Delil Hukuk Bürosu
Makale İçeriği:
Kiracılar ve Sınırlı Ayni Hak Sahipleri Tarafından İtiraz veya İptal Davası Yoluna Başvurulması
Riskli Yapı Nedir?
Riskli yapı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunumuzun 1. maddesinin d. bendinde tanımlanmıştır.
6306 Sayılı Kanunun 1/d. Maddesine Göre: "Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı..." ifade etmektedir.
Tanıma göre bir yapı hakkında riskli yapı tespiti gerçekleştirilebilmesi için o yapının:
Ekonomik ömrünü tamamlamış olması ya da
Yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığının ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilmiş olması gerekmektedir.
Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Kanunumuz ve 6306 sayılı kanunun uygulama yönetmeliği hükümlerine uygun olarak gerçekleştirilir.
Riskli Yapı Tespitinin Sonuçları Nelerdir?
Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi halinde, ilgili idari merciler tarafından yıkım işlemlerine başlanır ve öncelikle maliklere yıkım ve tahliye bildirimi gönderilir. Bu anlamda 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 8. maddesi uyarınca tahliye ve yıkım işlemleri için ilgililere 60 günlük süre verilir. Bu süre içerisinde yıkım işlemlerinin yürütülmemiş olması halinde ise 30 günlük ek süre verilerek ilgili yapı idare tarafından yıktırılır.
Riskli Yapı Tespiti Niçin ve Nasıl Yapılır?
Riskli yapı tespiti gerçekleştirilmesine ilişkin olarak taşınmaz maliki veya birden çok malik bulunması halinde maliklerden herhangi birisi tarafından müracaatta bulunulabilir.
6306 sayılı Kanunun 3. maddesine göre riskli yapıların tespiti, uygulama yönetmeliğinde belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde, masrafları kendilerine ait olmak üzere öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç, Bakanlık veya İdareye bildirilir.
Riskli yapı tespitinde görev alabilecek kişi ve kurumlar 6306 sayılı Kanunumuzun 6. maddesinde sayılmıştır, bunlar:
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı,
Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeleri, bu sınırlar dışında il özel idareleri, büyükşehirlerde büyükşehir belediyeleri ve Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi hâlinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyeleri,
Bakanlıkça lisanslandırılan kamu kurum ve kuruluşları, üniversiteler, sermayesinin en az yüzde kırkı kamu kurum ve kuruluşlarına ait olan şirketler,
Depremden korunma, deprem zararlarının azaltılması ve deprem mühendisliğinin gelişmesine katkıda bulunmak gibi konularda faaliyet gösteren STK'lar,
Bakanlıktan izin belgesi almış yapı denetim kuruluşları ile laboratuvar kuruluşları,
İnşaat, Jeoloji ve Jeofizik mühendisleri odalarına usulüne uygun büro tescilini yaptırmış kurum ve kuruluşlardır.
Lisanslı kurum ve kuruluşlar, ülke genelinde herhangi bir alan ile sınırlı olmaksızın riskli yapı tespiti yapabilirler. Uygulamada riskli yapı tespitine ilişkin işlemlerin lisanslı özel firmalar aracılığıyla gerçekleştirildiği görülmektedir.
Riskli yapı tespit müracaatında aşağıdaki belgelerin ibraz edilmesi gerekmektedir:
Güncel tapu durumunu gösterir belge,
Kimlik fotokopisi,
Müracaat dilekçesi ve
Müracaat vekaleten gerçekleştirilecekse 6306 sayılı yasaya ilişkin riskli yapı müracaatı yapma yetkisinin mevcut olduğu bir vekaletname
Kural olarak her yapı için yalnızca bir adet riskli yapı tespit raporu düzenlenebilir. İtiraz yolu ya da yargı kararı sonucunda yeniden riskli yapı tespit raporu tanzim edilmesinin gerekmesi ya da riskli yapı tespit raporunun gerçeğe aykırı düzenlendiğinin tespit edilmiş olması ve yapının risk durumunu etkileyebilecek kasıtlı bir müdahale dışında somut bir olgunun gerçekleşmiş olması halleri, bu kuralın istisnasıdır.
Riskli Yapı Tespitine İtiraz
Bakanlık veya diğer ilgili İdare tarafından yaptırılan riskli yapı tespitlerine karşı malikler, maliklerin mirasçıları veya bu kişilerin kanuni temsilcileri tarafından süresi içerisinde itiraz edilebilmektedir. Bu itirazlar 6306 sayılı Kanun ve uygulama yönetmeliği uyarınca teşkil edilecek olan teknik heyetler tarafından incelenir ve karara bağlanır.
Riskli yapı tespiti, ilgili tapu müdürlüğü tarafından işlenen şerh ile birlikte hak sahiplerine tebliğ edilir. Maliklere yapılacak olan tebligatta riskli yapı tespitine ilişkin itiraz süresi ve itiraz merci ile, söz konusu tespite ilişkin olarak itiraz yoluna başvurulmaması halinde meydana gelecek sonuçlar bildirilir. Riskli yapı tespitine ilişkin durum, kendilerine bildirildikten sonra hak sahipleri tarafından itiraz yoluna başvurulabileceği gibi iptal davası yoluna da başvurulabilir. Ancak itiraz yoluna başvurulması akabinde itirazın reddedilmesi halinde de iptal davası açılabilecek olduğundan dolayı, kentsel dönüşüm avukatı tarafından öncelikle iptal davasına nazaran çok daha hızlı sonuçlanan itiraz yoluna başvurulması tavsiye edilmektedir.
a) Riskli Yapı Tespitine İtiraz Süresi
Riskli yapı tespitine ilişkin olarak gerçekleştirilecek tebligatın ilgililere ulaşması akabinde 15 günlük süre içerisinde itiraz edilmesi gerekmektedir. Ancak süreye ilişkin bu hususun, ilgililere yapılacak olan tebligatta açıkça belirtilmiş olması gerekmektedir. Aksi takdirde , 6306 sayılı Kanun ve bu kanunun uygulama yönetmeliğine aykırı olacak şekilde 15 günlük süre bildirilmeksizin yapılan riskli yapı tespit bildiriminin usulüne uygun olduğundan söz edilemeyeceğinden dolayı, 15 günlük sürenin de başlamış olduğundan bahsedilemez.
b) Riskli Yapı Tespitine Kimler İtiraz Edebilir?
Riskli yapı tespitine karşı yapı malikleri, yapı malikleri vefat etmişse mirasçıları ya da onların kanuni temsilcileri tarafından itiraz edilebilir. İtirazı incelemeye yetkili idare, itiraz yoluna süresinde başvurulmuş olup olmadığını ve itiraz yoluna başvuran kişilerin itirazda bulunmaya yetkili olup olmadıklarını inceler ve yapı maliki tarafından yapılmamış ya da yapı malikinin vefat etmiş olduğu hallerde, yapı malikinin mirasçıları tarafından yapılmamış olan itirazları işleme almaz.
c) Riskli Yapı Tespitine Karşı Nereye İtiraz Edilir?
Riskli yapı tespitine karşı yapılacak olan itirazlar, riskli yapı tespitine konu olan taşınmazın bulunduğu yerdeki Müdürlüğe veya Bakanlıkça yetki devri yapılmış olması halinde ilgili İdareye gerçekleştirilir. Burada "Müdürlük" ifadesinden kasıt, 6306 sayılı Kanunumuzun uygulama yönetmeliğinin 3. maddesinin 1. fıkrasının d. bendi uyarınca Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü olan illerde bu müdürlük, diğer illerde ise Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'dür.
d) Riskli Yapı Tespitine İtiraz Yolunda Usul ve Süreç
Riskli yapı tespitine ilişkin itirazlar, 6306 sayılı Kanunumuzun uygulama yönetmeliğinin 9. maddesi hükmüne uygun olarak teşkil edilecek olan teknik heyet tarafından incelenir. Teknik heyet, riskli yapı tespit raporunu yalnızca yapılmış olan itiraz ile bağlı olmaksızın, teknik yönden büyün unsurları ile inceler yönetmeliğin Ek-2. maddesinde yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara uygun olarak hazırlanmış olup olmadığını denetler. Raporda teknik yönden bir eksikliğin tespit edilmesi halinde, eksik hususların giderilmesi için riskli yapı tespit raporunu lisanslı kurum veya kuruluşa gönderir ve eksikliklerin tamamlanması akabinde yapının riskli olup olmadığına dair nihai kararını verir.
Gerekli görülmesi halinde teknik heyet tarafından itiraza konu yapıya ilişkin olarak yerinde inceleme yapılır. İtiraz üzerine yapının riskli olup olmadığına ilişkin olarak verilecek olan nihai karar, yapının riskli yapı tespitinin ilk yapıldığı tarihteki durumuna ve özelliklerine göre verilir. İtiraz üzerine verilen nihai karar riskli yapı tespitine ilişkin itirazda bulunan malike bildirilir. Heyet tarafından gerçekleştirilen itiraz incelemesi üzerine verilen nihai karar sonucunda risklilik durumunun değişmesi halinde karar Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına da gönderilir.
Riskli yapı tespitine yönelik gerçekleştirilen itirazın da reddedilmesi halinde, taşınmazın riskli yapı olmadığı iddiasında bulunan malik tarafından idare mahkemesi nezdinde idari işlemin iptali davası açılması söz konusu olacaktır.
Riskli Yapı Tespitine Karşı İptal Davası
İdare hukuku söz konusu olduğunda, özel hukuk ile ceza hukukunun aksine yoğun bir dava çeşitliliğinden bahsedilememektedir. İdare hukukunda iptal davası, tam yargı davası ve idari sözleşmelerden kaynaklanan davalar söz konusudur. Ancak nitelik itibariyle sınırlandırılmış olsa da, bazı istisnai haller haricinde idarenin her türlü işlem ve eylemlerinden kaynaklı sorumluluğu mevcuttur ve bu işlem ve eylemlere karşı idari yargıda dava açılabilir.
Riskli yapı tespiti de bir idari işlemdir ve riskli yapı tespitine ilişkin olarak da 30 günlük dava açma süresi içerisinde idari işlemin iptali davası açılabilmektedir.
İptal davasını inceleyen idare mahkemesi tarafından riskli yapı tespit raporunda usule veya esasa aykırılık tespit edilirse, raporun iptaline karar verilir; ancak riskli yapı tespit raporunun hukuka uygun olduğuna kanaat getirilecek olursa, iptal davası reddedilir. İdare mahkemesinin iptal davasına ilişkin olarak vereceği ret kararı istinaf yoluyla yetkili bölge adliye mahkemesine gönderilebilir.
a) Riskli Yapı Tespit Raporuna Karşı İptal Davası Açma Süresi
Riskli yapı tespit raporuna karşı idare mahkemesi nezdinde iptal davası açma süresi, 6306 sayılı kanunumuzun 6. maddesinin 9. fıkrasında yer alan açık hüküm gereği: 30 gündür. Bu husus, genel iptal davası süresi olan 60 günlük süre ile çelişkili olduğundan dolayı gözden kaçabilmekte ve vatandaşların hak kaybına sebebiyet verebilmektedir.
Aslında 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunumuza göre kural olarak iptal davası açma süresi 60 gündür. Ancak riskli yapı tespitine ilişkin olarak iptal davası açma süresi, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunumuzun uygulamasından kaynaklı bir husus olmasından kaynaklı olarak, 6306 sayılı Kanunumuzun 6. maddesinin 9. fıkrasında yer alan hüküm gereği tebliğ tarihinden itibaren 30 gün olarak uygulanmaktadır.
Riskli yapı tespitine karşı iptal davası açma süresinin başlangıcı, rapora itiraz süresi içerisinde itiraz edilmemişse, raporun tebliğinden itibaren dikkate alınır. Ancak rapora itiraz edilmişse ve teknik heyet tarafından itiraz üzerine gerçekleştirilen inceleme sonucunda itiraz reddedilmişse, teknik heyetin verdiği ret kararının tebliğinden itibaren 30 günlük süre sayılacaktır. Burada tebligat sürecinin usulüne uygun olarak gerçekleştirilmiş olup olmadığı hususu da sürelerin tespiti açısından önem arz etmektedir.
b) Riskli Yapı Tespitine Karşı İptal Davasında Yürütmenin Durdurulması Kararı
İdari yargıda yürütmenin durdurulması kararı: Bir idari işlemin uygulanmasının ve hukuki sonuçlarının, devam eden yargılama süresince mahkeme tarafından durdurulması anlamına gelen ve İdari Yargılama Usulü Kanunumuzun 27. maddesinde düzenlenmiş olan hukuki müessesedir. 6306 sayılı Kanunumuzun eski düzenlemesinde yer alan ve riskli yapı kararlarına ilişkin olarak, idare mahkemeleri tarafından yürütmenin durdurulmasına karar verilemeyeceğine dair hüküm, Anayasa Mahkemesi tarafından 27.02.2014 tarihinde verilmiş olan 2012/87 E. ve 2014/41 K. sayılı kararıyla iptal edilmiştir. Dolayısıyla bu davalarda da yürütmenin durdurulması şartları oluşmuşsa, mahkeme tarafından yürütmenin durdurulmasına karar verilebilmektedir.
Ancak riskli yapı tespit raporuna karşı açılacak olan iptal davasının açılması, İdari Yargılama Usulü Kanunumuzun 27. maddesi gereğince yıkım işlemleri açısından yürütmeyi kendiliğinden durdurmamaktadır. Bu nedenle mutlaka, olası bir yıkım işleminin gerçekleştirilmemesi ve iptal davası bitene dek ötelenmesi amacıyla iptal davasına bakmakla yetkili ve görevli olan mahkemeden yürütmenin durdurulmasına ilişkin hüküm kurulması talep edilmelidir. Aksi takdirde riskli yapı tespit raporunun iptaline ilişkin idari işlemin iptali davası devam edecek olsa dahi, yıkım sürecinin yürütmesi devam edecek ve istenmeyen sonuçlarla karşılaşma ihtimali söz konusu olabilecektir.
Tabii, mevzuatta öngörülmüş olan 60+30 günlük sürelerin sonunda yıkımın masrafları arsa sahiplerine ait olmak üzere idare tarafından gerçekleştirileceği hususu düzenlenmiş ise de, uygulamada genellikle yıkım için verilen 60+30 günlük sürelerin aşılmasına rağmen idare tarafından yıkımın gerçekleştirilmediği gözlemlenmektedir. Ancak yine de bu durum riske edilmemeli ve mutlaka yürütmenin durdurulması talep edilmelidir.
İdari Yargılama Usulü Kanunumuzun 27. maddesi uyarınca yürütmenin durdurulmasına hükmedilebilmesi için, telafisi güç ve imkansız zararların doğması ve işlemin açıkça hukuka aykırı olması şartlarının birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir. Bu ifadeden açıkça anlaşılabileceği üzere, riskli yapı kararının yürütmesinin durdurulabilmesi için, dava dilekçesinde çok ciddi beyanlarda bulunulmalı ve dava dilekçesinde sunulan eklerle de bu beyanların doğruluğu yönünde mahkeme nezdinde kanaat oluşturulması gerekmektedir. Dolayısıyla gerekirse uzman görüş raporu vb. deliller temin edilerek dava dilekçesi ile birlikte mahkemeye sunulmalıdır.
c) Riskli Yapı Tespitine Karşı İptal Davasında Davalı - Husumet Sorunu
Riskli yapı tespit raporuna ilişkin olarak açılacak olan iptal davasında davalı: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı olacaktır. Uygulamada Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile birlikte belediye gibi diğer idari mercilere de husumet yöneltildiği de görülmektedir. Ancak taraf teşkili anlamında esas husumet yöneltilmesi gereken merci, bakanlıktır.
d) Riskli Yapı Tespitinin İptali Davasına Diğer Maliklerin Katılımı
Maliklerden biri veya birkaçı tarafından riskli yapı tespitine ilişkin olarak açılan iptal davasına, diğer maliklerin de müdahil olması mümkün olabilmektedir. Riskli yapı tespit raporunun iptalinin sağlanması durumunda haklarının olumsuz yönde etkilenebileceği düşüncesinde olan malikler, davaya İdari Yargılama Usulü Kanunumuzun göndermesi ile Hukuk Muhakemeleri Kanunumuzda feri müdahilliğe ilişkin olarak yer alan düzenlemeler uygun olarak idarenin yanında feri müdahil olarak katılım sağlayabilirler.
e) Riskli Yapı Tespitine Karşı İptal Davasında Zamanaşımı veya Hak Düşürücü Süre
Riskli yapı tespitine karşı açılacak olan iptal davalarında yukarıda açıklamış olduğumuz üzere 30 günlük dava açma süresi dikkate alınmalıdır. Bu sürenin aşılması halinde İYUK 7/4. maddesi ve 10. maddesi uyarınca idari işlemlere ilişkin sürelerin canlandırılması yoluyla yeniden dava konusu edilebilecekse de, Danıştay'ın benzer davalarda verdiği çelişkili kararlar da nazara alınacak olursa, bu neviden bir durum hak sahipleri açısından stratejik açıdan elverişsiz ve son derece riskli olacaktır.
Riskli Yapı Tespitinin Kesinleşmesi ve Sonuçları
Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinin sonuçları tahliye, yıkım ve aksini gerektiren bir durumun mevcut olmaması halinde yeniden inşadır. Bunun için arsa sahipleri tarafından mimar, mühendis ve müteahhit gibi kimselerle anlaşılarak inşaat faaliyetleri gerçekleştirilebileceği gibi, müteahhit ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi ya da diğer adıyla arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi akdedilerek arsa payı karşılığında tüm inşaat ve ruhsat vb. işlemlerin müteahhit tarafından gerçekleştirilmesi sağlanabilir.
Maliklerden biri veya birkaçının, diğerlerinin aldığı karara uygun davranmayı reddetmeleri gibi bir durum söz konusu olduğunda, diğer malikler tarafından 2/3 çoğunluğun sağlanması halinde ortak karar protokolü düzenlenebilir ve azınlıkta kalan maliklerin ortak karar protokolünde alınmış olan kararlara katılımda bulunmaları sağlanabilir. Azınlıkta kalan malikler tarafından, kendilerine noter aracılığıyla usulüne uygun bir şekilde gönderilecek olan ihtarnamenin tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde ortak karar protokolünde yer alan kararlara katılım sağlanmaması durumunda bu maliklere ait arsa paylarının satışı gündeme gelebilecektir. Son derece teknik ve usule ilişkin sorunlar teşkil eden bu hususların mutlaka alanında uzman bir gayrimenkul avukatı ile birlikte yürütülmesi tavsiye edilmektedir.
Kiracılar ve Sınırlı Ayni Hak Sahipleri Tarafından İtiraz veya İptal Davası Yoluna Başvurulması
Danıştay tarafından kiracılar ve sınırlı ayni hak sahiplerinin itiraz hakkına yönelik olarak çelişkili kararlar verebilmektedir. 6306 sayılı Kanunumuz ile bu kanunun uygulama yönetmeliğinde, riskli yapı tespitlerine ilişkin olarak yalnızca malikler ve kanuni temsilcileri tarafından itiraz edilebileceği düzenlenmiştir. Mevzuatta yer alan açık düzenleme gereği, kiracılar ve sınırlı ayni hak sahiplerinin itiraz yoluna başvuramayacaklarının kabulü gerekir.
Ancak kiracılar ve sınırlı ayni hak sahiplerinin iptal davası açmaları yönünde kanuni bir engel mevcut değildir. Dolayısıyla idare tarafından gerçekleştirilecek olan riskli yapı tespiti, yıkım ve tahliye işlemleri nedeniyle menfaatleri zedelenecek olan kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri gibi kimseler de kanaatimizce iptal davası açabilmelidir. Bununla birlikte Danıştay'ın bu hususa ilişkin olarak açık ve net bir duruş sergilediğinden de bahsedilmesi mümkün değildir. Olası bir hukuki uyuşmazlık halinde alanında uzman bir kentsel dönüşüm avukatı ile temasa geçilmeli; hukuki danışma ve dava temsil desteği temin edilmelidir.
