Delil Hukuk Bürosu
Makale İçeriği:
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi: Arsa sahiplerinin arsa payını yükleniciye devretmeyi üstlendiği; yüklenicinin ise bağımsız bölümleri yapıp arsa sahiplerine teslim etmeyi üstlendiği sözleşmelerdir. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, yargısal uygulamalar ve akademik çalışmalarda "arsa karşılığı inşaat sözleşmesi" veya "arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi olarak da bilinen, iki tarafa borç yükleyen, çift tipli, karma yapılı bir isimsiz sözleşme türüdür.
Bu sözleşmelere isimsiz sözleşme denilmesinin sebebi, Türk Borçlar Kanunumuzda düzenlenmiş olan sözleşme tiplerinden biri olmamasından kaynaklanmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunumuzda düzenlenmiş olan eser sözleşmesi ve taşınmaz satış sözleşmesine ilişkin hükümler ihtiva etmektedir ve bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda Türk Borçlar Kanunumuzun eser sözleşmesi ve satış sözleşmesine ilişkin hükümleri kıyasen uygulanır. Dolayısıyla kat karşılığı inşaat sözleşmeleri açısından emsal yargı kararları son derece önem arz etmektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan hukuki uyuşmazlıklar nedeniyle birçok farklı dava söz konusu olabilmektedir, bunların başında: Tapu iptali ve tescil davası, gecikme nedeniyle tazminat davası, eksik ifa veya ayıplı ifa nedeniyle tazminat davası, nama ifaya izin davası, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmesi davası gibi davalar gelmektedir. Bu nedenle gerek kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hazırlanması aşamasında, gerekse halihazırda usulüne uygun olarak imza altına alınmış olan, mevcut ve geçerli bir sözleşmeden kaynaklı olarak dava açılması aşamasında alanında uzman bir gayrimenkul avukatı ile görüşülüp hukuki danışma ve dava temsil desteği alınmasında fayda bulunmaktadır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin olarak detaylı bilgi edinmek için konuya ilişkin makalemizi inceleyebilirsiniz: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?
Tapu iptali ve tescil davası ile, tapudaki hatalı olan ve gerçek durumu yansıtmayan tescil(yolsuz tescil) işleminin iptal edilmesi ve taşınmazın gerçek hak sahibi olan malikin adına tescil edilmesi amaçlanmaktadır. Böylece tapudaki tescil işleminin yolsuz tescil niteliği mahkeme tarafından tespit edilecek ve hukuki durum ile fiili durum arasında bağlantı kurulmak suretiyle somut olay adaleti sağlanacaktır. Tapu iptal ve tescil davasının konusu, tapu sicilinde usule ve hukuka aykırı yapılan ya da artık gerçek durumu yansıtmayan kayıt ve tescil işlemlerinin gerçeğe uygun hale getirilmesidir. Dolayısıyla tapu iptali ve tescil davası doğrudan taşınmaza ilişkin mülkiyet hakkını ilgilendirmektedir.
Tapu iptali ve tescil davası, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden başka birçok farklı nedenle de açılabilmektedir. Örneğin:
Muris muvazaası(mirastan mal kaçırma) nedeniyle tapu iptali ve tescil davası,
Kadastro öncesi hak durumu nedeniyle tapu iptali ve tescil davası,
Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescil davası,
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil davası,
İnançlı işlem nedeniyle tapu iptali ve tescil davası,
Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davası
bunların başında sayılabilir.
Tapu iptali ve tescil davalarına istinaden detaylı bilgi edinmek için konuya ilişkin makalemizi inceleyebilirsiniz: Tapu İptali ve Tescil Davası
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi de taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğurmakla birlikte, tapu iptali ve tescil davasına konu edilebilmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları ve hatta bazen üçüncü kişiler, birçok nedenle tapu iptali ve tescil davası açabilmektedir.
Bu makalemizde spesifik olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil davaları konusunu detaylı bir şekilde işlemeye ve siz değerli okuyucularımızı konuya dair bilgilendirmeye çalışacağız.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğurmakta olan bir sözleşme tipidir ve çeşitli şartların varlığı halinde, sözleşmenin taraflarının ve hatta bazen sözleşmenin tarafı olmayan 3. kişilerin tapu iptali ve tescil talebinde bulunması hakkı söz konusu olabilmektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında, davanın kabul edilebilmesi için davalının tapuyu davacıya devir yükümlülüğünün ispatlanması gerekecektir. Bu hususun ispatı ise davayı açan her taraf açısından ayrı ayrı değerlendirilmek durumundadır. Çünkü hukuki mahiyeti itibarıyla tüm tarafların hak talepleri farklı olguların ispatına dayanabilmektedir.
Bu davaya uygulamada kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle ferağa icbar davası veya tescile zorlama davası da denildiği görülmektedir.
a) Dava Açabilecek Olan Kişiler
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle üç farklı tarafça tapu iptali ve tescil davası açılabildiği görülmektedir:
Arsa sahipleri,
Yüklenici,
Üçüncü kişiler
Özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmayan üçüncü kişiler tarafından açılan tapu iptali ve tescil davası, birçok vatandaşın kafasını karıştırabilmektedir. Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesinin kendine has(sui generis) niteliği oldukça ilginç ve kompleks uyuşmazlıklara sebebiyet verebilmekte olduğundan dolayı Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarından da görülebileceği üzere çeşitli durumların varlığı halinde üçüncü kişilerin bu neviden bir hakları söz konusu olabilmektedir.
Tapu iptali ve tescil davasında davacı ve davalı taraf, kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre tapu devri borcunun hangi aşamada doğmuş olacağına göre farklılık gösterebilir. Şöyle ki: Uygulamada kat karşılığı inşaat sözleşmeleri genel hatları itibarıyla "Ankara Usulü" veya "İstanbul Usulü" olarak adlandırılan iki farklı şekilde yapılmaktadır. Ankara usulünde arsa sahiplerinin tapu devri borcu, inşaat faaliyetlerinin sona ermesi ve teslim ile birlikte doğmaktadır; İstanbul usulünde ise arsa sahibinin tapu devri borcu, sözleşmenin kurulmasıyla veya kat irtifakının kurulması ile birlikte doğmaktadır(bu halde genellikle inşaat teminat ipoteği alınır ve yükleniciye devredilen taşınmazların tapu kütüğüne şerh edilir). Dolayısıyla örneğin: İstanbul usulüne göre hazırlanmış olan bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde tapu devrini sağlamış olan arsa sahibi, yüklenicinin kendisine düşen yükümlülüklerini ihlal etmiş olması nedeniyle tapu iptali ve tescil talebinde bulunabilecektir. Tam aksi durumda, yani Ankara usulüne göre hazırlanmış olan bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ise tapu devri sağlanmamış olacağından dolayı tüm yükümlülüklerini sağladığını iddia eden yüklenici tarafından arsa sahiplerine karşı tapu iptali ve tescil davası açılabilecektir. Tüm bu hususları makalemizin devamında detaylı olarak açıklayacağız.
a.1) Arsa Sahibi Tarafından Açılan Tapu İptali ve Tescil Davası
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle arsa sahipleri tarafından tapu iptali ve tescil davası açılması, arsa sahiplerinin taşınmaz mülkiyetini herhangi bir sebeple inşaat faaliyetlerinin tamamlanması öncesinde yükleniciye veya yüklenicinin göstereceği 3. kişilere devretmiş olması halinde söz konusu olabilmektedir. Ayrıca inşaat faaliyetlerinin bitmesi ve teslim akabinde de tapu iptali ve tescil davası açılması mümkün olabilmektedir. Bu noktada somut olayın gereklerine göre hareket edilmesi ve hakkaniyete uygun bir talepte bulunulması önem arz etmektedir.
Örneğin:
Arsa veya kat irtifakı tapuları işin başında yükleniciye(müteahhit) devredilmişse ve yüklenici tarafından sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerin yerine getirilmemesi ya da eksik ifa edilmesi gibi durumların söz konusu olması durumunda sözleşmeden dönme ile birlikte yükleniciye verilmiş olan tapuların iptali ve arsa sahibi adına tescil edilmesi talep edilebilir,
Yüklenici kendi payına düşen ve devraldığı olan taşınmazları, sermaye oluşturmak adına üçüncü kişilere satmış olabilir, bu durumda tapu iptali ve tescil davası üçüncü kişilere karşı açılacaktır,
Yüklenici kendi payına düşen taşınmazları devralmaya işin tamamlanması ve teslimi akabinde hak kazanmış ve arsa sahibi tarafından taşınmazların devri sağlanmış olabilir. Ancak bununla birlikte, yüklenici tarafından yanıltıcı şekilde hareket edilmiş olduğu ortaya çıkabilir, örneğin konut olarak inşa edilecek olan taşınmazlar işyeri olarak inşa edilebilir ve bu şekilde arsa sahiplerine verilecek olan bağımsız bölümler ile yüklenicinin kendi alacağı taşınmazlar arasında fark oluşabilir. Bu halde de tapu iptali ve tescil davası açılabilecekse de, tapu iptalinin sağlanamayacağı düşüncesiyle terditli olarak tazminat talebinde de bulunulmasının önem arz edeceği unutulmamalıdır.
Arsa sahibi tarafından açılacak olan tapu iptali ve tescil davası yüklenici ile satış sözleşmesi yaparak taşınmazı edinmiş olan üçüncü kişiye karşı açılmış olsa dahi bu davada yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmediği veya eksik olarak yerine getirmiş olduğu olgusu ispat edilmelidir. Üçüncü kişinin yükleniciye tüm ödemeleri gerektiği gibi yapmış olup olmaması hususu, birincil öneme sahip olmayacak ve dikkate alınmayacaktır. Ancak hak kaybı yaşayan üçüncü kişiler yükleniciye karşı tazminat davası açabilir.
a.2) Müteahhit(Yüklenici) Tarafından Açılan Tapu İptali ve Tescil Davası
Yüklenici ile arsa sahipleri arasındaki sözleşme sözleşmeden doğan tüm yükümlülüklerini yerine getirmesiyle birlikte, sözleşme gereği kendi payına düşecek olan arsa paylarının devrini talep etme hakkını kazanır. Arsa sahibi herhangi bir haklı gerekçe olmaksızın yükleniciye devretmesi gereken taşınmazları devretmekten imtina ederse, yüklenici tarafından tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Bu davada davacı olan yüklenici, sözleşmeden kaynaklanan tüm yükümlülüklerini yerine getirmiş olduğunu ispat etmekle yükümlüdür. Herhangi bir eksikliğin tespit edilmesi halinde arsa sahibinin tapu devrinden imtina etme hakkı söz konusu olabileceği gibi, arsa sahibi tarafından eksik ve/veya ayıplı ifa nedeniyle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmesi için karşı dava açılabileceği de unutulmamalıdır.
a.3) Üçüncü Kişiler Tarafından Açılan Tapu İptali ve Tescil Davası
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmayan üçüncü kişiler tarafından tapu iptali ve tescil davası açılması hususu, son derece tartışmalı olduğu gibi çoğu zaman vatandaşların, özellikle üçüncü kişilerle aralarında herhangi bir hukuki ilişki bulunmayan arsa sahiplerinin aklını karıştırabilmektedir.
Üçüncü kişiler, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan yüklenici ile taşınmaz satış sözleşmesi, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gibi sözleşmeler yapabilmektedir. Yüklenici tarafından inşaat faaliyetleri için sermaye oluşturmak adına gerçekleştirilen bu tip hukuki işlemler, arsa sahipleri açısından da sonuç doğurabilmektedir. Halk arasında bu şekilde yükleniciden taşınmaz satın alınması: "İnşaattan ev almak", "Topraktan ev almak" veya "Temelden ev almak" şeklinde ifade edilebilmektedir.
Yargıtay kararlarında görüldüğü üzere, yükleniciden taşınmaz satın alan üçüncü kişiler, gerekli görülen şartların varlığı halinde adi yazılı taşınmaz satış sözleşmesi yapmış olsalar dahi tapu iptali ve tescil davası açabilmektedir. Oysa normal şartlar altında adi yazılı taşınmaz satış sözleşmelerinin geçersiz olduğunun kabulü gerekir, çünkü taşınmaz satış sözleşmesi tapuda resmi şekilde düzenlenmesi gereken bir sözleşmedir ve bu husus geçerlilik şartıdır. Ancak Yargıtay, çeşitli şartların varlığı halinde Türk Borçlar Kanunumuzda yer alan dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağına yaptığı atıflarla üçüncü kişilerin de arsa sahibine karşı tapu iptali ve tescil davası açabileceğine ilişkin yerleşik hale gelmiş emsal kararlara hükmetmiştir.
Tüm bunlara ek olarak, yüklenici ile üçüncü kişi arasındaki sözleşmenin "alacağın temliki/alacağın devri" sözleşmesi niteliğinde kabul görmesi halinde arsa sahibi tarafından yükleniciye karşı ileri sürülebilecek olan hususlar üçüncü kişiye karşı da ileri sürülebilecektir. Bu halde gecikme tazminatı, eksik veya ayıplı ifa bedeli gibi kalemlerin varlığının tespiti halinde ilgili eksikliklerin üçüncü kişiler tarafından giderilmesi şartıyla tapu iptali ve tescil davası kabul edilebilir, ancak bunun için ilgili kalemlerin üçüncü kişiler tarafından mahkemenin göstereceği yere depo edilmesi gerekir.
Üçüncü kişilerle yükleniciler arasındaki bu tip sözleşmelere ve bu tip sözleşmelerden kaynaklı olarak üçüncü kişilerin sahip olacakları haklara ilişkin olarak detaylı bilgi edinmek için konuya ilişkin olarak hazırlamış olduğumuz makalelerimizi inceleyebilirsiniz:
b) Yargılama Usulü ve Deliller
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, davacı tarafından görevli ve yetkili mahkemeye sunulacak olan dava dilekçesiyle açılır. Dilekçelerin teatisi aşamasının tamamlanması akabinde ön inceleme duruşması yapılır ve tahkikata geçilir. Tahkikat aşamasında keşif günü verilir ve dosyaya ilişkin olarak inceleme yapmak üzere bilirkişi heyeti görevlendirilir. Bu aşamada keşif ve bilirkişi masraflarının yatırılması gerekecektir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile sözleşmenin ekleri(teknik şartname, paylaşım sözleşmesi, avan projesi, statik ve tesisat projeleri, mimari proje vb. gibi) tanık beyanı, belediyeden ve diğer ilgili idari veya özel kişi ve kurumlardan getirtilmesi talep edilecek olan bilgi ve belgeler, keşif, bilirkişi raporu, uzman görüşü, karşılıklı olarak gönderilmiş ve tebliğ alınmış olan ihtarnameler, mesajlaşma ekran görüntüleri, fotoğraf ve video gibi görsel deliller gibi birçok farklı hukuka uygun delil, somut olaya uygun düştüğü ölçüde kullanılabilir.
Tüm bunlarla birlikte, Türk Medeni Kanunumuzun 716. maddesinin 1. fıkrası uyarınca tapu devrine ilişkin talep hakkı olan kişinin, malikin tapu devrine ilişkin iş ve işlemleri yerine getirmekten kaçınması durumunda; talep hakkı sahibi olan tarafın bu hususu ihtarname yoluyla ispat etmesinin, ispat kolaylığı sağlayabileceği gözden kaçırılmamalıdır.
Türk Medeni Kanunumuzun 716/1. Fıkrasına Göre: "Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir."
Yukarıda alıntılamış olduğumuz hükümde "malikin kaçınması halinde" ifadesine ilişkin olgunun ispatı, noter kanalıyla muhataba ihtarname çekilmesi yoluyla tespit edilebilir.
c) Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir. Ancak üçüncü kişi tarafından doğrudan yükleniciye karşı açılacak olan tapu iptali ve tescil davalarında tüketici mahkemesinin görevli olması durumu söz konusu olabilir. Bu nedenle bu tip durumların varlığı halinde, davanın açılması aşamasında görevli mahkeme hususunun mutlaka dikkate alınması ve masaya yatırılması gerekecektir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri nedeniyle tapu iptali ve tescil davalarında yetkili mahkeme ise, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunumuzun 12. maddesi gereğince dava konusu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olacaktır.
d) Zorunlu veya İhtiyari Arabuluculuk
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil davalarında arabuluculuk hususu da hayli tartışma konusu olmaktadır. Üçüncü kişilerin veya yüklenicinin arsa sahibine karşı açacağı tapu iptali ve tescil davaları ile arsa sahiplerinin yükleniciye karşı açacağı tapu iptali ve tescil davalarında dava şartı arabuluculuk söz konusu değildir, dolayısıyla arabuluculuk sürecinin işletilmesi zorunlu değildir.
Üçüncü kişilerin doğrudan taşınmazın tapusunu devralmış olan yükleniciye karşı açacakları tapu iptali ve tescil davalarının bir çeşit tüketici hukuku uyuşmazlığı ihtiva ediyor olmasından kaynaklı olarak dava şartı arabuluculuk dahilinde olduğuna ilişkin tartışmalar söz konusu olabilmektedir. Ancak 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunumuzun 73/A-1-d. bendi uyarınca taşınmaz aynından doğan davaların, zorunlu arabuluculuk kapsamında kabul edilmeyeceği açıkça düzenlenmiş bulunmaktadır.
Her ne kadar kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil davalarında arabuluculuk dava şartı olarak düzenlenmemiş olsa dahi, tarafların ihtiyari arabuluculuk sürecini işletmeleri ve bu şekilde aralarındaki uyuşmazlığı gidermeleri yönünde herhangi bir tartışma söz konusu değildir.
e) Sözleşme İçeriğinin Önemi
Tüm bu açıklamış olduğumuz hususlar, genel olarak uygulamada görülmekte olan ve Yargıtay tarafından verilmiş olan emsal kararların bir sonucudur ancak tüm kat karşılığı inşaat sözleşmeleri için geçerli kurallar olacağını kabul etmek son derece hatalı olacaktır. Çünkü kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde sözleşme metinleri taraflar arasındaki hukuki statünün en öncelikli belirleyicisi olmaktadır. Ayrıca Yargıtay kararları, genellikle tamamlayıcı hükümler içeren içtihatlar ortaya koymaktadır; dolayısıyla sözleşmede ne kadar çok boşluk mevcutsa, Yargıtay tarafından emsal kararlar yoluyla belirlenmiş olan uygulama kuralları o kadar çok uygulama alanı bulabilecektir.
Örnek vererek somutlaştırmamız gerekirse, örneğin: Sözleşmenin feshine ilişkin taleplerin varlığı halinde mahkeme tarafından keşif ve bilirkişi incelemesi gerçekleştirilir ve inşaat tamamlanma oranının %90'ın altında mı yoksa üstünde mi olduğu hususu tespit edilir, çünkü Yargıtay uygulamasına göre %90 tamamlanma oranı, sözleşmenin feshinin ileriye veya geriye etkili olarak sonuç doğurması noktasında adeta bir milat görevi görmektedir. Ancak taraflar, kendi aralarında anlaşarak %90'dan farklı bir tamamlanma oranı belirleyebilir ve bu anlaşmalarına kat karşılığı inşaat sözleşmesinin içerisinde yer verebilir. Bu halde Yargıtay tarafından belirlenmiş olan %90 tamamlanma oranı yerine taraflarca belirlenen tamamlanma oranı dikkate alınacaktır. Dolayısıyla bu makalemizde yazdığımız hususların genel uygulamaya ilişkin saptamalar olduğu dikkate alınmalı ve her uyuşmazlık, kendi özelinde değerlendirilmelidir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davalarına İlişkin Yargıtay Kararları
Tapu iptali ve tescil talebiyle birlikte terditli olarak bedel talebinde bulunulması,
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında üçüncü kişilerin iyiniyetli olup olmadıkları hususunun tespitine ilişkin karar,
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2016/9110 E., 2019/5739 K. sayılı kararı
"...
...
...
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacı şirket ile davalılar arasında ... 4. Noterliğinin 29.04.2005 kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin düzenlendiği, daha sonra davalılara ait üç adet taşınmazın tevhit işlemine tabi tutularak .... ada ... parsel sayılı taşınmazın oluştuğu ve davacı şirket adına tescil edildiği, davalı ...’un şirket çalışanı olduğu, kat irtifakının kurulması ile birlikte dava konusu taşınmaz üzerinde bağımsız bölümlerin kurulduğu, taraflar arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca 31 nolu bağımsız bölümün davacı şirkete ait olduğunun kararlaştırıldığı ve arsa sahibi davalı ... adına tescil edildiği, 14.03.2007 tarihinde davacı şirkete ait 31 nolu bağımsız bölümün davalı ... tarafından davalı ...’a, ondan davalı ...’a, ondan da diğer davalı ...’e satış suretiyle temlik edildiği anlaşılmaktadır.
İddianın içeriği ve ileriye sürülüş biçimine göre dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde bedel istemine ilişkindir.
Oysa, mahkemece, uyuşmazlığın vekalet görevinin kötüye kullanılması ve inançlı işlem hukuki nedenlerine dayandığı yönündeki yanılgılı nitelendirmesi ile sonuca gidilmiş, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil iddiası bakımından bir araştırma yapılmış değildir.
Hâl böyle olunca, öncelikle davacı şirket ile davalılar .... ve ... arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nazara alınmak suretiyle gerekli araştırma ve incelemenin yapılması, ... ve ... dışındaki davalıların iyi niyetli olup olmadıklarının, bir başka ifadeyle TMK'nun 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanıp yararlanamayacaklarının araştırılması, ... ve ... dışındaki davalıların iyi niyetli olduklarının tespit edilmesi halinde, davacı şirketin tazminat isteğininde bulunduğu gözetilerek tazminat isteği yönünden inceleme yapılarak varılacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken, bu hususlar gözetilmeksizin eksik inceleme ile yetinilerek yazılı olduğu üzere karar verilmesi doğru değildir. ...
...
..."
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi sonrasında yapılan adi yazılı sözleşmelerin değerlendirilmesi ve hukuki yorum,
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye dönük feshi halinde tapu iptali ve tescil talebinin değerlendirilmesine ilişkin karar,
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2021/434 E., 2022/50 K. sayılı kararı
"...
...
...
Yerel mahkemece, kat karşılığı inşaat sözleşmesi sonrasında yapılan adi yazılı sözleşmenin davacının yaptığı tapu devri ile geçerli hale gelmiş olduğu, geçerli hale gelen adi yazılı sözleşme gereği bedel ödeme borcunu yerine getirmeyen davacının gecikmeye kendinin sebebiyet verdiği ve taraflar arasında yapılan her iki sözleşmede ayakta olduğun gerekçesi ile davanın tümden reddine karar verilmiş, bu karar davacı vekilince istinaf edilmiştir.
Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, 01.10.2017 tarihli adi yazılı sözleşme ile taraf iradelerinin fesihte birleştiği ve fesihten sonra yapılan tapu devri nedeni ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinden dönme ve tapu iptal tescil taleplerine ilişkin istinaf taleplerinin reddine, adi yazılı sözleşme ile davalıya ödenen bedelin iadesi istenmekle bu sözleşmeden dönüldüğünün kabul edilmesi gerektiği ve adi yazılı sözleşme kapsamında davalıya ödenen 250.000,00TL’nin iadesine karar verilmesi gerektiği gerekçesi ile davacı vekilinin istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile yerel mahkeme kararının kaldırılmasına, davacı vekili tarafından açılan, sözleşmeden dönüldüğünün tespiti, tapu iptal ve tescil talebi yönünden davanın reddine, alacak talebi yönünden davanın kabulüne karar verilmiş, bu karar davacı vekilince temyiz edilmiştir.
Sözleşme tarihine göre uygulanması gereken 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 1 ve devamı maddelerinde sözleşmenin kurulması ve hükümleri düzenlenmiş olup; sözleşme, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla (rızalarını beyan etmeleriyle) kurulur (TBK 1/1). İrade açıklaması, açık veya örtülü (zımni) olabilir (TBK 1/2). Taraflar sözleşmenin esaslı noktalarında uyuşmuşlarsa, ikinci derecedeki noktalar üzerinde durulmamış olsa bile, sözleşme kurulmuş sayılır (TBK 2/1).İkinci derecedeki noktalarda uyuşulamazsa hâkim, uyuşmazlığı işin özelliğine bakarak karara bağlar (TBK 2/2). İcap ve kabul ile yani önerinin diğer tarafça kabul edilmesi ile birbirine uygun karşılıklı irade açıklaması gerçekleştiğinden sözleşme ilişkisi kurulmuş olur. Sözleşme ilişkisinin varlığı halinde tarafların hak ve yükümlülükleri bu sözleşme kapsamına göre belirlenmelidir. Sözleşmede açık hüküm olmayan hallerde ise yasada yer alan tamamlayıcı kurallardan da yararlanılmalıdır. TBK'nın 19. maddesine göre; bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak amaçlarına bakılmalıdır.
Yukarıda yapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde; Taraflar arasında 11.09.2017 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra 01.10.2017 tarihli ikinci bir adi yazılı sözleşme imzalandığı anlaşılmıştır. Adi yazılı sözleşmenin 4. maddesinde her ne kadar ‘’ noter sözleşmesi geçersizdir’’ ifadesi geçmekte ise de tüm dosya kapsamı, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve 01.10.2017 tarihli sözleşmenin tamamı birlikte değerlendirildiğinde, bu ifadenin kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tamamına yönelik değil, sadece paylaşım hükümlerine yönelik olduğunun kabulü gerekmektedir. Hal böyle iken; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olduğu ve dava tarihi itibarı ile TBK 473. maddesi hükmüne göre, davalı yüklenicinin inşaatı süresinde tamamlayamayacağının anlaşılması karşısında sözleşmenin, geriye etkili feshine (dönme) ve tasfiyesine karar vermek gerekmektedir. Sözleşmeden dönme halinde taraflar karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulur ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Bu nedenle yüklenicinin inşaata ilişkin iş bedelinin dava tarihi itibarı ile rayiç değeri hesaplanıp, davacı tarafından yükleniciye sözleşmeler kapsamında yapılan ödemeler de dikkate alınarak sonucuna göre karar verilmesi, ayrıca geriye etkili fesih ile birlikte tapu iptali ve tescil isteminin de değerlendirilmesi gerekmektedir. Yapılan açıklamalara aykırı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün, davacı yararına bozulması gerekmiştir. ...
...
..."
Yüklenicinin kendi payına düşen bağımsız bölümün/bölümlerin kendi adına tescilini isteyebilmesi için, edimini tam olarak yerine getirmesi gerektiğine ve taşınmazda eksiklik ya da kusur bulunmaması gerektiğine ilişkin karar,
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/13949 E., 2019/5741 K. sayılı kararı
"...
...
...
Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali tescil istemine ilişkindir. Davacı yüklenici ile davalı arsa maliki arasında Didim 1. Noterliğinin 29.05.2009 tarih 5265 yevmiye No'lu gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. Davacı bu sözleşme gereği üzerine düşen edimlerini yerine getirdiğini, arsa malikine düşen daireleri teslim ettiğini belirterek sözleşme gereği kendisine düşen daireyi arsa malikinin vermediğini iddia ederek tescil isteminde bulunmuştur. Davacı yüklenici tarafından 2. Asliye Hukuk Mahkemesinde 2013/387 Esas açılan ve feragat sonucu ret edilen dava dosyasındaki dilekçe ve evrak içeriği incelendiğinde, davacı yüklenici kendisine yapılan eksik ödemeler karşılığı 70,000TL’nin faizi ile arsa malikinden tahsilini istemiştir. Eldeki davada ise sözleşme uyarınca kendisine bırakılan ikinci bodrum kattaki 1 No'lu dairenin tapusunun iptali ile tescili isteminde bulunulduğundan istemin incelenmesi gerekir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen sözleşme türüdür. Bu sözleşme türünde, yüklenici inşaatı tam ve eksiksiz olarak bitirip teslim etme borcunu, arsa sahibi de taşınmazı yükleniciye devretme borcunu üstlenmiştir. Yüklenici bağımsız bölümün adına tescilini isteyebilmesi için edimini tam olarak yerine getirmeli taşınmazda eksik ve kusur bulunmamalıdır.
O halde, mahkemece yapılacak iş; inşaata ait proje, ruhsat ve tarafların gösterecekleri deliller toplanarak uzman bilirkişi eşliğinde taşınmaz başında keşif yapılmalı, yüklenicinin sözleşme gereği arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirip getirmediği araştırılmalı, dava konusu bağımsız bölüm zeminde belirlenmeli ve belirlenen bu bağımsız bölümün sözleşme uyarınca davacı yükleniciye düşüp düşmediği kesin olarak tespit edilmeli ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve araştırma sonucu hüküm kurulması doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir. ...
...
..."
