Delil Hukuk Bürosu
Makale İçeriği:
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesine İlişkin Olarak Tapuya Şerh Düşülmesi
Birden Fazla Kişiyle Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılmışsa
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Alacağın Devri ve Borcun Üstlenilmesi
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde İfa İmkansızlığı Halleri ve Satış Bedelinin İadesi
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmelerine İlişkin Yargıtay Kararları
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, diğer adıyla gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, taşınmaz satışına ilişkin olan ve taraflar arasında karşılıklı borç doğuran bir çeşit ön sözleşmedir. Bu sözleşme ile vaat alan, belli bir taşınmazı satın almayı; vaat eden ise o taşınmazı vaat alana satmayı birbirlerine karşı borçlanmaktadırlar.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi inşaat, finans ve emlak sektörlerinin gelişiminde çok büyük rol oynamıştır. Uygulamada taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin sıklıkla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ile birlikte düzenlendikleri görülmektedir. Zaten her ikisi de noterde düzenleme şeklinde yapılan bu sözleşmeler, genellikle "Düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi" şeklinde başlık atılarak düzenlenmektedir.
Satış vaadi alacaklısı bu sözleşme ile birlikte, satış vaadi borçlusuna taşınmaz satışını gerçekleştirmesini talep etme hakkına sahip olur. Aksi takdirde, yani satış vaadi borçlusu satışı gerçekleştirmeyi reddedecek olursa, satış vaadi alacaklısı tarafından mahkemeye başvurulabilir ve tescile zorlama talebinde bulunulabilir. Uygulamada tescile zorlama davası veya ferağa icbar davası olarak da bilinen bu dava, bir çeşit tapu iptali ve tescil davasıdır.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin hukuki niteliğini saptamak, olası bir hukuki uyuşmazlık halinde hangi hukuki usul ve esasların kullanılacağını belirlemek açısından önem arz etmektedir.
a) Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Kişisel ve Nispi Bir Hak Doğurur
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin kişisel ve nispi bir hak meydana getiriyor olmasından bahsetmiştik. Ayni haklar, 3. kişilere karşı da ileri sürülebilen haklardandır. Örneğin mülkiyet hakkı sahibi kişi, mülkiyet hakkının ihlal edilmemesi için ilgili tüm kişilere karşı hak iddiasında bulunabilir.
Ancak gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi bir çeşit nispi hak meydana getirir. Bu nedenle üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi yalnızca tapuya bu kişisel hakkın şerh edilmiş olması ya da söz konusu kişisel hakkın muvazaalı bir işlemle ihlal edilmiş olması hallerinde mümkün olabilmektedir.
b) Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Bir Çeşit Önsözleşmedir
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taşınmaz satış sözleşmesi yapmak isteyen taraflar arasında bir çeşit önsözleşmedir. Esasında taşınmaz satışına ilişkin bir ön sözleşme olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin kurulması ile birlikte, sözleşmeye konu taşınmaz mülkiyeti doğrudan karşı tarafa geçmez.
Bu sözleşmenin bir çeşit önsözleşme olmasından mütevellit, tarafların birbirlerine yönelik olarak esas sözleşmenin hayata geçirilmesi ve gereklerinin yerine getirilmesini talep etme hakkının yanında, karşı taraf bu talebe karşılık olumlu bir dönüşte bulunmazsa mahkemeden esas sözleşme ilişkisinin hükmen kurulmasını dava yoluyla talep etme hakkı söz konusu olacaktır.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerli Olarak Kurulması
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine ilişkin hükümler, birçok farklı mevzuat kaynağına dayanmaktadır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunumuz(706, 716 ve 1009. maddeleri), 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunumuz(29. ve 237. maddeleri), 1512 sayılı Noterlik Kanunumuz(60. ve 89. maddeleri) ve 2644 sayılı Tapu Kanunumuzda(26. maddesi) gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine ilişkin hükümler mevcuttur.
Tüm bu hükümler birlikte değerlendirildiğinde:
Tarafların iradeleri karşılıklı ve birbirine uygun olmalı,
Sözleşme Türkiye'de yapılacaksa noterde düzenleme şeklinde yapılmalı,
Sözleşme yabancı ülkede yapılacaksa Türk Konsolosluğunda düzenleme şeklinde yapılmalıdır.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesine İlişkin Olarak Tapuya Şerh Düşülmesi
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, kanunda sınırlı olarak sayılmış olan tapu kütüğüne şerh edilebilen kişisel hak tesis eden hukuki müesseselerden biridir. Bu husus hem 4721 sayılı Türk Medeni Kanunumuzda hem de 2644 sayılı Tapu Kanunumuzda düzenlenmiştir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunumuzun 1009. Maddesine Göre: "Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir."
2644 sayılı Tapu Kanunumuzun 26. Maddesinin 8. ve 9. Fıkralarına Göre: "... Noterlik Kanununun 44 üncü maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir. Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re'sen terkin olunur. ..."
İlgili kanun hükümlerinden kolaylıkla anlaşılabileceği üzere, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi taraflardan birinin isteği üzerine taşınmazın tapu kütüğüne şerh edilebilir. Bunun hukuki sonucu da, normal şartlar altında 3. kişilere karşı ileri sürülemeyecek bir hak tesis etmekte olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin, 3. kişilerin tamamına karşı olmasa da, taşınmaza dair tapu kaydında vaat alacaklısı lehine şerh bulunduğu halde onun aleyhine olacak bir şekilde hak iktisabında bulunan üçüncü kişilere karşı sözleşme ilişkisinin ileri sürülebilmesini sağlamasıdır. Örnek vermemiz gerekecek olursa, tapu kaydında taşınmaz satış vaadine ilişkin şerh bulunan bir taşınmazı vaat borçlusundan satın alan kişi, adeta sözleşmenin tarafıymış gibi vaat alacaklısına karşı sorumlu olur; vaat alacaklısı artık satış işleminin gerçekleştirilmesi talebini, esasında sözleşmeye taraf olmayıp da sonradan taşınmazı satın alan 3. kişiye de yöneltebilir.
Şerhin, hak sahibi lehine sağladığı bu koruyucu etkiye: "şerhin munzam etkisi" denmektedir. Şerhin munzam etkisi, tapu kaydında şerhin konulması akabinde taşınmaz üzerinde hak kazanımında bulunanların haklarının, şerh ile korunan hakka zarar verdiği ölçüde bertaraf edilmesi anlamına gelmektedir. Bu durumun altında yatan felsefe ise: tapu kayıtlarının aleni olması, ilgili ve ilgisini ispat eden herkesin tapu kayıtlarını görebilecek olması, taşınmaza ilişkin olarak hak iktisabında bulunan iyi niyetli, makul, dürüst ve orta zekalı kimselerin bu durumu bilerek hareket etmesinin gerektiği ve aksi takdirde şerh sahibi menfaat çatışmasının ortaya çıkması halinde, çatışmanın ortaya çıkmasında hiçbir sorumluluğu ve kusuru bulunmayan şerh sahibinin menfaatlerinin korunması ve gözetilmesinin haklı olarak tercih edilmesidir.
Tapu Sicili Tüzüğünün 47/1-c. maddesine göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi için noterde düzenlenmiş olan sözleşme sunulmalıdır.
Şerhin etkisi 5 yıldır. Şerhin konulmasından itibaren 5 yıl içerisinde satış yapılmaz ve tapuda tescil sağlanmazsa, söz konusu şerh tapu müdürü veya tapu görevlileri tarafından resen terkin edilir. Sürenin dolmuş olması tapu müdürlüğü personelinin gözünden kaçabilir. Bu durumda tapu maliki sürenin dolduğunu belirtip şerhin terkinini isteyebilir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Sona Ermesi Halleri
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi birçok farklı sebeple sona erebilir. Bu sebepler başlıca:
Sözleşmenin ifası,
10 yıllık zamanaşımı süresinin dolması,
İfa imkansızlığı hallerinin mevcut olması,
Sözleşmenin feshedilmesi,
Sözleşmeden dönme,
şeklinde sayılabilir.
Birden Fazla Kişiyle Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılmışsa
Bir taşınmaz satıcı, emlakçı veya müteahhit tarafından birden çok kişi ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlenmek suretiyle satılmış olabilir. Uygulamada da sıklıkla bu çeşit uyuşmazlıklar mahkeme önüne taşınabilmektedir.
Bu halde her bir vaat alacaklısının korunmaya değer bir menfaati olsa da, bu vaat alacaklılarının hepsinin birden tapu iptali ve tescil talebinde bulunması halinde yalnızca tek bir tanesinin taşınmazı alabilmesi mümkün olabilmektedir. Gerçekten de Yargıtay uygulamasına göre yalnızca önceki tarihli olarak düzenlenmiş olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tarafı olan vaat alacaklısının tapu iptali ve tescil talebi kabul edilir.(Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2015/15802 E., 2016/2092 K. sayılı kararı)
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Alacağın Devri ve Borcun Üstlenilmesi
Alacağın devri ve borcun üstlenilmesi, yalnızca taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine ilişkin müesseseler değildir. Türk Borçlar Kanunumuzun 183. ve devamı maddelerinde alacağın devri düzenlenmiştir. Borcun üstlenilmesi ise yine Türk Borçlar Kanunumuzun 195. maddesinde düzenlenmiş bulunmaktadır.
Kimi zaman vaat alacaklısı ekonomik, sosyal veya başka tür nedenlerle sözleşmenin ifasını bekleyecek zamana sahip olmayabilir, örneğin acilen nakit paraya ihtiyaç duymasını gerektiren bir durum söz konusu olabilir. Bu gibi durumlarda alacaklının ifayı beklemeksizin alacağını TBK 183. madde hükümlerine uygun olarak başka bir kişiye devretmesi söz konusu olabilir. Aynı şekilde, benzer sebeplerle borçlu da borcunu TBK 196. madde ve devamı hükümlerine uygun olarak bir başkasına nakledebilir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde İfa İmkansızlığı Halleri ve Satış Bedelinin İadesi
Kimi hallerde taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin ifası hukuken veya fiilen mümkün olamamaktadır. Taraflara yüklenemeyecek sebeplerden dolayı taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ifasının olanaksız olması hallerinde, aynen ifa talep etmek rasyonel değildir. Bu durumlarda yapılması gereken şey, Türk Borçlar Kanunumuzun 77. maddesi ve devamında yer alan "sebepsiz zenginleşme" hükümleri uyarınca satış bedelinin iadesi talep edilebilir.
Yani aşağıda sayacağımız neviden ifa imkansızlıklarının varlığı halinde aynen ifa talep edilemeyecek ve tapu iptali ve tescil davası açılması mümkün olmayacak, ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre yapılmış olan ödemelerin(yapılmışsa) iadesi talep edilebilecektir.
İfa imkansızlığı hallerine örnek vermemiz gerekecek olursa:
İmara aykırı taşınmazlar: Örneğin projesi onaylanmamış olan, ruhsatsız olan veya yapı kayıt belgesi bulunmayan ya da yapı kayıt belgesi düzenlenmiş ise de iptal edilmiş olan taşınmazlar,
442 sayılı Köy Kanunu Ek Madde 13'e göre ihtiyar meclisi kararı ile ihtiyaç sahiplerine rayiç bedel üzerinden satılan taşınmazlar,
775 sayılı Gecekondu Kanunumuzun 34/1-c maddesi uyarınca belediyelerce tahsis olunan taşınmazlar,
1164 sayılı Arsa Üretimi ve Değerlendirilmesi Hakkındaki Kanunun 11. maddesi uyarınca Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü tarafından satılıp şerh konulan taşınmazlar,
2644 sayılı Tapu Kanunumuzun 35. maddesine aykırı olacak şekilde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile yabancı uyruklu kişiler tarafından edinilecek taşınmazlar,
3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanununun 13. maddesi çerçevesinde uygulama alanlarında kalan taşınmazlar,
6831 sayılı Orman Kanunumuzun 52. maddesinde belirtilmiş olan taşınmazlar
hakkında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlenemez.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Taraflar
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tarafı, fiil ehliyeti bulunan herkes olabilir. Öyle ki, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde satış vaadinde bulunabilmek için söz konusu taşınmazın maliki dahi olmak gerekmez. Çünkü sözleşme özgürlüğü kapsamında vaat eden kişinin önce satış vaadi sözleşmesini yapıp, söz konusu taşınmazın mülkiyetini daha sonra edinmesi ve dolayısıyla satışını da daha sonra sağlayabilmesi mümkündür.
Teminat Amacıyla Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılması
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin verilen borca karşılık teminat olarak düzenlenmesi halinde, fiilen taşınmaz üzerinde rehin tesis edilmesi durumu söz konusu olacaktır. Burada taşınmazın teminat gösterilmesi ve fiili olarak taşınmaz rehni kurulması, Türk Borçlar Kanunumuzdaki "lex commissoria" yasağına aykırılık teşkil eden nitelikte, muvazaalı bir işlem olarak kabul edilir.
Lex commissoria yasağı Roma hukuku döneminden günümüze gelmiş olan ve borcun ödenmemesi halinde üzerinde rehin kurulmuş olan taşınmaz mülkiyetinin alacaklıya geçmesini engelleyen hukuki bir müessesedir. Haliyle böyle bir sözleşmeye dayanarak mahkemeden tapu iptali ve tescil istenmesi halinde bu talebin reddi gerekir.
Bu halde vaat alacaklısı mahkemeden tescil talebinde bulunamasa da, ortada bir borç-alacak ilişkisinin mevcut olduğu sabit olduğundan dolayı alacağının tahsili amacıyla mahkeme veya icra dairelerine başvurabilir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Cezai Şart Uygulaması
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde, sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumuna istinaden ceza kararlaştırılmış olabilir. Bu şekilde cezai şart öngörülmüşse ve şart gerçekleşmişse, vaat alacaklısı hiçbir zarara uğramamış olsa dahi cezai şart ödenmelidir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde cezai şart düzenlenmişse, cezai şartın geçerliliği esas sözleşme olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olarak kurulmuş olmasını gerektirir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi usulüne uygun olarak kurulmamışsa, cezai şart da geçersizdir. Örneğin noterde düzenleme şeklinde yapılmayıp, adi yazılı şekilde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi geçersiz olacağı için, bu sözleşmede yer alan cezai şart da geçersiz olacaktır. Aksi halde ise, yani cezai şartın herhangi bir sebeple geçersiz olması veya borçlunun sorumlu tutulamayacağı herhangi bir sebeple sonradan imkansız hale gelmesi halinde, asıl borcun geçerliliği bu durumdan etkilenmez.
Uyuşmazlık halinde, uyuşmazlık kendi önüne gelen hakim ceza koşulunun aşırı olduğuna kanaat getirirse ceza koşulunu resen indirir.
Müteahhitin Satış Ofisinde Adi Yazılı Şekilde Düzenlenen Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerliliği ve Hukuki Niteliği
Müteahhitin satış ofisinde adi yazılı şekilde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği Yargıtay kararlarında tartışmalıdır. Yargıtay tarafından verilen bazı kararlarda, müteahhitin kendisine ait olmayan ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdettiği arsa sahiplerine ait olan taşınmazlardan, kendi hakedişi dahilinde bulunan taşınmazlara ilişkin olarak adi yazılı şekilde taşınmaz satış vaadi düzenlemesi halinde, Yargıtayca bu sözleşmenin niteliğinin taşınmaz satış vaadi değil de alacağın temliki olduğu ve bunun için yazılı şekil şartı bulunmadığına karar verildiği olmuştur.
Örneğin Yargıtay 19. Dairesi 2017/3101 E., 2019/5049 K. sayılı Kararında:
"Taraflar arasında imzalanan adi yazılı şekildeki Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde davalı tarafından davacıya satışı vaat edilen taşınmaz davalının tapu sicilinde kendi adına kayıtlı bir taşınmaz olmadığı, davalının davadışı arsa sahibi kişiyle usulüne uygun şekilde noterde düzenleme şeklinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapacağı inşaat nedeniyle kendine düşecek bağımsız bölümlerden biri olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda davalı tarafından davacıya gayrimenkul satış vaadinde bulunulmamakta ancak davalının sahip olduğu devir ve tescil etme hakkı bir şahsi hak olarak alacağın temliki yoluyla davacıya devredilmektedir. Böyle bir devir sözleşmesi şekil şartına bağlı olmadığından taraflar arasındaki yazılı sözleşme geçerlidir. İstinaf mahkemesince istinaf talebinin bu gerekçe ile reddi gerekirken yazılı gerekçe ile istinaf talebinin reddi doğru değil ise de sonucu itibariyle doğru olan hükmün HMK'nun 438/son maddesi uyarınca gerekçesinin değiştirilerek düzeltilerek onanması uygun görülmüştür."
Konuya ilişkin olarak aksi yönde de kararlar mevcut olabilir. Bu nedenle benzer bir durum ile karşı karşıya gelmeniz halinde mutlaka alanında uzman bir gayrimenkul avukatı ile iletişime geçiniz.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan edimini yerine getirmesi yönünde kendisinden talepte bulunulmasına rağmen bu edimi yerine getirmemekte ısrarcı olan vaat edene yönelik olarak vaat alacaklısı tarafından taşınmaz satış vaadi sözleşmesi nedenine dayalı olarak tapu iptali ve tescil davası açılabilir ve mahkemeden tescilin hükmen sağlanması yönünde karar kurması talep edilebilir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmelerine İlişkin Yargıtay Kararları
Kaçak, ruhsatsız yapılara ilişkin taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçerliliği
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2021/590 E., 2021/2150 K. sayılı kararı
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
İLK DERECE
MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 7. Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 17.03.2017 tarihinde verilen dilekçeyle gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda davanın kabulüne dair verilen 02.10.2018 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davalı vekili tarafından talep edilmiştir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince istinaf talebinin esastan kabulüne dair verilen kararın davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Davacılar vekili, davacılar murisi İlhami Aktaş ile davalı olan babası ... arasında Üsküdar 3. Noterliğine ait 09.04.1996 tarihli 16364 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde akdedilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi uyarınca İstanbul ili, Ümraniye ilçesi, Atakent Mahallesi 352 ada 112 parsel (eski 39 parsel) sayılı taşınmaz üzerinde bulunan dükkanlardan birinin arsa hissesiyle beraber 20.000,00TL bedelle davacılar murisine satışının vaat edildiğini, sözleşmenin yapıldığı tarihten bu yana davacılar murisi tarafından dükkanın kullanılageldiğini, sözleşme uyarınca satış bedeli nakden ve tamamen ödendiği halde davacılar adına tapuda intikalin yapılmadığını belirterek halen pastane olarak kullanılan dükkana isabet eden hisse oranında davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacılar adına mirasçılık belgesindeki hisseleri oranında tescilini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili; davayı kabul etmemekle beraber zamanaşımının dolduğunu, davalının iyiniyetli olduğunu, dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan binanın 1. katını davalının kullandığını, diğer bağımsız bölümleri de çocuklarının kullanımına tahsis ettiğini, çocuklarından bu tahsis karşılığı para almadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
Mahkemece, "dava konusu taşınmaz tapuda arsa vasfında gözükmekte ise de; davacıların murisi ile davalı arasında yapılan sözleşme uyarınca alınan teknik rapora göre gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin uygulanabilir olduğu belirlendiğinden davanın kabulü ile Ümraniye ilçesi, Atakent Mahallesi 352 ada 112 no'lu parselden dava konusu edilen dükkana düşen arsa payı olan 1/4 hissenin davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacılardan ...'a 4/64, ... 3/64, ... 3/64, ... 3/64, Zehra Aktaş'a 3/64 şeklinde tesciline" karar verilmiştir.
Davalı vekili, istinaf kanun yoluna başvurmuştur.
Bölge Adliye Mahkemesi, "24.04.1978 tarihli ve 1978/3-4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra ana taşınmazda henüz kat mülkiyeti ya da irtifakı kurulmadan önce bağımsız bölüme ilişkin ve arsa payı ile bağlantılı veya bağlantısız noterlerde yapılan satış vaadi sözleşmelerinin geçerli olduğunun kabul edildiği; İçtihadı Birleştirme Kararının konusunun kaçak olmayan yapılarla ilgili olduğu, dava konusu edilen binanın yapım masrafının tamamen davacılar murisi tarafından karşılandığı, sözleşmede arsa payı belirlenmeden bağımsız bölüm satıldığı, dosyada bulunan Ümraniye Belediye Başkanlığının 19.02.2018 günlü cevabi yazıları ile dava konusu taşınmazla ilgili hiçbir mimari projeye rastlanmadığının bildirildiği, çekişmeli bağımsız bölümün bulunduğu yapının uygulamadaki deyimi ile “kaçak-imara aykırı” olduğu, sözleşmede satışı vaat olunan taşınmazın belirli bir arsa payı da olmadığından tapu iptali ve tescil isteminin reddine karar verilmesi gerekirken davanın kabulünün doğru olmadığı gerekçesiyle ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına yeniden hüküm kurularak davanın reddine" karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 706. ve 1512 sayılı Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
3194 sayılı İmar Kanununun 26. maddesi hükmü gereğince, yasadaki ayrık durumlar hariç her türlü inşaatın yetkili merciden alınacak ruhsat ve yetkili merciin onayladığı plana uygun yapılması gerekir. Şayet bir inşaata ruhsatsız başlanmış veya ruhsat olmakla birlikte inşaat ruhsatın eki olan projesine aykırı yapılmışsa o inşaat “kaçak inşaat” kabul edilir ve aynı yasanın 32. maddesi uyarınca da yıkıma tabi tutulur. Yasalar uyarınca yıkımı zorunlu olan bir yerin ekonomik değer olarak varlığı da düşünülemez.
Her ne kadar 24.04.1978 tarihli ve 3-4 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararında, üzerinde bina bulunan ancak kat mülkiyeti ya da kat irtifakı henüz kurulmamış bir taşınmazdan bağımsız bölüm satış vaadi geçerli kabul edilmiş ise de, İçtihadı Birleştirme Kararının konusu yasalara uygun meydana çıkartılmış bir yapıdır. Kaçak ve hakkında yıkım kararı olan bir yapıda anılan İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanması yasaların yaptırıma bağladığı eylemin devamına neden olma sonucunu doğuracağından kaçak binada bağımsız bölüm satışına konu satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan tapu iptali ve tescil isteğinin reddi gerekir. Zira bu gibi yerler üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulamaz.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine göre 352 ada eski 39 parsel numarasında kayıtlı taşınmaz üzerine inşa edilmiş binadan 84-B no'lu dükkanın satışının davacılar murisine vaat edildiği, üzerinde bina bulunan satış vaadine konu parselde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmadığı taşınmazın arsa vasfında olduğu, dosya içerisinde bulunan Ümraniye Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 19.02.2018 tarihli cevabi yazısı uyarınca parsele ait herhangi mimari projenin bulunmadığı, ilk derece mahkemesince yapılan keşif sonucu alınan inşaat mühendisi ve gayrimenkul değerlendirme uzmanına ait bilirkişi raporunda satış vaadi sözleşmesine konu dairenin bulunduğu binada kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulup kurulamayacağı, binanın ruhsata bağlanmasının mümkün olup olmadığı hususlarının incelenmediği anlaşılmaktadır. İlk derece mahkemesince eksik incelemeye dayalı bilirkişi raporu hükme esas alınarak; binada bulunan her bir bağımsız bölüme 1/4 arsa payı düştüğü gerekçesiyle satışı vaad edilen bağımsız bölüm yerine davalıya ait arsa payının 1/4'ünün davacılar adına tesciline karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi ise; davalı vekilinin istinaf başvurusunu kabul ederek ilk derece mahkemesine ait hükmü kaldırmış; dava konusu binanın mimari projesinin olmamasından dolayı binayı kaçak yapı olarak nitelendirerek ruhsata bağlanmasının mümkün olup olmadığını araştırmadan davanın reddine karar vermiştir.
Bölge Adliye Mahkemesince dava konusu taşınmazda yukarıda belirtilen ilkeler de gözetilerek kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulup kurulamayacağı, binanın ruhsata bağlanmasının mümkün olup olmadığı araştırılarak binanın ruhsat bağlanması halinde satış vaadi sözleşmesine konu daireye ilişkin arsa payı hesap edilip bu miktardaki payın iptaline karar verilmesi, kat irtifakı ya da kat mülkiyeti tesis edilmesi halinde belirlenen bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmesi, hiçbir surette satış vaadine konu dairenin bulunduğu binanın ruhsata bağlanması mümkün değil ise; 3194 sayılı İmar Kanununun 32. maddesi gereğince hukuken değer atfedilecek yapı niteliğinde olmadığından ve tazminat talebi de bulunmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken eksik araştırmayla yetinilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bu sebeplerle bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 371.maddesi uyarınca İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi kararının BOZULMASINA, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 373/2. maddesi gereğince dosyanın İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesine GÖNDERİLMESİNE, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, 20.10.2021 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
Birden fazla kişiyle taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesi halinde yalnızca önceki tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesine ilişkin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2015/15802 E., 2016/2092 K. sayılı kararı "İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 13.04.2011, 25.04.2011 ve 19.02.2013 gününde verilen dilekçeler ile tapu iptali ve tescil veya tazminat istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; asıl ve birleştirilen 2011/262 Esas sayılı davaların tazminat yönünden; birleştirilen 2013/101 Esas sayılı davanın tapu iptali ve tescil yönünden kabulüne dair verilen 10.03.2015 günlü hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davacı ... vekili tarafından istenilmekle tayin olunan 23.02.2016 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av. ... geldi. Karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı ..., davalı ... ile ... Noterliğinde 12.02.2008 günü düzenledikleri satış vaadi sözleşmesi uyarınca 741 ada 15 parsel sayılı taşınmazın satışının vaat edildiğini, edimini yerine getirdiğini ancak tapu kaydının devredilmediğini ileri sürerek, taşınmazın adına tescilini veya taşınmaz rayiç değerinin alınmasını istemiş, 28.06.2012 günü dava değerini 114.639,00 TL bedele yükseltmiştir.
Birleştirilen davada davacı ..., davalı ... vekili ... ile davalı ... arasında ... Noterliğinde 30.03.2005 günü düzenlenen satış vaadi sözleşmesi uyarınca 116 ada 14 parsel sayılı taşınmazın satışının vaat edildiğini, ...'ın da bu hakkını ... Noterliğinde 16.03.2006 günü düzenledikleri satış vaadi sözleşmesi ile tarafına temlik ettiğini, edimini yerine getirdiğini ancak tapu kaydının devredilmediğini ileri sürerek, taşınmazın adına tescilini veya taşınmaz rayiç değerinin alınmasını istemiş, 04.06.2014 günlü ıslah dilekçesi ile de bedeli 183.860,00 TL'ye yükseltmiştir.
Yine birleştirilen davada davacı ..., davalı ... ile ... Noterliğinde 10.05.2005 günü düzenledikleri satış vaadi sözleşmesi uyarınca 116 ada 14 parsel sayılı taşınmazın satışının vaat edildiğini, imar uygulamasıyla 741 ada 15 parsel olan taşınmazın tapu kaydının devredilmediğini ileri sürerek, taşınmazın adına tescilini istemiştir.
Davalı ..., davacının aktif dava ehliyeti bulunmadığını, satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı bulunmadığından geçerli olmadığını; davalı ..., sulh hukuk mahkemesinin görevli olduğunu ve satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı bulunmadığından geçerli olmadığını belirterek davanın reddini savunmuşlardır. Davalı ... yanıt vermemiştir.
Mahkemece, birleştirilen dava davacısı ...'nun isteminin kabulü ile taşınmazın adına tesciline; asıl davada 183.600,00 TL bedelin davalı ...'den alınarak davacı ...'na; birleştirilen davada da 183.600,00 TL bedelin davalı ...'dan alınarak davacı ...'a verilmesine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı ... vekili temyiz etmiştir.
Asıl ve birleştirilen dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil; ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir.
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Bir taşınmazın birden çok kişilere satılması halinde geçersiz olmadıkça veya münfesih hale gelmedikçe eski tarihli sözleşmeye değer verilir.
Somut uyuşmazlıkta, malik ... dava konusu taşınmazı 30.03.2005 günlü sözleşmeyle ...'a, ... da 15.02.2006 tarihli satış vaadi sözleşmesiyle davacı ...'a satmayı vaat etmiştir. Davacı ...'in dayandığı satış vaadi sözleşmesi ise 10.05.2005 günü düzenlenmiştir. Her iki davacının dayandığı sözleşmeler geçerli olup, geçerliliklerini de yitirmemişlerdir. Bu nedenle, birden çok kişilere satış vaadinde bulunulması halinde geçersiz olmadıkça veya münfesih hale gelmedikçe eski tarihli sözleşmeye değer verilmelidir. Davacı ...'ın dayandığı satış vaadi sözleşmesinin önceki tarihi taşıması nedeniyle üstünlük tanınarak tapu iptali ve tescil isteminin kabulü gerekir.
Mahkemece, davacı ...'ın tapu iptali ve tescil isteminin kabulü gerekirken yazılı gerekçeyle ikinci kademedeki isteminin hüküm altına alınması doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 1.350,00 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalılar ... ve ...'den alınarak davacı ...'a verilmesine, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 23.02.2016 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan müteahhit ile yapılan adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin aslında alacağın temliki niteliğinde olduğuna ilişkin karar
Yargıtay 19. Hukuk Dairesi 2017/3101 E., 2019/5049 K. sayılı kararı "İçtihat Metni"
Taraflar arasındaki alacak davası hakkında Bakırköy 7. Asliye Ticaret Mahkemesi’nden verilen davanın kabulüne yönelik 2014/580 esas ve 2016/629 karar ve 06/09/2016 tarihli hükme karşı davalı vekilince istinaf kanun yoluna başvurulması sonucunda İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesi tarafından verilen davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik kararın davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği görüşülüp düşünüldü.
- K A R A R -
Davacı vekili,davalı ile iki adet dükkanın satılması konusunda anlaştıklarını,dükkanların en geç 31.12.2011 tarihinde davacıya teslim edilmesi gerektiğini, ancak 3 yıla yakın bir süredir dükkanların teslim edilmediğini, davacının dükkanların teslim edilmemesinden dolayı kira kaybına uğradığını, toplam kira kaybının 186.000 TL olduğunu, şimdilik 20.000 TL kira kaybı alacağının davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş,10/05/2016 tarihli ıslah dilekçesi ile talebini 115.156,24 TL'ye yükseltmiştir.
Davalı vekili, inşaat için alınan ruhsatın iptal edildiğini, sonrasında dava süreci gözetilerek yeni ruhsat alındığını, bu nedenle gecikme olduğunu, dava konusu yerlerin projeye uygun olarak bitirildiğini, davacının bugüne kadar bağımsız bölümleri almadığını, kötüniyetli olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir
Mahkemece yapılan yargılama ve toplanan delillere göre, taraflar arasındaki gayriresmi Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'ne göre davalının 2 adet bağımsız bölümü 31/12/2011'e kadar teslim etmesi gerekirken etmediği, normal şartlar altında bağımsız bölüm için 2 ay içinde kiraya verilebileceği, 01/03/2012 -07/08/2014 (dava tarihi) arası dönem için davacının 115.156,24 TL kira gelirinden mahrum kaldığı gerekçesiyle; davanın kabulüne karar verilmiş, hükme karşı davalı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.
Bölge Adliye mahkemesince, tapu verilerek sözleşme ifa edildiğinden artık ifa edilen sözleşmenin geçersizliğinin iddia edilemeyeceği, ayrıca sözleşmenin feshi için açılmış bir dava da bulunmadığından sözleşmenin harici yapıldığına ilişkin iddianın yersiz olduğu, teslimin sözleşmede öngörülen süreden sonra davacıya atfedilmeyen nedenlerle gerçekleştiği, inşaat ruhsatına ilişkin işler bakımından sorumluluğun davalıya ait olduğu, kira alacağının rayiçlere uygun hazırlandığı gerekçesiyle, davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Taraflar arasında imzalanan adi yazılı şekildeki Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde davalı tarafından davacıya satışı vaat edilen taşınmaz davalının tapu sicilinde kendi adına kayıtlı bir taşınmaz olmadığı, davalının davadışı arsa sahibi kişiyle usulüne uygun şekilde noterde düzenleme şeklinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapacağı inşaat nedeniyle kendine düşecek bağımsız bölümlerden biri olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda davalı tarafından davacıya gayrimenkul satış vaadinde bulunulmamakta ancak davalının sahip olduğu devir ve tescil etme hakkı bir şahsi hak olarak alacağın temliki yoluyla davacıya devredilmektedir. Böyle bir devir sözleşmesi şekil şartına bağlı olmadığından taraflar arasındaki yazılı sözleşme geçerlidir. İstinaf mahkemesince istinaf talebinin bu gerekçe ile reddi gerekirken yazılı gerekçe ile istinaf talebinin reddi doğru değil ise de sonucu itibariyle doğru olan hükmün HMK'nun 438/son maddesi uyarınca gerekçesinin değiştirilerek düzeltilerek onanması uygun görülmüştür.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün gerekçesi değiştirilmiş şekli ile DÜZELTİLEREK ONANMASINA, dosyanın ilk derece mahkemesine gönderilmesine, peşin harcın istek halinde temyiz eden davalıya iadesine, 07/11/2019 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan müteahhit ile yapılan adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin aslında alacağın temliki niteliğinde olduğuna ilişkin karar
Yargıtay 19. Hukuk Dairesi 2017/2351 E., 2019/609 K. sayılı kararı "İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
KARAR
Davacı vekili, davalı şirkette bağımsız iş yerini satın aldığını, sözleşme içeriğine göre teslim tarihinin 01/06/2012 olarak belirtilmesine rağmen söz konusu bağımsız bölümün bu tarihte teslim edilemediğini, bu itibarla söz konusu bağımsız bölümün kira getirisinin hesaplanarak bu alacağın şimdilik talep edilen 1.000 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı şirketten alınmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı, taraflar arasında yapılan sözleşmenin adi nitelikte bulunduğunu, dolayısıyla sözleşmede öngörülen gecikme tazminatı niteliğinde bulunan kira alacağının da talep edilemeyeceğini savunmuştur.
Mahkemece, yapılan yargılama ve toplanan delillere göre, taraflar arasındaki dosyaya sunulan vadeli gayrımenkul satış sözleşmesinin adi nitelikte yapıldığı, Noterlik Kanunu 60/3 ve 89 md uyarınca tapuda kayıtlı gayrimenkullerin noterlikçe resmi şekilde yapılması gerekli olup bunun dışında adi şekilde yapılan sözleşmelerin geçersiz olduğu ve sözleşmenin fer'i niteliğinde bulunan cezai şart hükmündeki kira alacağının da geçersiz olup talep edilme imkanı bulunmadığından davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Taraflar arasında imzalanan adi yazılı şekildeki Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde davalı tarafından davacıya satışı vaat edilen taşınmaz davalının tapu sicilinde kendi adına kayıtlı bir taşınmaz olmadığı, davalının davadışı arsa sahibi kişiyle usulüne uygun şekilde noterde düzenleme şeklinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapacağı inşaat nedeniyle kendine düşecek bağımsız bölümlerden biri olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda davalı tarafından davacıya gayrimenkul satış vaadinde bulunulmamakta ancak davalının sahip olduğu devir ve tescil etme hakkı bir şahsi hak olarak alacağın temliki yoluyla davacıya devredilmektedir. Böyle bir devir sözleşmesi şekil şartına bağlı olmadığından taraflar arasındaki yazılı sözleşme geçerlidir.
Mahkemece davanın bu yönü üzerinde durulup davacının taleplerinin değerlendirilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde temyiz eden davacıya iadesine, 05/02/2019 gününde oybirliğiyle karar verildi.
