüklenicinin teslimde temerrüde düşmesi halinde sözleşmede hüküm bulunmasa dahi gecikme tazminatı talep edilebilir. Ancak bağımsız bölümlerin kullanılmaya başlanması, kiraya verilmesi veya satılması hallerinde bu tarihten sonrası için aksi yazılı olmadıkça kira tazminatı talep edilemez. Somut olayda taraflar arasında ek olarak imzalanan 26.03.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde teslim tarihi olarak 31.12.2007 tarihinin kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. Davalı vekili dava konusu bağımsız bölümlerin iskân ruhsatından önce teslim edildiğini iddia etmesine rağmen bu konuda bir araştırma yapılmamıştır. İskân tarihine kadar tazminat ödeneceğine dair sözleşmede ayrıca bir hükümde bulunmadığına göre, mahkemece davalı yüklenicinin teslimle ilgili savunmasını üzerinde durularak resmi makamlardan elektrik su ve doğalgaz abonelikleri de sorulup sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş bozmayı gerektirmiştir.
...
...
..."
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde gecikme tazminatı bedelinin belirlenmesine ilişkin karar,
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde gecikme tazminatı düzenlenmemiş olsa dahi yüklenici tarafından rayiç kira bedeline göre ödeme yapılarak arsa sahibinin zararlarının giderilmesi gereceğine ilişkin karar,
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici temerrüdünün tespitine ilişkin karar,
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin teslimde gecikmiş olduğunun tespitine ilişkin karar,
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde teslim tarihinin belirlenmesine ilişkin karar,
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2019/2704 E., 2020/92 K. sayılı kararı
"...
...
...
Taraflar arasında ... 7. Noterliği'nde imzalanan 30.03.2011 gün, 7890 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nde davacı arsa sahibi, davalı yüklenicidir. Sözleşmenin 5. maddesinde inşaat süresinin, binanın boş, borçsuz ve ilişiksiz olarak yükleniciye teslim edildiği tarihten itibaren 18 ay olacağı, binanın bu inşaat süresi içinde tamamen iş bu sözleşme ve eklerine uygun bir şeklinde bitirileceği ve iskân izninin de alınmış olacağı kararlaştırılmış, aynı maddenin devamında inşaat süresince ödenecek kira, teslim süresinin 12 ay ve 18 aydan daha fazla uzaması durumunda gecikilen her ay için ödenecek kira bedeli miktarları kararlaştırılmıştır. Teslimi gereken tarihten 12 aylık gecikmeye kadar kararlaştırılan kira bedeli miktar olarak belirlenmemiştir. Ancak 12 aya kadar olan gecikme süresi için gecikme tazminatı istenemeyeceğine dair bir hüküm de bulunmamaktadır. Buna göre arsa sahibi teslimi gereken tarihten 12 aylık geçikmeye kadar, 6098 Sayılı TBK'nın 125. maddesinin birinci fıkrası gereğince, sözleşmede kararlaştırılmamış olsa dahi gecikme tazminatı isteme hakkına sahip olacaktır. Sözleşmenin 5. maddesi kapsamında kararlaştırılan sürede iskân izninin de alınmış olacağı belirtildiğinden, yapı kullanma izin belgesi alma yükümlülüğünün yükleniciye bırakıldığı ve teslimin iskân koşuluna tabi tutulduğu anlaşılmaktadır. Dairemizin yerleşik içtihat ve uygulamalarında, yapı kullanma izin belgesi alma yükümlülüğünün yükleniciye bırakıldığı durumlarda bu belge alınmaksızın bağımsız bölümler arsa sahiplerine teslim edilse dahi, arsa sahibi yapı kullanma izin belgesi alınmayan bağımsız bölümleri kullanmaya zorlanamayacağından yapı kullanma izin belgesi bulunmayan bağımsız bölümleri fiilen kullanarak ya da kiraya vermek suretiyle ekonomik yarar sağladığı yüklenici tarafından yasal delillerle kanıtlanmadıkça arsa sahibinin fiilen teslim aldığı bağımsız bölümler için gecikme tazminatı isteyebileceği kabul edilmektedir.
Davacı arsa sahibince davalının daha önceki tarihte teslimin yapıldığına dair savunması kabul edilmemiş, davacı dava dilekçesinin "açıklama" bölümü 8. maddesinde kendisine ait bağımsız bölümleri 09.05.2015 tarihinde teslim aldığını kabul ederek bu tarihe kadar gecikme tazminatı isteminde bulunmuştur.
Bu durumda mahkemece öncelikle ilgili belediyeden sözleşme konusu taşınmaza yapılan inşaatın genel yapı kullanma izin belgesi ile davacıya ait 1. kat 3 numaralı bağımsız bölümün yapı kullanma izin belgesinin hangi tarihte alındığının sorulup buna ilişkin belge suretleri getirtildikten sonra davacı arsa sahibi yapı kullanma izni alınmayan kendisine ait bağımsız bölümü kullanmaya ve kiraya vermeye zorlanamayacağı ve yüklenici tarafından arsa sahibine bağımsız bölümün daha önceden teslim edilip fiilen kullanma ya da kiraya vermek suretiyle ekonomik yarar sağladığı ispat edilemediğinden hükme esas raporu düzenleyen bilirkişi kurulundan toplanan deliller, davalının savunması ve sözleşme hükümlerine göre davacıya ait bağımsız bölümün hangi tarihte tamamlanıp teslim edilmesi gerektiği, bu tarihten itibaren yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihe kadar ne kadarlık gecikme olduğu ve gecikme süresine göre sözleşmenin 5. maddesi hükmünce teslimi gereken tarihten itibaren 12 aylık süre için daha az olamayacağından mahalli piyasa rayiçlerine göre mahrum kalınan kira alacağı karşılığı gecikme tazminatı ile 12 ayı aşan gecikme nedeniyle sözleşmede kararlaştırılan kira bedeli karşılığı gecikme tazminatı miktarı konusunda davacının talebinin 09.05.2015 tarihine kadar olduğu de gözetilerek gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınıp değerlendirilmek suretiyle sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve yanlış inceleme sonucu gecikme tazminatı isteminin tümden reddi doğru olmamış, kararın bozulması uygun görülmüştür.
...
...
..."
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde düzenlenen gecikme tazminatı miktarının piyasadaki rayiç kira bedellerinden eksik kalması halinde en az piyasa rayiçlerine göre gecikme tazminatı hükmedilmesi gerektiğine ilişkin karar,
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi(Kapatılan) 2009/6874 E., 2010/2036 K. sayılı kararı "İçtihat Metni"
Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği "...
...
...
Sözleşmeye konulan maktu gecikme tazminatının amaçlarından birisi de (genellikle sözleşme yapılırken tatmin edici görülen) tazminat tehdidiyle yüklenicinin edimini süresinde ifaya zorlamaktır. Gecikme tazminatı sözleşmede hiç kararlaştırılmamış olsa bile teslimde gecikme halinde arsa sahibi en az piyasa rayiçlerine göre belirlenecek kirayı gecikme tazminatı olarak isteyebileceğinden, bu halde arsa sahibi daha iyi konumda olacaksa şartın amacına ulaştığından sözedilemez. Gecikme süresine bakılmaksızın arsa sahibinin bağlı tutulması hakkaniyete uygun olmadığı gibi yüklenicinin bu yöndeki savunmaları iyiniyet kuralları ile bağdaşmaz, hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir ve hukuk tarafından korunmaz (TMK’nın 2. maddesi).
Bu halde maktu olarak kararlaştırılan gecikme tazminatı miktarının uzun süreli gecikmelerde dahi taraflar için bağlayıcı olacağının kabul edilmesi sözleşmeyle beklenen yarara, tazminatın konuluş amacıyla iyiniyet kuralları ve hakkaniyete aykırı olacağı kanaati oluştuğundan, Dairemizin maktu gecikme tazminatının değiştirilmeksizin uygulanması gerektiğine dair uygulamasından vazgeçilmesi gerektiği sonucuna ulaşılmıştır.
Kararlaştırılan tazminatın süresiz uygulanamayacağı bu şekilde kabul edildikten sonra maktu tazminatın ne kadar süreyle tarafları bağlayacağı konusuna gelince; bu süre sözleşmedeki teslim süresi, gecikilen sürenin uzunluğu, öngörülen tazminat miktarı, geçen süre içinde gerçekleşen enflasyon, fiyat artışları, döviz fiyatları ve faiz oranlarındaki artış ve eksilişler ve rayiçlere göre istenebilecek miktar ile maktu tazminatın ödenmeye devam edilmesi halinde arsa sahibinin elde edeceği miktarlar da gözönünde tutulmak suretiyle bu hususta bilirkişi görüşünden de yararlanılarak, sözleşmedeki miktarın en az 1 yıl süreyle mutlak bağlayıcı olacağı ve maktuen belirlenen miktar ile rayiçlere göre saptanacak miktar arasında en az bir misli fark bulunması gerektiği de dikkate alınarak hakkaniyete uygun biçimde hakim tarafından takdir edilmelidir. Hakim tarafından belirlenen makul süreden sonraki gecikme tazminatı miktarının da; taşınmazın mevkii, konumu, ülkenin ve inşaatın yapıldığı yerin sosyo ekonomik koşulları da gözönünde tutulmak suretiyle ve sözleşmede kararlaştırılmış gecikme tazminatı yokmuş gibi gecikme tazminatının en az mahalli piyasa rayiçlerine göre mahrum kalınan kira bedeli kadar olacağı ilkesine göre bilirkişiye hesaplattırılması gerekir. ...
...
...
Arsa sahibinin sözleşmenin feshini talep etmeksizin aynen ifayı bekleyerek yalnızca gecikme tazminatı talep edebileceğine ilişkin karar,
Bağımsız bölümlerin yüklenici tarafından arsa sahiplerine teslim edilmiş olduğu iddiasının ispat yükünün yüklenici üzerinde olacağına ilişkin karar,
Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2016/2748 E., 2016/3163 K. sayılı kararı "İçtihat Metni" MAHKEMESİ:...Asliye Hukuk Mahkemesi "...
...
...
Dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 6098 sayılı TBK'nın 470. vd. (BK'nın 355. vd.) maddelerinde düzenlenmesi yer alan eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, inşaatın kararlaştırılan tarihte tesliminin gerçekleştirilememesi durumunda yüklenici borçlu temerrüdüne düşer ve arsa sahibinin TBK'nın 125.(BK'nın 106/2.) maddesince seçimlik hakkı doğar. Arsa sahibi bu seçimlik hakkını, geciken ifayı beklemek ve gecikme tazminatını istemek olarak kullanmış ise sözleşmeyi feshetmeden, ileride olası eksik-ayıplı işlere ilişkin alacağının muacceliyetini fiili teslime erteleyerek, gecikme tazminatı alacağını her ay sonu itibariyle talep veya dava ederek, eserin teslimini bekleyebilir. Başka bir anlatımla, bu alacaklarını talep veya dava etmek için eserin yüklenici tarafından teslimini beklemek zorunda değildir. Dairemizin yerleşik uygulaması da bu yöndedir.
Gecikme tazminatı kural olarak sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinden, (teslim edilmesi gereken tarihten) eserin eksiksiz ve ayıpsız olarak sözleşmeye uygun biçimde fiilen teslim edildiği tarihe kadar ya da iş sahibinin bağımsız bölümü fiilen kullanmaya başladığı veya üçüncü kişiye oturulabilir şekilde kiraya verdiği ya da (teslim edilmesi gereken tarihten sonra) sattığı tarihe kadar istenebilir. Kiraya vermek suretiyle ekonomik yarar sağlandığında gecikme tazminatı istenemez. Davalının teslim edilmesi gereken tarihe uymayıp temerrüde düştüğü tarihten önce pay satışı yapan arsa sahibi gecikme tazminatı isteyemez. Çünkü, gecikme tazminatı, alacaklının borcun geç ifa edilmesinden uğradığı zararı karşılamayı amaçlar ve alacaklının borcun gecikmeden ifa edilmesindeki çıkarını sağlamaya yöneliktir. Temerrüde düşen borçlu, borcun geç ifasından dolayı alacaklının uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür. Gecikme tazminatında tazmin edilecek zarar bir tür olumlu zarardır ve alacaklının malvarlığının, temerrüde düşülmeden borcun ifa edilmesi halinde içinde bulunacağı durumla, gecikmeli ifa sonucunda içinde bulunduğu durum arasındaki farkı ifade eder.
Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin edimini süresinde yerine getirmemesi halinde arsa sahibinin gecikmeden doğan tazminatı talep hakkı Kanundan doğan bir haktır (BK. madde 106/II). Sözleşmede gecikme tazminatı belirlenmemiş olsa dahi en az aylık rayiç kira seviyesinde gecikme tazminatının istenmesi mümkündür (BK. madde 96). Gecikme tazminatı, sözleşmede kararlaştırılmamış olsa bile, zamanaşımı süresi içerisinde, her zaman, râyiç kira üzerinden istenebilir; sözleşmede kararlaştırılmışsa, ayrıca zararın kanıtlanmasına gerek yoktur; çünkü, taraflar gecikme zararını baştan kabul ettikleri için, bu kabul hükmü tarafları bağlar. Sözleşmede kira ödeneceğine dair hüküm yoksa veya miktar gösterilmeden rayiç kira ödeneceği kararlaştırılmışsa, mahalli rayiçlere uygun olan kira bedelinin bilirkişiye hesaplattırılması gerekir.
Taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin işin teslimi başlıklı 11. maddesinde, yüklenicinin sözleşmenin 9. maddesinde gösterilen günde ve şekilde işi bitirip teslim edemediği takdirde kira yoksunluğu olarak arsa sahibine her ay için 150,00 TL gecikme tazminatı ile her daire için 800,00 TL ecrimisil vermeye mecbur olduğu, hükmü kabul edilmiştir.
Dosya kapsamından, dava konusu taşınmazda 25.10.2010 tarihinde kat irtifakı kurularak davacıya ait bağımsız bölümlerin tapuda davacı adına tescil edildiği anlaşılmış olup, davalı tarafça tapu devri ile birlikte anahtarın teslim edildiği savunulmuş, bu yönde tanıkları dinlenmiş ise de mahkemece tapu devrinin fiilen teslime karine teşkil ettiği, davacının bu karinenin aksini kanıtlayamadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibine ait bağımsız bölümlerin teslim edildiğini ispat yükümlülüğü yüklenicidedir. Delillerin gösterilmesi ve bunun hakim tarafından ispat vasıtası olarak kabulünden sonraki aşamada deilllerin değerlendirilmesi gündeme gelmektedir. Kural olarak hakim dellileri serbestçe değerlendirecektir. Karine en genel anlamıyla bilinen bir olgudan bilinmeyen bir olgunun çıkarımıdır. Hakimin yaşam tecrübesi ile belli olmayan olaylardan sonuç çıkarması olup henüz teslim yönündeki delillerin toplanmadığı bu aşamada mahkemenin tapu devrinin teslime karine teşkil ettiği gerekçesinde isabet bulunmamaktadır.
Bu durumda mahkemece, davalı yüklenicinin davacı arsa sahibine fiilen teslim ettiğine ilişkin savunmasını kanıtlamakla yükümlü olduğu gözetilerek, davalı kooperatifin bu yöndeki delillerinin tartışılıp değerlendirilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye ve yanılgılı gerekçeye dayalı yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.
Öte yandan, davacı tarafça 21.03.2013 tarihli dilekçesinde husumetin....Kooperatifine yöneltildiği açıklanmış olup, dava dilekçesinde davalı olarak gösterilen şahısların davalı kooperatifin yöneticisi oldukları, bu sıfatla isimlerinin yazıldığının anlaşılmasına göre, gerekçeli karar başlığında yönetici....davalı olarak yazılmış olması HMK'nın 297/1-b maddesi hükmüne aykırı olmuştur. ...
...
..."
Cezai şart ve gecikme tazminatı arasındaki farklılıklara ilişkin karar,
Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2015/8378 E., 2018/3536 K. sayılı kararı "İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi "...
...
...
Dava, arsa karşılığı inşaat sözleşmesinin akdinden sonra imzalanan adi yazılı şekildeki sözleşmeye dayanılarak talep edilen cezai şart ve tazminat talebine ilişkindir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin resmi şekilde yapılması zorunludur. Tadil sözleşmeleri de asıl sözleşmenin tabi olduğu şekilde yapılmalıdır. Bu nedenle mahkemece asıl sözleşmede olmayan cezai şartın adi yazılı sözleşmede kararlaştırılmış olması nedeniyle reddi yerindedir. Ancak kira tazminatı bakımından farklı bir değerlendirme yapılması gerekir. Kira tazminatı olarak isimlendirilen talepler, hukukî niteliği itibariyle bir gecikme tazminatıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin zamanında ifa edilmemesi nedeniyle arsa sahibinin uğradığı zararın tazmine gecikme tazminatı denilmektedir. Arsa sahibine kalan bağımsız bölümlerin sözleşmeye göre teslim edilmesi gereken tarihten, teslim tarihine kadar geçen sürede mahrum kalınan kira bedeli gecikme tazminatının en önemli kısmını oluşturur.
Yüklenici, süresinde inşaatı teslim borcunu yerine getirmemişse; arsa sahibi her zaman gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir (TBK m.125/...). Bu sebeple, kira tazminatının sözleşmede yazılı olmasına veya ihtirazi kayıt konulmasına teslimde gerek olmaksızın talep edilebilmesi mümkündür. Hâl böyle olunca, mahkemece sözleşmedeki teslim tarihi, ile fiili teslim tarihi ve varsa eksik işlerin yapılabileceği süre nazara alınarak, yüklenicinin teslim borcunu ifada gecikmesi olup olmadığı tespit edilerek çıkacak sonuca göre hüküm verilmesi gerekirken, kira tazminatı bakımından da davacının davalıya borçlu olmadığının tespitine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı görüldüğünden hükmün bu yönüyle bozulması gerekmiştir. ...
...
..."
İmar planının yürütmesinin durdurulmasına karar verilmesi durumunda, yürütmenin durdurulması kararı kaldırılıncaya kadar geçecek olan sürenin teslim süresine eklenmesi gerektiğine ilişkin karar,
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2020/3008 E., 2021/2852 K. sayılı kararı "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi "...
...
... Davacıların mirasbırakanı ... ile davalı yüklenici ... ile müşterek borçlu müteselsil kefil sıfatı ile ... ve ... arasında Sarıyer 2. Noterliğinin 04.12.2007 tarihli 10809 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Taraflar arasındaki sözleşmeye göre, temel üstü ruhsatı alındıktan sonra 12 ay içerisinde inşaatın bitirileceği kararlaştırılmıştır. Temel üstü ruhsatının 25.07.2008 tarihinde alındığı ve bu tarihin üzerine 12 ay eklenmesi sureti ile teslim süresinin 25.07.2009 olduğu anlaşılmıştır.
... 9. İdare Mahkemesi, 25.09.2008 tarihli kararı ile Sarıyer Belediye Encümeni tarafından 3194 sayılı Yasa uyarınca gerçekleştirilen 11.1.2005 tarihli ve 39 ile 17.5.2005 gün ve 462 sayılı imar uygulama işlemleri ile dayanağı olan imar planının yürütmesinin durdurulmasına karar vermiştir. ....9. İdare Mahkemesinde görülmekte olan davada, verilen ilk kararın temyiz incelemesi sırasında davacılar tarafından feragat dilekçesi verilmesi üzerine İstanbul 9. İdare Mahkemesince 04.03.2010 tarihinde konusuz kalan davada karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir. Buna göre, yürütmeyi durdurma kararının verildiği 25.09.2008 tarihi ile idare mahkemesinin nihai karar tarihi 04.03.2010 tarihleri arasında yükleniciden inşaata devam etmesinin ve inşaat süresinin işlemesinin beklenmesi hukuken mümkün değildir.
Yürütmeyi durdurma kararının verildiği 25.09.2008 tarihi itibarı ile yüklenicinin inşaat süresinin 2 ayını kullandığı ve sözleşmeye göre inşaatı bitirmek için 10 ay daha süresinin bulunduğu, İstanbul 9. İdare Mahkemesinin 04.03.2010 tarihli nihai kararı itibarı ile inşaata devam edilmesinin hukuken mümkün hale geldiği ve yüklenicinin bakiye 10 ay süresinin eklenmesi ile inşaatın teslim tarihinin 04.01.2011 tarihi olduğu, eldeki davanın ise 13.12.2010 tarihinde, yani teslim süresi içerisinde açıldığı anlaşıldığından, davacıların gecikme tazminatı isteminin reddine karar verilmesi gerekirken bu talep bakımından davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. ...
...
..."
Arsa sahibi, devir veya kira yoluyla sözleşmeye konu taşınmazdan ekonomik menfaat etmiş olsa bile, yüklenici tarafından söz konusu ekonomik menfaat meydana gelene kadar gecikilen süre nedeniyle gecikme tazminatı ödenmesi gerekeceğine ilişkin karar,
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2019/3647 E., 2020/154 K. sayılı kararı "İçtihat Metni"
Mahkemesi : ... Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi "...
...
... Davada, davacı arsa sahipleri tarafından 01.04.2010 tarihli Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’ne göre yapılan inşaatta, davacılara verilmesi gereken dairelerin geç teslim edilmesi nedeniyle kira tazminatına hükmedilmesi talep edilmiştir. Taraflar arasında düzenlenen sözleşmede yapılacak inşaatın, inşaat ruhsat tarihinden itibaren 5 yıl içinde bitirilmesi kararlaştırılmış olup, inşaat ruhsatı 01.07.2010 tarihinde alındığından, inşaatın bitirilmesi gereken tarih 01.07.2015’tir. Davaya konu edilen bağımsız bölümler, davacı arsa sahipleri tarafından 18.01.2017, 30.03.2017 ve 02.11.2017 tarihlerinde dava dışı 3. kişilere devredildiğinden, mahkemece davacıların devir nedeniyle aktif husumetleri kalmadığından davanın reddine karar verilmiş ise de; devir sözleşmesinde kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan tüm hakların dava dışı 3. kişilere devredildiğine ilişkin bir hüküm bulunmadığından, davacıların devir tarihlerine kadar gecikme tazminatı talep hakları bulunduğundan, mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, aktif husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur. ...
...
..."
