Delil Hukuk Bürosu
Makale İçeriği:
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, diğer bilinen isimleriyle "arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi" ya da "arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi": Arsa sahibi ve yüklenici(müteahhit) arasında gerçekleştirilen isimsiz bir sözleşme türüdür. Bu sözleşmenin tarafları, karşılıklı hak ve yükümlülüklere sahip olurlar: Arsa sahibi, yüklenicinin kendisine ait arsa üzerinde sözleşme ile kararlaştırılan imalatları gerçekleştirmesine izin verir ve bu imalatların karşılığı olarak yükleniciye bir kısım arsa payının devri borcunu yükümlenir; yüklenici ise arsa sahibine ait olan taşınmaz üzerinde sözleşme ile kararlaştırılan imalatları yerine getirir ve genellikle tüm inşaat masraflarını kendisi karşılar.
Bu sözleşmenin "isimsiz" bir sözleşme olarak tanımlanmasının sebebi, Türk Borçlar Kanunumuzda düzenlenmiş olan sözleşmelerden biri olmamasıdır. Yüklenicinin arsa sahibine ait olan arsa üzerinde gerçekleştireceği inşaat faaliyetleri eser sözleşmesinin, arsa sahibinin kendisine ait olan arsa payının bir kısmını yükleniciye devir borcu ise satış sözleşmesinin unsurudur. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklardaa, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunumuzda düzenlenmiş olan eser sözleşmesi ve satış sözleşmesi hükümleri somut olaya uygun düştüğü ölçüde uygulanır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin tarafları arasında, çeşitli hukuki uyuşmazlıklar meydana gelebilir. Örneğin yüklenicinin imalatları geç teslim etmesi, teslim edememesi, eksik veya ayıplı imalatlarla teslim etmesi, arsa sahibinin tapu devrine yanaşmaması vb. birçok nedenle taraflar arasında tapu iptali ve tescil davası, tazminat davası, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davası, nama ifaya izin davası ya da alacak davası gibi çeşitli davalar açılabilir. Dolayısıyla kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin mutlaka alanında uzman bir gayrimenkul avukatından hukuki danışma ve sözleşme hazırlama desteği alınarak yapılmasını ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaparken dikkat edilmesi gereken hususların üzerinde durulmasını tavsiye etmekteyiz.
Teminat İpoteği Ne Demektir?
Teminat ipoteği, bir borç ilişkisinde borçlu veya üçüncü bir kişi tarafından borcun ifa edileceğinin garanti altına alınması için genellikle bir taşınmazın, alacaklı lehine ipotek altına alınması işlemidir. Bu şekilde, borcun ödenmemesi durumunda alacaklı, ipotekli taşınmazı satarak alacağını tahsil edebilir. Dolayısıyla teminat ipoteği borç ilişkilerinde karşılıklı bir güvenin tesis edilebilmesi adına kullanılmaktadır.
Teminat ipoteği resmi şekilde kurulur, dolayısıyla tapuda tescil ile kurulacaktır. Ancak noterde düzenleme şeklinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile ipotek taahhüdünde bulunulabilmekte ve ipoteğin nitelik ve niceliğine, hukuki statüsüne ve şartlarına dair belirlemeler de bu sözleşme ile belirgin hale getirilebilmektedir.
Teminat İpoteğinin Faydaları Nelerdir?
Teminat ipoteğinin en önemli faydası, alacağı güvence altına almaktadır. Çünkü ipotekli taşınmazın maliki taşınmazı kolay kolay satamayacak, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde ise ipoteğin paraya çevrilmesi tehdidinin mevcudiyetinin bilinciyle hareket edecektir. Bununla birlikte, 3. kişiler ipotekli taşınmazı alma riskini göze alsalar dahi, iyiniyetli oldukları iddiasında bulunamayacaklardır. Dolayısıyla teminat ipoteğinin birçok olası faydası söz konusu olmaktadır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Teminat İpoteği Nasıl Uygulanır?
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde(arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi) teminat ipoteğinin nasıl uygulandığını açıklamadan önce, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yükleniciye tapu devrinin ne şekilde gerçekleştirildiğini açıklamamız gerekir. Bu hususa ilişkin olarak kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, genellikle iki şekilde düzenlenmektedir:
Yükleniciye verilecek olan arsa payı, işin başında verilir ve yüklenici kendi payına düşecek olan arsa payının devri akabinde inşaat faaliyetlerine başlar,
Yüklenici arsa payı kendisine devredilmeksizin imalatlara başlar ve imalat oranına göre sözleşme ile belirlenmiş olan hakedişi oranında arsa paylarını devralma hakkı kazanır.
Genellikle Ankara ve Anadolu'da 2. yöntemin uygulandığı, yükleniciye arsa paylarının imalatların gerçekleştirilmesi akabinde verildiği görülmektedir. Ancak İstanbul ve çevresinde 1. yöntemin uygulandığı, yükleniciye devredilecek olan arsa payının işin başında devredildiği görülmektedir.
Birinci yöntemin uygulandığı usule, uygulamada ve halk arasında "İstanbul Usulü" denilmektedir. İstanbul Usulü'ne göre hazırlanan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa payları yükleniciye inşaatlar tamamlanmadan devredilmesi ve mülkiyet hakkını elde eden yüklenicinin söz konusu arsa payı üzerinde tasarrufta bulunabilecek(örneğin satabilir) olması ya da herhangi başkaca bir nedenle imalatların yarım kalması tehlikesinin mevcut olması nedeniyle yükleniciye devredilen arsa payı üzerinde arsa sahipleri adına teminat ipoteği tesis edilir. Yüklenicinin herhangi bir sebeple edimlerini ifa edememesi, eksik veya ayıplı imalatlarda bulunması durumunda da ipotek paraya çevrilebilir.
İkinci yöntemin uygulandığı usule ise uygulamada ve halk arasında "Ankara Usulü" denilmektedir ve bu usule göre yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde genellikle teminat ipoteği uygulaması söz konusu olmamaktadır. Ancak son zamanlarda arsa sahiplerine ait olan ve yüklenicinin tüm edimlerini ifa etmesi halinde yükleniciye devredilecek olan arsa payları üzerinde kat irtifakının kurulması ile birlikte yüklenici lehine ipotek tesis edilmesi gibi durumların da söz konusu olabildiği görülmektedir.
Teminat İpoteğinin Paraya Çevrilmesi
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde teminat ipoteği, yukarıda açıklamış olduğumuz gibi, genellikle "İstanbul Usulü" ile hazırlanmış olan sözleşmelerde uygulanmakta ve imalatlar tamamlanmaksızın yükleniciye devredilen arsa payları üzerinde arsa sahipleri lehine kurulmaktadır.
Böylece, sözleşme gereği yüklenicinin yükümlenmiş olduğu edimlerin yüklenici tarafından herhangi bir sebeple yerine getirilmemesi halinde arsa sahipleri, kendileri lehine taşınmazın tapu kaydına şerh edilmiş olan ipoteklerin paraya çevrilmesi talebinde bulunabilecek ve sözleşmesel yükümlülüklerin yüklenici tarafından ifa edilmemesinden kaynaklanan gecikme tazminatı, eksik veya ayıplı ifa bedeli ile cezai şartlardan kaynaklanan alacaklarını tahsil edebilecektir.
Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 2016/5225 E., 2019/4066 K. sayı ile verdiği kararda "Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde; yükleniciye verilmesi gereken bağımsız bölümlere ilişkin arsa payları, sözleşmenin imzalanmasına müteakip, ifadan önce tapuda yüklenici üzerine geçirilebilir. Bu yol tercih edilerek arsa sahibi kendini güvence altına almak amacıyla; yükleniciye devredeceği tapu kayıtları üzerine, kendi lehine ipotek tesis ederek tapu devrini yapabilir. Ayıplı ve eksik işlerle gecikme zararının varlığı halinde, ipotek paraya çevrilerek zararın giderilmesine çalışılır." şeklinde belirtilmiş olduğu üzere
Yüklenici Tarafından Teminat İpoteğinin Fekkinin(Kaldırılması) Talep Edilmesi
Kendi payına düşecek olan arsa paylarını, teminat ipoteği ile devralan yüklenici, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tüm yükümlülüklerini sözleşmeye uygun ve eksiksiz bir şekilde ifa etmesiyle birlikte ipoteğin fekkini(kaldırılmasını) talep etme hakkına sahip olur.
İpoteklerin kaldırılmaması durumunda: Yüklenici tarafından sözlü veya yazılı olarak ipoteğin fekki talebinde bulunulması akabinde, arsa sahipleri tarafından bu talebin yerine getirilmemesi nedeniyle yüklenici tarafından ipoteğin fekki istemli dava açılabilir. Bu davada yüklenicinin yükümlülüklerini getirip getirmemiş olduğu olgusu araştırılır ve yüklenicinin haklı olduğu kanaatine varılırsa dava kabul edilerek ipoteklerin kaldırılmasına karar verilir.
Arsa sahipleri tarafından, yüklenicinin ipoteğin kaldırılması istemiyle açılan davaya ilişkin olarak: Yüklenicinin gecikmesi sebebiyle gecikme tazminatı, eksik veya ayıplı ifaları nedeniyle tazminat veya cezai şartlara ilişkin taleplerle karşı dava açılabilir veya yalnızca açılmış olan davanın reddi istenebilir. Sürece istinaden izlenmesi gereken yol, her somut olay açısından farklı değerlendirmeye tabi tutulmak durumundadır.
Teminat İpoteğiyle Yükleniciye Devredilen Taşınmazın 3. Kişilerce Satın Alınması
Üzerinde teminat ipoteği bulunan bir taşınmazın, üçüncü kişilerce kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan yükleniciden satın alınması durumu söz konusu olabilir. Bu durumda üçüncü kişi ile yüklenici ve arsa sahibi arasında oldukça kompleks ve girift bir hukuki durum söz konusu olmaktadır.
İpotekli taşınmazı satın alan 3. kişi, kendisini adeta müteahhidin yeterliliğine ve insafına bırakmaktadır. Yüklenicinin arsa sahibine karşı yükümlülüklerini ifa edememesi durumunda arsa sahibi, artık 3. kişiye ait olan taşınmazın üzerinde bulunan teminat ipoteğini paraya çevirebilir ve bu yolla yükleniciden alacaklı olduğu gecikme tazminatı, eksik veya ayıplı ifa bedeli ve cezai şart alacaklarını tahsil edebilir. Tabi ipoteğin paraya çevrilmesi, artık 3. kişinin mülkiyetinde bulunan taşınmazın zorla satılması ve yukarıda saymış olduğumuz alacak ve tazminat kalemlerinin satış bedelinden karşılanması anlamına gelmektedir. Dolayısıyla yüklenicilerden taşınmaz satın almayı düşünen üçüncü kişilerin, satın alım işlemi öncesinde mutlaka alanında uzman bir gayrimenkul avukatı ile görüşmelerini ve konuya ilişkin olarak hukuki destek temin etmelerini tavsiye ediyoruz. Çünkü her ne kadar üçüncü kişi, uğradığı zarara ilişkin olarak yükleniciye karşı tazminat davası açabilecekse de, yüklenicinin borca batık olduğu durumlarda tahsilat açısından sıkıntı yaşayacağı hususu izahtan varestedir.
Topraktan(temelden) taşınmaz satın almak ve müteahhitten taşınmaz satın alan 3. kişilerin haklarına ilişkin detaylı bilgi almak için tıklayınız:
Teminat İpoteğine İlişkin Yargıtay Kararları
Teminat ipoteğinin fekki talebine ilişkin karar,
İskan ruhsatı(yapı kullanma izin belgesi) alınmamış olması halinde, iskan ruhsatı alma yükümlülüğünün hangi tarafa ait olduğunun tespit edilmesinin, ipoteğin fekki talebine istinaden hüküm kurulması açısından önemine ilişkin karar,
Müteahhitten teminat ipotekli taşınmazı satın alan üçüncü kişinin, arsa sahibine karşı sorumluluklarına ilişkin karar,
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2018/537 E., 2019/2304 K. sayılı kararı
"...
...
...
Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciden satın alınan bağımsız bölümün üzerinde bulunan ipoteğin terkinine ilişkin olup, mahkemece davanın reddine dair verilen hüküm istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından esastan reddine dair verilen hüküm, davacı vekilince temyiz edilmiştir.
Davacı, davalı ile dava dışı yüklenici ... İnş. Tur. ve Tic. A.Ş. arasında düzenlenen 12.12.2011 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin payına düşen ve davacı tarafından yükleniciden satın alınan 5 nolu daire üzerinde, 200.000,00 TL'lik inşaat ipoteği bulunduğu, davalı tarafından davacıya karşı açılan ... 4. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2006/104 Esas 2008/909 Karar sayılı ilamı ile inşaatta bulunan eksik ve ayıplı işler için 50.000,00 TL'ye hükmedildiğini, davalı tarafından ilamın icrası ile başlatılan alacağın ferileriyle ödendiğini, sözleşmede dava dışı yüklenicinin iskân alma şartı olmadığını, ayıp ve eksikliklerin bedelinin ödendiğini ve giderildiğini bu nedenle ipoteğin fekkine karar verilmesini talep etmiş, davalı arsa sahibi ise davacının taşınmaz üzerindeki inşaat ipoteğini bilerek yükleniciden satın aldığını, dairenin ipoteğin konusunun binanın iskân alınana kadar projeye ve sözleşmeye aykırılık nedeniyle oluşabilecek zararların teminatı olduğunu, davacı tarafından eksik ve ayıplı işler nedeniyle açtıkları alacak davası nedeniyle icra dairesine 97.000,00 TL ödendiğini ancak sözleşmeye aykırı yapılan işlemlerin düzeltilmemesi nedeniyle iskân alınamadığını, eksikliklerin giderilemediğini, ipotek hakkının binanın iskânının alınacağı ve inşaatın eksiksiz teslim edileceği tarihe kadar devam etmekte olduğunu, bu nedenle davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Mahkemece, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davacının, iskân ruhsatını alıp, binayı tamamlama edimini yerine getirmediklerinden davanın reddine karar verilmiştir. Her ne kadar dava reddedilmiş ise de kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dava dışı yükleniciye isabet eden 5 nolu daire üzerinden teminat ipoteği konulmuş olup, dava konusu olan binaya ilişkin sözleşmede iskân alımı yükümlülüğüne ilişkin bir düzenleme bulunmamaktadır. Emredici hukuk kurallarını içeren 3194 sayılı İmar Yasası hükümlerine göre; yapı ile yapıma izin arasında çok sıkı bir ilişki kurulmuştur. Bu bağı daha inşaata başlamadan alınması zorunlu yapı ruhsatı ile başlamakta ve inşaatın devamı sırasında denetim yolu ile sürmekte ve oturma izni ile de sona ermektedir. Sözleşmeyle aksinin kararlaştırılmadığı durumlarda iskân izni alınması yükümlülüğü İmar Yasası'nın 30. maddesi hükmü gereğince, iş sahibine aittir.
Dava konusu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmenin 4. maddesinde düzenlemeye göre "..Yapının başlangıcından yapının kullanma izni alınmasına kadar geçecek süre zarfında gerek yapıda çalınanlara gerekse üçüncü şahıslara gelebilecek her türlü zarar, kaza ve ölüm ile ilgili mesuliyetler müteahite aittir...." maddesinin, yapı kullanma izni belgesinin yüklenici tarafından alınacağı şeklinde değerlendirilmesi ve dava dışı yükleniciye bu yükümlülüğün verilmesi doğru değildir. Ancak inşaatın imar mevzuatına uygun şekilde tamamlanması ve yapının iskân alımına elverişli hale getirilmesi yüklenicinin yani arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde yükleniciye düşen bağımsız bölümü satın alan davacının sorumluluğunda olup, mahkemece tüm dava dosyaları incelenerek mahallinde yeniden keşif yapılarak, bilirkişiden ek rapor alınmak suretiyle yapının iskân alımına uygun olup olmadığı değerlendirilerek sonuca göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve hatalı değerlendirme ile karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur. ...
...
..."
İpoteğin fekkine ilişkin karar,
İpoteğin fekki talepli açılan davaya karşılık gecikme tazminatı ile eksik ve ayıplı iş bedelinin tahsili istemli karşı dava açılması,
Yüklenicinin tüm edimlerini yerine getirmiş olup olmadığının tespitine ilişkin karar,
Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2016/4910 E., 2019/1668 K. sayılı kararı
"...
...
...
2) Birleşen 2011/855 Esas sayılı dava, sözleşmeye aykırı inşaat yapılması nedeni ile oluşan zararın tahsili istemine ilişkin olup mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş ise de hükme esas alınan bilirkişi raporu denetime ve hüküm kurmaya elverişli değildir. Birleşen davada davacı olan arsa sahipleri tevhid nedeni ile daha az miktarda yer aldıklarını iddia etmişlerdir, sözleşme uyarınca arsa sahiplerinin tevhitten önce hazırlanan projede alacakları yer belli olduğuna göre tevhid sonrası isabet eden yer belirlenerek aradaki farkın hesaplanıp bedelin arsa sahiplerine ödenmesi gerekmektedir.
Birleşen 2014/224 Esas sayılı dava ise gecikme tazminatı ile eksik ve ayıplı iş bedellerinin tahsili istemine ilişkin olup mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş ise de eksik ve ayıplı işler hususunda mahkemenin hangi bilirkişi raporunu hangi gerekçe ile hükme esas aldığı belli olmadığı gibi, eksik ve ayıplı işlerin ne şekilde hesaplandığı da raporlardan anlaşılamamaktadır. Mahkemece bu hususlarda konusunda uzman bir bilirkişi heyetinden rapor aldırılarak sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
3) Asıl dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca koyulan ipoteğin fekki ve tazminat istemine ilişkin olup, yüklenici ancak tüm edimlerini yerine getirdiği takdirde teminat ipoteği kaldırılır. Birleşen davalarda arsa sahiplerinin haklı görülmesi halinde asıl davanın reddi gerekeceği hususu dikkate alınarak bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir. ...
...
..."
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2020/3255 E., 2021/2391 K. sayılı kararı
"...
...
...
Taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin “Teminat ve Teminat İpoteklerinin Kaldırılması” başlıklı 8. maddesinde; “Yüklenici firma arsa sahiplerine inşaat bitirme garantisi olarak 2.000.000,00 TL’lik teminat verecektir. Bu teminat gayrimenkul ipoteği olarak yapılacaktır. Arsa sahipleri, yüklenici tarafından daireler bitirilip kendilerine teslim edildiğinde gayrimenkul ipoteğinin 1.000.000 TL’lik kısmını fek edeceklerdir. Arsa sahipleri, yüklenici firma binanın iskanını aldıktan sonra geriye kalan 1.000.000 TL’lik gayrimenkul teminat ipoteğini de fek edeceklerdir.” düzenlemesine yer verilmiştir.
Dava, 11.04.2016 tarihinde açılmış olup, yargılama sırasında inşaatın tamamlandığı, davacı arsa sahibine isabet eden dairenin 04.04.2017 tarihli tutanak ile teslim edildiği, 16.05.2018 tarihinde tüm binanın iskan ruhsatının alındığı uyuşmazlık dışıdır. Bu haliyle, artık inşaat bitirme garantisi olarak teminat ipoteği tesis edilmesinin dayanağı bulunmamakta olup, dava konusuz kalmıştır.
6100 sayılı HMK’nın 331/1. maddesi “Davanın konusuz kalması sebebiyle davanın esası hakkında bir karar verilmesine gerek bulunmayan hallerde hakim, davanın açıldığı tarihteki tarafların haklılık durumuna göre yargılama giderlerine takdir ve hükmeder” şeklinde düzenlenmiştir. Ayrıca HMK'nin madde 323/1-ğ bendinde "Vekille takip edilen davalarda kanun gereğince takdir olunacak vekâlet ücreti" yargılama giderleri kapsamında sayılmıştır. Anılan maddeler doğrultusunda, davanın açıldığı tarihte haksız olduğu tespit edilen taraf yargılama giderlerini ödemekle yükümlü olacaktır. Ayrıca Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 6. maddesi gereği anlaşmazlık, davanın konusuz kalması, feragat, kabul, sulh veya herhangi bir nedenle; ön inceleme tutanağı imzalanıncaya kadar giderilirse, Tarife hükümleriyle belirlenen ücretlerin yarısına, ön inceleme tutanağı imzalandıktan sonra giderilirse tamamına hükmolunur.
Bu durumda, mahkemece, dava konusuz kaldığından, davanın esası hakkında bir karar verilmesine yer olmadığına karar verilmesi, dava tarihi itibarı ile davacının, dava açmakta haklı olduğu gözetilerek, anılan yasa ve tarife hükümleri uyarınca, davalının, yargılama giderlerinden ve vekalet ücretinden ne oranda sorumlu olacağının belirlenmesi gerekirken, yanılgılı gerekçeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir. ...
...
..."
Teminat ipoteğinin fekkine karar verilebilmesi için yüklenicinin yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmiş olması olgusunun tespitinin gerekeceğine ilişkin karar,
Yapı kullanma izin belgesi alma yükümlülüğünün hangi taraf üzerinde olacağının tespit edilmesi,
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2018/537 E., 2019/2304 K. sayılı kararı
"...
...
... Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciden satın alınan bağımsız bölümün üzerinde bulunan ipoteğin terkinine ilişkin olup, mahkemece davanın reddine dair verilen hüküm istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından esastan reddine dair verilen hüküm, davacı vekilince temyiz edilmiştir.Davacı, davalı ile dava dışı yüklenici ... İnş. Tur. ve Tic. A.Ş. arasında düzenlenen 12.12.2011 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin payına düşen ve davacı tarafından yükleniciden satın alınan 5 nolu daire üzerinde, 200.000,00 TL'lik inşaat ipoteği bulunduğu, davalı tarafından davacıya karşı açılan ... 4. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2006/104 Esas 2008/909 Karar sayılı ilamı ile inşaatta bulunan eksik ve ayıplı işler için 50.000,00 TL'ye hükmedildiğini, davalı tarafından ilamın icrası ile başlatılan alacağın ferileriyle ödendiğini, sözleşmede dava dışı yüklenicinin iskân alma şartı olmadığını, ayıp ve eksikliklerin bedelinin ödendiğini ve giderildiğini bu nedenle ipoteğin fekkine karar verilmesini talep etmiş, davalı arsa sahibi ise davacının taşınmaz üzerindeki inşaat ipoteğini bilerek yükleniciden satın aldığını, dairenin ipoteğin konusunun binanın iskân alınana kadar projeye ve sözleşmeye aykırılık nedeniyle oluşabilecek zararların teminatı olduğunu, davacı tarafından eksik ve ayıplı işler nedeniyle açtıkları alacak davası nedeniyle icra dairesine 97.000,00 TL ödendiğini ancak sözleşmeye aykırı yapılan işlemlerin düzeltilmemesi nedeniyle iskân alınamadığını, eksikliklerin giderilemediğini, ipotek hakkının binanın iskânının alınacağı ve inşaatın eksiksiz teslim edileceği tarihe kadar devam etmekte olduğunu, bu nedenle davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Dava arsa payı karşılığı inşat sözleşmesi uyarınca tapu iptâli ve tescil isteğine ilişkindir. Mahkemece, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davacının, iskân ruhsatını alıp, binayı tamamlama edimini yerine getirmediklerinden davanın reddine karar verilmiştir. Her ne kadar dava reddedilmiş ise de kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dava dışı yükleniciye isabet eden 5 nolu daire üzerinden teminat ipoteği konulmuş olup, dava konusu olan binaya ilişkin sözleşmede iskân alımı yükümlülüğüne ilişkin bir düzenleme bulunmamaktadır. Emredici hukuk kurallarını içeren 3194 sayılı İmar Yasası hükümlerine göre; yapı ile yapıma izin arasında çok sıkı bir ilişki kurulmuştur. Bu bağı daha inşaata başlamadan alınması zorunlu yapı ruhsatı ile başlamakta ve inşaatın devamı sırasında denetim yolu ile sürmekte ve oturma izni ile de sona ermektedir.
Sözleşmeyle aksinin kararlaştırılmadığı durumlarda iskân izni alınması yükümlülüğü İmar Yasası'nın 30. maddesi hükmü gereğince, iş sahibine aittir. Dava konusu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmenin 4. maddesinde düzenlemeye göre "..Yapının başlangıcından yapının kullanma izni alınmasına kadar geçecek süre zarfında gerek yapıda çalınanlara gerekse üçüncü şahıslara gelebilecek her türlü zarar, kaza ve ölüm ile ilgili mesuliyetler müteahite aittir...." maddesinin, yapı kullanma izni belgesinin yüklenici tarafından alınacağı şeklinde değerlendirilmesi ve dava dışı yükleniciye bu yükümlülüğün verilmesi doğru değildir. Ancak inşaatın imar mevzuatına uygun şekilde tamamlanması ve yapının iskân alımına elverişli hale getirilmesi yüklenicinin yani arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde yükleniciye düşen bağımsız bölümü satın alan davacının sorumluluğunda olup, mahkemece tüm dava dosyaları incelenerek mahallinde yeniden keşif yapılarak, bilirkişiden ek rapor alınmak suretiyle yapının iskân alımına uygun olup olmadığı değerlendirilerek sonuca göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve hatalı değerlendirme ile karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur. ...
...
..."
Ayıplı ve eksik işlerle gecikme zararının varlığı halinde ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla bu kalemlerin karşılanabileceğine ilişkin karar,
Kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu olan taşınmazın üzerinde bulunan ipoteğin kesin borç ipoteği mi, yoksa teminat ipoteği mi olduğunun tespitine ilişkin karar,
Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2016/5225 E., 2019/4066 K. sayılı kararı
"...
...
...
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde; yükleniciye verilmesi gereken bağımsız bölümlere ilişkin arsa payları, sözleşmenin imzalanmasına müteakip, ifadan önce tapuda yüklenici üzerine geçirilebilir. Bu yol tercih edilerek arsa sahibi kendini güvence altına almak amacıyla; yükleniciye devredeceği tapu kayıtları üzerine, kendi lehine ipotek tesis ederek tapu devrini yapabilir. Ayıplı ve eksik işlerle gecikme zararının varlığı halinde, ipotek paraya çevrilerek zararın giderilmesine çalışılır.
Somut olayda, taraflar arasında düzenlenen 12.09.2011 tarihli ipotek sözleşmesi ile tapuda düzenlenen takip dayanağı ipotek akit tablosunun, içerikleri itibariyle tamamen birbiri ile uyumlu ve aynı şartları ihtiva ettikleri, ipotek sözleşmesinin 13.07.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin eki niteliğinde olduğunun açıkça düzenlendiği bu itibarla; ipoteğin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapuların peşin olarak verilmesinin teminatını teşkil ettiği anlaşılmaktadır. Bu nedenle; mahkemenin takip konusu ipoteğin kesin borç ipoteği olduğu yönündeki kabulü hatalıdır. Yüklenicinin arsa sahibine inşaatın tamamlanması için verdiği ipotek, inşaatın tam ve eksiksiz teslim edildiği ispatlanmadığı sürece terkin edilemeyeceğinden, mahkemece bu yönde araştırma yapılarak oluşacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmesi gerektiğinden, eksik incelemeye dayalı olarak yanılgılı gerekçe ile yazılı şekilde hüküm tesisinde isabet görülmemiştir. ...
...
..."
